Erbengemeinschaft in der Türkei auflösen: Teilungsklage

Wer eine Erbengemeinschaft in der Türkei auflösen will, braucht dafür entweder die Einigung aller Miterben oder eine Teilungsklage (ortaklığın giderilmesi davası) vor dem türkischen Friedensgericht (sulh hukuk mahkemesi). Seit dem 1. September 2023 muss vor der Klage ein Mediationsverfahren durchlaufen werden; scheitert es, wird die Klage am Ort der Immobilie erhoben. Gehört die Immobilie ausschließlich Erben, findet die erste Versteigerung seit dem 31. Juli 2026 nur unter den Erben statt.

Typisch ist folgende Lage: Die Eltern hinterlassen ein Haus, eine Wohnung oder ein Grundstück in der Türkei, und ein Teil der Erben lebt in Deutschland. Das Verfahren lässt sich von hier aus führen; Sie müssen dafür nicht in die Türkei reisen.

Gesamthand und Miteigentum nach türkischem Recht

Das türkische Zivilgesetzbuch (Türk Medeni Kanunu, TMK) kennt zwei Formen gemeinsamen Eigentums. Beim Miteigentum (paylı mülkiyet) hat jeder Eigentümer einen bestimmten Anteil, etwa 1/4 im Grundbuch (Art. 688 TMK). Beim Gesamthandseigentum (elbirliği mülkiyeti) gibt es keine festen Anteile; das Recht jedes Beteiligten erstreckt sich auf die ganze Sache (Art. 701 TMK).

Die Erbengemeinschaft ist Gesamthand. Bis zur Teilung gehört der Nachlass den Erben gemeinsam, und sie verfügen nur gemeinsam darüber (Art. 640 TMK). Ein einzelner Erbe kann das geerbte Haus also nicht allein verkaufen.

Den Ausweg bietet die Teilung:

Jeder Erbe kann jederzeit die Teilung verlangen, sofern er nicht durch Vertrag oder Gesetz zur Fortsetzung der Gemeinschaft verpflichtet ist (Art. 642 Abs. 1 TMK).
Auch jeder Miteigentümer kann die Teilung verlangen (Art. 698 Abs. 1 TMK). Dieses Recht kann durch Rechtsgeschäft höchstens für zehn Jahre ausgeschlossen werden; bei Immobilien bedarf ein solcher Vertrag der öffentlichen Form (Art. 698 Abs. 2 TMK).

Klagen kann jeder Miteigentümer oder Miterbe, ohne Zustimmung der anderen. Weil das Urteil alle Beteiligten bindet, wird das Verfahren gegen alle übrigen Miteigentümer geführt; das hängt mit der notwendigen Streitgenossenschaft nach Art. 59–60 der türkischen Zivilprozessordnung (HMK) zusammen.

Pflichtmediation vor der Klage

Das ist die erste von zwei Neuerungen der letzten Jahre; die zweite betrifft die Versteigerung und wird weiter unten erklärt. Nach Art. 18/B Abs. 1 Buchst. b des türkischen Mediationsgesetzes Nr. 6325 (HUAK), eingefügt durch Gesetz Nr. 7445, ist bei Streitigkeiten über die Teilung beweglicher und unbeweglicher Sachen und die Aufhebung der Gemeinschaft die vorherige Anrufung eines Mediators eine Prozessvoraussetzung (dava şartı). Die Regel gilt seit dem 1. September 2023, nicht aber für Verfahren, die an diesem Tag schon anhängig waren (vorläufiger Art. 3 HUAK).

Der Ablauf nach Art. 18/A HUAK:

Der Antrag geht an das Mediationsbüro am Sitz des zuständigen Gerichts, bei der Teilungsklage also am Ort der Immobilie.
Der Mediator schließt das Verfahren innerhalb von drei Wochen ab seiner Bestellung ab; in zwingenden Fällen kann er um höchstens eine Woche verlängern.
Ohne Einigung wird ein Abschlussprotokoll (son tutanak) erstellt. Der Kläger fügt es der Klageschrift bei; eine Klage ohne vorherige Mediation wird als unzulässig abgewiesen.
Wer ohne triftigen Grund nicht zum ersten Termin erscheint, trägt die Hälfte der Gerichtskosten der Gegenseite, selbst wenn er den Prozess ganz oder teilweise gewinnt (Art. 18/A Abs. 11 HUAK).

Einigen sich die Beteiligten, muss für die Vereinbarung beim Friedensgericht am Ort der Immobilie eine Vollstreckbarkeitsbescheinigung eingeholt werden (Art. 18/B Abs. 3 HUAK). Seit dem 14. November 2024 (Gesetz Nr. 7531) kann jede Partei einer Vereinbarung über die Übertragung einer Immobilie danach die Eintragung beim Grundbuchamt beantragen; das Grundbuchamt trägt nach eigener Prüfung ohne notarielle Urkunde (resmî senet) ein (Art. 18/B Abs. 5 HUAK).

