MÖHUK Madde 21 Aynî Haklar | Av. Sermin Güneş Keçeci

MÖHUK m. 21, 5718 sayılı Milletlerarası Özel Hukuk ve Usul Hukuku Hakkında Kanunun mülkiyet, ipotek ve rehin gibi aynî haklara uygulanacak hukuku belirleyen maddesidir. Kural, malın işlem anında bulunduğu ülkenin hukukudur; Türkiye’deki bir taşınmaz için yapılan işlemin şekli de her durumda Türk hukukuna tabidir. Almanya’da ya da Hollanda’da yaşayıp Türkiye’de ev, arsa veya dükkân satın almak ya da satmak isteyenler bu maddenin sonuçlarıyla doğrudan karşılaşır.

MÖHUK Madde 21 metni

Aynî haklar
MADDE 21 – (1) Taşınırlar ve taşınmazlar üzerindeki mülkiyet hakkı ve diğer aynî haklar, işlem anında malların bulunduğu ülke hukukuna tâbidir.
(2) Taşınmakta olan mallar üzerindeki aynî haklara varma yeri hukuku uygulanır.
(3) Yer değişikliği hâlinde henüz kazanılmamış aynî haklar malın son bulunduğu ülke hukukuna tâbidir.
(4) Taşınmazlar üzerindeki aynî haklara ilişkin hukukî işlemlere şekil yönünden bu malların bulundukları ülke hukuku uygulanır.

mevzuat.gov.tr’deki güncel metinde bu madde için bir değişiklik notu yoktur (Kasım 2026 itibarıyla). Gerekçenin tam metni ve açıklama: MÖHUK m. 21.

Madde gerekçesi

Gerekçeye göre madde, 2675 sayılı eski Kanunun 23. maddesini kısmen karşılar. Eski hüküm de malın bulunduğu yer hukukunu (lex rei sitae) esas alıyordu, ama hangi andaki bulunma yerinin esas alınacağını söylemiyordu ve bu uygulamada tereddüt doğurmuştu. Yeni metne “işlem anında” ibaresi eklenerek değişken statü (conflit mobile) sorunlarının önüne geçilmesi amaçlanmıştır. Gerekçe ayrıca Türk Medenî Kanunu ile uyum için “mallar” kelimesinin çıkarıldığını ve son fıkrada ifade birliği için “uygulanır” denildiğini belirtir. (Kaynak: TBMM gerekçesi; tam metni madde sayfasındadır.)

Açıklama

Maddede iki ayrı soru vardır: Aynî hakkın kendisine hangi hukuk uygulanır ve taşınmazla ilgili işlemin şekli hangi hukuka göre değerlendirilir?

İlk soruya birinci fıkra cevap verir. Bir malın mülkiyetinin geçip geçmediği, üzerinde rehin kurulup kurulmadığı, işlemin yapıldığı anda malın bulunduğu ülkenin hukukuna göre belirlenir. Mal sonradan başka bir ülkeye götürülse de işlem anında kazanılmış hak bu hukuka göre değerlendirilir. İkinci ve üçüncü fıkralar hareket hâlindeki mallar içindir: yolda olan mal için varma yeri hukuku, yer değiştirdiği sırada henüz kazanılmamış bir hak için malın en son bulunduğu ülke hukuku uygulanır. Üçüncü fıkranın hangi durumları kapsadığı, örneğin bir ülkede başlayıp diğerinde tamamlanan işlemlerde nasıl uygulanacağı kanunda ayrıca açıklanmamıştır; bu konudaki açıklamalar doktrindeki görüşlere dayanır.

İkinci soruya dördüncü fıkra cevap verir. Taşınmaz üzerindeki aynî haklara ilişkin işlemlerin şekline, taşınmazın bulunduğu ülkenin hukuku uygulanır. Hukukî işlemlerin şekline ilişkin genel kural seçimlik bir kuraldır: işlem, yapıldığı ülkenin ya da esasa uygulanacak hukukun şekline uygun olarak yapılabilir (MÖHUK m. 7; bkz. MÖHUK Madde 7). Türkiye’deki bir taşınmaz söz konusu olduğunda bu seçim yoktur; dördüncü fıkra özel kuraldır.

