Ortaklığın giderilmesi davası: arabuluculuk ve satış

Ortaklığın giderilmesi davası (eski adıyla izale-i şuyu), birlikte malik olunan bir taşınmazın ya da başka bir malın aynen bölünmesi veya satılıp bedelinin paylaşılması için açılır. Dava açmadan önce arabulucuya başvurmak 1 Eylül 2023’ten beri zorunludur; anlaşma çıkmazsa dava, taşınmazın bulunduğu yerdeki sulh hukuk mahkemesinde açılır. Taşınmazın tamamı mirasçılara aitse, 31 Temmuz 2026’dan beri satışta ilk artırma yalnızca mirasçılar arasında yapılır.

Türkiye’de anne babadan ev, arsa ya da tarla kalmışsa ve mirasçıların bir kısmı Almanya’da veya Hollanda’da yaşıyorsa, paylaşma çoğu zaman bu yolla yapılır. Yurt dışından da yürütülebilir; Türkiye’ye gelmeniz şart değildir.

Ortaklığın giderilmesi davası nedir, kimler açabilir?

Türk hukukunda birlikte mülkiyetin iki türü vardır. Paylı mülkiyette her malikin belli bir payı vardır, örneğin tapuda 1/4 (TMK m. 688). Elbirliği mülkiyetinde ise belirlenmiş pay yoktur; her ortağın hakkı malın tamamına yaygındır (TMK m. 701).

Miras bu ikinci türün tipik örneğidir. Birden çok mirasçı varsa, paylaşmaya kadar mirasçılar terekeye elbirliğiyle sahip olur ve terekedeki haklar üzerinde birlikte tasarruf eder (TMK m. 640). Bu yüzden bir mirasçı, diğerleri istemedikçe miras kalan evi tek başına satamaz.

Bu ortaklıktan çıkmanın yolu paylaşmadır:

Mirasçılardan her biri, sözleşme veya kanun gereğince ortaklığı sürdürmekle yükümlü olmadıkça her zaman mirasın paylaşılmasını isteyebilir (TMK m. 642/1).
Paylı mülkiyette de her paydaş, ortaklığı sürdürme yükümlülüğü yoksa malın paylaşılmasını isteyebilir (TMK m. 698/1). Bu hak hukuki bir işlemle en çok on yıl sınırlandırılabilir; taşınmazlarda bu sözleşme resmî şekle bağlıdır (TMK m. 698/2).

Davayı paydaşlardan ya da mirasçılardan herhangi biri açabilir. Diğerlerinin rızası gerekmez. Kararın bütün ortakları bağlayacak olması nedeniyle dava bütün paydaşlara karşı yürütülür; bu, HMK m. 59–60’taki mecburi dava arkadaşlığı kuralıyla bağlantılıdır.

Dava açmadan önce zorunlu arabuluculuk

Ortaklığın giderilmesindeki iki yeni düzenlemeden ilki budur; ikincisi satış aşamasıyla ilgilidir ve aşağıda anlatılıyor. 7445 sayılı Kanunla 6325 sayılı Hukuk Uyuşmazlıklarında Arabuluculuk Kanununa eklenen m. 18/B’ye göre, taşınır ve taşınmazların paylaştırılmasına ve ortaklığın giderilmesine ilişkin uyuşmazlıklarda dava açılmadan önce arabulucuya başvurulmuş olması dava şartıdır (HUAK m. 18/B/1-b). Hüküm 1 Eylül 2023’te yürürlüğe girdi; o tarihte görülmekte olan davalara uygulanmaz (HUAK geçici m. 3).

Süreç kısaca şöyle işler (HUAK m. 18/A):

Başvuru, yetkili mahkemenin bulunduğu yerdeki arabuluculuk bürosuna yapılır. Ortaklığın giderilmesinde bu, taşınmazın bulunduğu yerdir.
Arabulucu başvuruyu görevlendirildiği tarihten itibaren üç hafta içinde sonuçlandırır; zorunlu hâllerde bu süre en fazla bir hafta uzatılabilir.
Anlaşma olmazsa son tutanak düzenlenir. Davacı bu tutanağın aslını ya da arabulucunun onayladığı örneğini dava dilekçesine ekler; arabulucuya hiç başvurulmadan açılan dava usulden reddedilir.
Bir taraf geçerli mazereti olmadan ilk toplantıya katılmazsa, davada haklı çıksa bile karşı tarafın ödemekle yükümlü olduğu yargılama giderlerinin yarısından sorumlu tutulur (HUAK m. 18/A/11).