Die Mediationskosten richten sich nach Art. 18/A Abs. 12–13 HUAK und einem jährlich festgelegten Tarif; Beträge nenne ich hier nicht.

Wo und wie wird die Teilungsklage erhoben?

Sachlich zuständig ist unabhängig vom Streitwert das Friedensgericht (Art. 4 Abs. 1 Buchst. b HMK).

Örtlich zuständig ist ausschließlich das Gericht am Ort der Immobilie (Art. 12 Abs. 1 HMK). Betrifft die Klage mehrere Immobilien, kann sie am Ort einer von ihnen für alle erhoben werden (Art. 12 Abs. 3 HMK). Ein Wohnsitz in Deutschland ändert daran nichts.

Anwendbares Recht. Auf Immobilien in der Türkei ist türkisches Recht anzuwenden, auch wenn der Erblasser Ausländer war (Art. 20 Abs. 1 des türkischen IPR-Gesetzes Nr. 5718, MÖHUK). Das Eigentum an der Immobilie richtet sich ebenfalls nach dem Recht des Lageorts (Art. 21 Abs. 1 MÖHUK).

Verfahrensart. Für Sachen vor dem Friedensgericht gilt das vereinfachte Verfahren (Art. 316 Abs. 1 Buchst. a HMK).

Erbnachweis. Wer Erbe ist und zu welchem Anteil, wird durch den türkischen Erbschein (mirasçılık belgesi) belegt (Art. 598 TMK). Wie Sie ihn von Deutschland aus erhalten, steht im Beitrag Erbschein in der Türkei beantragen.

Realteilung oder Versteigerung?

Das Gesetz gibt eine Reihenfolge vor. Geteilt wird entweder in Natur oder durch freihändigen Verkauf bzw. Versteigerung und Verteilung des Erlöses (Art. 699 Abs. 1 TMK). Einigen sich die Miteigentümer nicht, ordnet das Gericht zunächst die Realteilung an; sind die Teile ungleich viel wert, wird mit Geld ausgeglichen (Art. 699 Abs. 2 TMK). Ist eine Teilung nach den Umständen nicht angemessen, vor allem weil die Sache dadurch erheblich an Wert verlöre, wird die Versteigerung angeordnet (Art. 699 Abs. 3 TMK). Sind alle Eigentümer Erben, findet die erste Versteigerung nur unter ihnen statt; Einzelheiten unten.

Bei der Erbengemeinschaft weist das Gericht auf Antrag eines Erben, wenn möglich, jede Immobilie als Ganzes einem Erben zu und gleicht Wertunterschiede durch Geldzahlungen aus (Art. 642 Abs. 2 TMK). Würde die sofortige Teilung den Wert erheblich mindern, kann der Friedensrichter sie aufschieben (Art. 642 Abs. 3 TMK).

Für die Versteigerung bestellt das Gericht einen Beamten; sie erfolgt nach dem türkischen Vollstreckungs- und Konkursgesetz (Art. 322 Abs. 2 HMK).

Versteigerung zuerst unter den Miterben: Änderung vom 31. Juli 2026

Das ist die neueste Regel für die Versteigerung. Nach den Sätzen, die das Gesetz Nr. 7589 in Art. 114 des türkischen Vollstreckungs- und Konkursgesetzes (İcra ve İflas Kanunu, İİK) eingefügt hat, gilt: Haben alle Eigentümer die Immobilie durch Erbfolge erworben und hat außer den Erben niemand Eigentum daran, findet bei der gerichtlich angeordneten Versteigerung die erste Versteigerung nur unter den Erben statt, die Eigentümer sind. Dieses Verfahren wird nur einmal angewandt (Art. 114 Abs. 2 İİK; für Immobilien über Art. 126 Abs. 1 İİK). Die Änderung gilt seit dem 31. Juli 2026.

Die Versteigerung läuft dann so ab:

An der ersten Versteigerung nehmen nur die Miterben teil. Das Gebot muss 100 Prozent des Schätzwerts (muhammen kıymet) sowie die Kosten der Verwertung und Verteilung übersteigen (Art. 114 İİK).
Kommt dabei kein Verkauf zustande, ist die zweite Versteigerung öffentlich; auch Dritte können bieten. Hier genügt ein Gebot über 50 Prozent des Schätzwerts (oder, falls höher, über der Summe vorrangiger, durch Grundpfandrecht gesicherter Forderungen) zuzüglich der Kosten (Art. 114 İİK).
Wer den Zuschlag erhält, den Preis aber nicht fristgerecht zahlt, verliert seine Sicherheitsleistung; sie wird nach Abzug der Kosten an die Miteigentümer nach ihren Anteilen ausgezahlt. Ist der säumige Bieter selbst Miteigentümer, erhalten die übrigen Miteigentümer die gesamte Sicherheit. Zusätzlich wird ein Bußgeld von 5 Prozent des gebotenen Betrags verhängt (Art. 114 İİK).