Türk hukukunda taşınmaz mülkiyetinin devrini amaçlayan sözleşmelerin geçerliliği resmî şekilde düzenlenmelerine bağlıdır (TMK m. 706/1). Taşınmaz mülkiyetinin kazanılması tescille olur (TMK m. 705/1); aynî haklar kütüğe tescil ile doğar (TMK m. 1022/1). Mülkiyetin devrine ilişkin resmî senetler tapu sicil müdürü veya tapu sicil görevlileri tarafından düzenlenir (2644 sayılı Tapu Kanunu m. 26).

Maddenin dışında kalan iki konu da vardır. Uçak, gemi ve raylı taşıma araçları üzerindeki aynî haklar için MÖHUK m. 22 menşe ülke hukukunu esas alır; otomobil gibi karayolu taşıtları bu istisnaya girmez. Taşınmaza ilişkin sözleşmenin borç ilişkisi yönü ise MÖHUK m. 25’e tabidir.

Yurt dışında yaşayanlar için uygulamada önemli noktalar

Almanya’da yapılan satış sözleşmesi tapuyu değiştirmez. Türkiye’deki bir dairenin satışı için Almanya’da veya Hollanda’da, o ülkenin şekil kurallarına uygun bir sözleşme yapılmış olabilir. MÖHUK m. 21/4 gereği bu işlemin şekline Türk hukuku uygulanır; Türk hukukunda mülkiyetin devri için tapu müdürlüğünde düzenlenen resmî senet ve tapu siciline tescil gerekir (TMK m. 705, 706; Tapu Kanunu m. 26). Yurt dışında yapılan bir sözleşme tek başına tapudaki kaydı değiştirmez.

Türkiye’ye gitmeden işlem. Tapudaki işlemi bizzat yapamayacak olanlar bir temsilciye vekâletname verebilir. Vekâletnamenin yurt dışında nasıl düzenleneceği ayrı bir konudur (bkz. Almanya’dan Türkiye için vekâletname).

Almanya’da satın alınan taşınır mal. Almanya’da satın alınıp sonra Türkiye’ye getirilen bir malda, mülkiyetin geçip geçmediği satış anında malın bulunduğu ülkenin, yani Alman hukukunun konusudur (MÖHUK m. 21/1). Alman hukukunun içeriği için orada yetkili bir avukata başvurmanız gerekir. Gümrük ve araç getirme kuralları bu maddenin konusu değildir.

Miras yoluyla gelen taşınmaz. Mirasçıların kim olduğu MÖHUK m. 20’ye göre belirlenir; Türkiye’deki taşınmazlara Türk hukuku uygulanır (bkz. MÖHUK Madde 20). Mirasçılar arasında anlaşma olmazsa ortaklığın giderilmesi gündeme gelir.

Sık sorulan sorular

Türkiye’deki evimi Almanya’da noterde satabilir miyim?

Türkiye’deki taşınmazlara ilişkin aynî işlemlerin şekline Türk hukuku uygulanır (MÖHUK m. 21/4). Mülkiyetin devri için Türkiye’de tapu müdürlüğünde resmî senet düzenlenmesi ve tescil gerekir (TMK m. 705, 706; Tapu Kanunu m. 26). Almanya’dan yapabileceğiniz, tapudaki işlem için bir temsilciye vekâletname vermektir.

Almanya’da satın alınan bir malın mülkiyetine hangi hukuk uygulanır?

Satış anında mal Almanya’daysa mülkiyetin geçişine Alman hukuku uygulanır (MÖHUK m. 21/1). Malın sonradan Türkiye’ye getirilmesi bu değerlendirmeyi değiştirmez.

Otomobil m. 21’e mi, m. 22’ye mi tabidir?

M. 22 yalnızca hava, deniz ve raylı taşıma araçları içindir. Otomobil üzerindeki aynî haklar m. 21’deki genel kurala tabidir.

Kaynaklar

Sorularınız için

Türkiye’deki bir taşınmazı yurt dışından satmak, satın almak ya da üzerinde ipotek kurdurmak istiyorsanız ve hangi işlemin hangi şekilde yapılması gerektiğini kendi durumunuz için konuşmak isterseniz randevu sayfasından online görüntülü, telefonla veya Düsseldorf’ta yüz yüze bir görüşme tarihi seçebilirsiniz. Sorunuzu yazılı olarak iletişim formundan da gönderebilirsiniz. Görüşmeye taşınmazın tapu bilgilerini (il, ilçe, ada ve parsel), yurt dışında yapılmış bir sözleşme ya da vekâletname varsa örneğini getirmeniz yararlı olur. Taşınmazlarla ilgili diğer konular: Gayrimenkul hukuku.