Taraflar anlaşırsa anlaşma belgesi için taşınmazın bulunduğu yer sulh hukuk mahkemesinden icra edilebilirlik şerhi alınması zorunludur (HUAK m. 18/B/3). 7531 sayılı Kanunla 14 Kasım 2024’ten itibaren eklenen hükme göre, taşınmazın devrine ilişkin anlaşma belgesinin taraflarından biri şerhten sonra tapu müdürlüğünden tescil isteyebilir; tapu müdürlüğü gerekli incelemeyi yaptıktan sonra resmî senet düzenlemeden tescili yapar (HUAK m. 18/B/5).

Arabuluculuk ücretinin nasıl karşılanacağı HUAK m. 18/A/12–13’te düzenlenir; tutarlar her yıl tarifeyle belirlendiği için burada rakam vermiyorum.

Ortaklığın giderilmesi davası nasıl açılır?

Görevli mahkeme. Taşınır ve taşınmaz mal veya hakkın paylaştırılmasına ve ortaklığın giderilmesine ilişkin davalara, dava konusunun değerine bakılmaksızın sulh hukuk mahkemesi bakar (HMK m. 4/1-b).

Yetkili mahkeme. Taşınmazın bulunduğu yer mahkemesi kesin yetkilidir (HMK m. 12/1). Dava birden fazla taşınmaza ilişkinse, taşınmazlardan birinin bulunduğu yerde diğerleri için de açılabilir (HMK m. 12/3). Davacının Almanya’da yaşaması bunu değiştirmez.

Uygulanacak hukuk. Mirasbırakan yabancı vatandaş olsa bile Türkiye’deki taşınmazlara Türk hukuku uygulanır (MÖHUK m. 20/1). Taşınmaz üzerindeki mülkiyet de bulunduğu ülke hukukuna tabidir (MÖHUK m. 21/1). Yani Türkiye’deki bir evin paylaşılmasında Türk Medeni Kanunu esas alınır.

Yargılama usulü. Sulh hukuk mahkemesinin görevine giren davalarda basit yargılama usulü uygulanır (HMK m. 316/1-a).

Mirasta önce ne gerekir? Mirasçıların kim olduğu ve payları mirasçılık belgesiyle gösterilir (TMK m. 598). Belgeyi yurt dışından nasıl alabileceğinizi veraset ilamı yazısında anlattım.

Aynen bölme mi, satış mı?

Kanunun sırası açıktır. Paylaşma, malın aynen bölüşülmesi ya da pazarlık veya artırmayla satılıp bedelinin bölüşülmesi biçiminde olur (TMK m. 699/1). Paydaşlar anlaşamazsa hâkim önce aynen bölmeye karar verir; parçaların değeri denk değilse eksik değerdeki parçaya para eklenerek denkleştirme yapılır (TMK m. 699/2). Bölme durum ve koşullara uygun değilse, özellikle mal önemli bir değer kaybına uğramadan bölünemiyorsa, açık artırmayla satışa hükmedilir (TMK m. 699/3). Bütün malikler mirasçıysa artırmanın ilk turu yalnızca mirasçılar arasında yapılır; ayrıntılar aşağıda.

Miras ortaklığında hâkim, mirasçılardan birinin istemi üzerine terekenin tamamını göz önünde tutarak, olanak varsa her taşınmazın tamamını bir mirasçıya verir ve aradaki değer farkını para ödenmesiyle denkleştirir (TMK m. 642/2). Paylaşmanın hemen yapılması malın değerini önemli ölçüde düşürecekse sulh hâkimi paylaşmayı erteleyebilir (TMK m. 642/3).

Satış gerekirse hâkim satış için bir memur görevlendirir; satış İcra ve İflas Kanunu hükümlerine göre yapılır (HMK m. 322/2).

Hissedarlar arasında satış: 31 Temmuz 2026 değişikliği

Satış aşamasındaki en yeni düzenleme budur. 7589 sayılı Kanunla İcra ve İflas Kanununun 114. maddesine eklenen hükme göre, bütün maliklerin miras yoluyla edindiği ve mirasçılar dışında kimsenin mülkiyet hakkının bulunmadığı bir taşınmazda ortaklığın satış yoluyla giderilmesine karar verilirse, birinci artırma yalnızca malik olan mirasçılar arasında yapılır. Bu usul bir defaya mahsus uygulanır (İİK m. 114/2; taşınmazlarda İİK m. 126/1 bu hükmü uygular). Değişiklik 31 Temmuz 2026’da yürürlüğe girdi.

Satış şu sırayla ilerler:

Birinci artırmaya yalnızca mirasçı paydaşlar katılır. Bu artırmada teklifin muhammen kıymetin yüzde yüzünü ve ayrıca paraya çevirme ve paylaştırma masraflarını geçmesi gerekir (İİK m. 114).
Birinci artırmada satış gerçekleşmezse ikinci artırma herkese açık yapılır ve üçüncü kişiler de teklif verebilir. İkinci artırmada teklifin muhammen kıymetin yüzde ellisini (taşınmaz üzerinde rehinle güvence altına alınmış öncelikli alacakların toplamı daha yüksekse o tutarı) ve masrafları geçmesi yeterlidir (İİK m. 114).
En yüksek teklifi verip ihale bedelini süresinde yatırmayanın teminatı geri verilmez; satış masrafları düşüldükten sonra paydaşlara payları oranında ödenir. Bedeli yatırmayan bir paydaşsa teminatın tamamı diğer paydaşlara payları oranında ödenir. Ayrıca teklif ettiği bedelin yüzde beşi oranında idari para cezası verilir (İİK m. 114).

Taşınmazda mirasçı olmayan birinin payı varsa, örneğin mirasçılardan biri payını üçüncü bir kişiye satmışsa, bu kural uygulanmaz. O durumda TMK m. 699/3’ün son cümlesi geçerlidir: Satışın yalnızca paydaşlar arasında artırmayla yapılması bütün paydaşların rızasına bağlıdır; biri bile karşı çıkarsa artırma herkese açık yapılır.

Payını satmak ve önalım hakkı

Dava yerine payınızı satmak da bir seçenektir. Paylı mülkiyette bir paydaş taşınmazdaki payını üçüncü kişiye satarsa diğer paydaşlar önalım (şufa) hakkını kullanabilir (TMK m. 732). Burada son değişiklik 7571 sayılı Kanunla yapıldı ve 25 Aralık 2025’te yürürlüğe girdi:

Önalım hakkı, satışın hak sahibine bildirildiği tarihten itibaren üç ay ve her hâlde satıştan itibaren bir yıl geçmekle düşer; önceki metinde bu üst süre iki yıldı (TMK m. 733/4). Bu değişiklik, yürürlükten önce yapılmış satışlara uygulanmaz (TMK geçici m. 1/1).
Cebrî artırmayla yapılan satışlarda ve 2886 sayılı Devlet İhale Kanunu kapsamındaki satışlarda önalım hakkı kullanılamaz (TMK m. 733/1).
Önalım davasında payın rayiç bedelini hâkim belirler; hak sahibi bu bedeli ve alıcıya düşen tapu giderlerini hâkimin verdiği kesin süre içinde yatırmazsa pay onun adına tescil edilemez (TMK m. 734/2). Bu kural, değişiklikten önce açılmış davalara da uygulanır (TMK geçici m. 1/2).

Önalım, paylı mülkiyete ilişkin bir haktır. Miras henüz paylaşılmamış ve elbirliği mülkiyeti sürüyorsa önce paylı mülkiyete geçilmesi gerekebilir (bkz. aşağıda TMK m. 644).

Ortaklığın giderilmesi davası ne kadar sürer?

Kanunda davanın ne kadar süreceğine dair bir süre yoktur. Kesin olan tek süre arabuluculuk aşamasınındır: üç hafta, zorunlu hâllerde bir hafta uzatma (HUAK m. 18/A/9). Davanın süresini bilirkişi incelemesi, paydaş sayısı, yurt dışındaki paydaşlara tebligatın ne kadar sürdüğü ve satış aşaması belirler. Bu konuda bir rakam vermek doğru olmaz.

Yurt dışında yaşayan paydaşlar için uygulamada önemli noktalar

Türkiye’ye gelmeniz zorunlu değil. Dava ve arabuluculuk aşamasını bir avukata vereceğiniz vekâletnameyle yürütebilirsiniz. Vekâletnamede açıkça yetki verilmemişse vekil sulh olamaz, davayı kabul edemez ve alternatif uyuşmazlık çözüm yollarına başvuramaz (HMK m. 74). Vekâletnamenin Almanya’dan nasıl verileceği için bkz. Almanya’dan Türkiye’deki işlemler için vekâletname.
İlk toplantıya katılımı ciddiye alın. Geçerli mazeret olmadan ilk arabuluculuk toplantısına katılmamanın masraf sonucu vardır (HUAK m. 18/A/11). Arabulucu, avukatı bulunsa bile asıl tarafı da bilgilendirir (HUAK m. 18/A/7); bu yüzden Türkiye’deki iletişim bilgilerinizin güncel olması işinize yarar.
Ortak tapuya geçmek ayrı bir yoldur. Bir mirasçı, elbirliği mülkiyetinin paylı mülkiyete dönüştürülmesini sulh hâkiminden isteyebilir (TMK m. 644). Mirasçılar yazılı bir paylaşma sözleşmesiyle de aynı sonuca varabilir (TMK m. 676). Paylı mülkiyete geçince her paydaş kendi payını satabilir ya da devredebilir (TMK m. 688/3), ama malın tamamı yine ortak kalır.
Mirasın reddini düşünüyorsanız sıra önemlidir; ret süresi ve usulü için bkz. Türkiye’de mirasın reddi. Konuyla ilgili genel bilgi miras hukuku sayfasında.

Sık sorulan sorular

Ortaklığın giderilmesi davası açmadan önce arabulucuya gitmek zorunlu mu?

Evet. 1 Eylül 2023’ten beri arabulucuya başvurmak dava şartıdır (HUAK m. 18/B/1-b). Arabulucuya başvurulmadan açılan dava usulden reddedilir (HUAK m. 18/A/2).

Ortaklığın giderilmesi davası hangi mahkemede açılır?

Taşınmazın bulunduğu yerdeki sulh hukuk mahkemesinde (HMK m. 4/1-b ve m. 12/1). Bu yetki kesindir.

Diğer mirasçılar istemezse miras kalan ev satılabilir mi?

Evet. Her mirasçı paylaşma isteyebilir (TMK m. 642/1). Ev aynen bölünemiyorsa hâkim açık artırmayla satışa karar verir (TMK m. 699/3). Evin bütün malikleri mirasçıysa ilk artırma yalnızca mirasçılar arasında yapılır (İİK m. 114).

Satış yalnız hissedarlar arasında yapılabilir mi?

Taşınmazın bütün malikleri onu mirasla edinmişse ve mirasçı olmayan bir malik yoksa, 31 Temmuz 2026’dan beri birinci artırma zorunlu olarak yalnızca mirasçılar arasında yapılır; satış olmazsa ikinci artırma herkese açıktır (İİK m. 114). Diğer durumlarda satışın yalnızca paydaşlar arasında yapılması bütün paydaşların rızasına bağlıdır (TMK m. 699/3).

Kaynaklar

Sorularınız için

Türkiye’de miras kalan ya da ortak tapulu bir taşınmazda paylaşma yolunun, arabuluculuk aşamasının veya satış ihtimalinin sizin için ne anlama geldiğini konuşmak isterseniz randevu sayfasından online görüntülü, telefonla veya Düsseldorf’ta yüz yüze bir görüşme tarihi seçebilirsiniz. Sorunuzu yazılı göndermek isterseniz iletişim formunu kullanabilirsiniz. Görüşmeye hazırlıkta şunlar işe yarar:

taşınmazın tapu bilgileri (il, ilçe, ada ve parsel),
varsa mirasçılık belgesi ya da mirasçıların listesi,
diğer paydaşlarla bugüne kadar yapılmış yazışmalar ve varsa arabuluculuk tutanağı.