Hat jemand, der kein Erbe ist, einen Anteil an der Immobilie, etwa weil ein Miterbe seinen Anteil an einen Dritten verkauft hat, gilt diese Regel nicht. Dann bleibt es bei Art. 699 Abs. 3 letzter Satz TMK: Eine Versteigerung nur unter den Miteigentümern setzt die Zustimmung aller Miteigentümer voraus; widerspricht auch nur einer, wird öffentlich versteigert.

Anteil verkaufen und Vorkaufsrecht

Statt zu klagen, können Sie auch Ihren Anteil verkaufen. Verkauft ein Miteigentümer seinen Anteil an einer Immobilie an einen Dritten, können die übrigen Miteigentümer ihr gesetzliches Vorkaufsrecht (önalım hakkı) ausüben (Art. 732 TMK). Die letzte Änderung kam mit Gesetz Nr. 7571 und gilt seit dem 25. Dezember 2025:

Das Vorkaufsrecht erlischt drei Monate nach Mitteilung des Verkaufs an den Berechtigten und in jedem Fall ein Jahr nach dem Verkauf; vorher lag diese Höchstfrist bei zwei Jahren (Art. 733 Abs. 4 TMK). Für Verkäufe vor Inkrafttreten gilt die Änderung nicht (vorläufiger Art. 1 Abs. 1 TMK).
Bei Zwangsversteigerungen und bei Verkäufen nach dem Staatlichen Ausschreibungsgesetz Nr. 2886 kann das Vorkaufsrecht nicht ausgeübt werden (Art. 733 Abs. 1 TMK).
In der Vorkaufsklage setzt das Gericht den Verkehrswert des Anteils fest; zahlt der Berechtigte diesen Betrag und die Grundbuchkosten des Käufers nicht innerhalb der gerichtlichen Ausschlussfrist ein, wird der Anteil nicht auf ihn eingetragen (Art. 734 Abs. 2 TMK). Diese Regel gilt auch für Klagen, die vor der Änderung erhoben wurden (vorläufiger Art. 1 Abs. 2 TMK).

Das Vorkaufsrecht betrifft Miteigentum nach Anteilen. Solange der Nachlass ungeteilt in Gesamthand steht, kann zuerst eine Umwandlung in Miteigentum nötig sein (siehe unten, Art. 644 TMK).

Wie lange dauert das Verfahren?

Eine gesetzliche Dauer gibt es nicht. Fest steht nur die Frist für die Mediation: drei Wochen, in zwingenden Fällen eine Woche mehr (Art. 18/A Abs. 9 HUAK). Wie lange der Prozess dauert, hängt von Gutachten, der Zahl der Beteiligten, Zustellungen ins Ausland und der Versteigerung ab. Eine seriöse Zahl lässt sich dafür nicht nennen.

Hinweise für Erben, die in Deutschland leben

Eine Reise ist nicht nötig. Mediation und Prozess können über eine Prozessvollmacht geführt werden. Ohne ausdrückliche Ermächtigung darf der Bevollmächtigte keinen Vergleich schließen, die Klage nicht anerkennen und keine alternativen Streitbeilegungsverfahren einleiten (Art. 74 HMK). Wie die Vollmacht in Deutschland erteilt wird, lesen Sie unter Vollmacht aus Deutschland für Angelegenheiten in der Türkei.
Den ersten Mediationstermin nicht versäumen. Das Fernbleiben ohne triftigen Grund hat Kostenfolgen (Art. 18/A Abs. 11 HUAK). Der Mediator informiert auch die Partei selbst, wenn sie einen Anwalt hat (Art. 18/A Abs. 7 HUAK); aktuelle Kontaktdaten in den türkischen Registern helfen.
Umwandlung in Miteigentum ist ein anderer Weg. Ein Erbe kann beim Friedensrichter beantragen, die Gesamthand in Miteigentum umzuwandeln (Art. 644 TMK); die Erben können dies auch in einem schriftlichen Teilungsvertrag vereinbaren (Art. 676 TMK). Danach kann jeder seinen Anteil verkaufen (Art. 688 Abs. 3 TMK), die Immobilie selbst bleibt aber gemeinsames Eigentum.
Ausschlagung? Wer das Erbe ausschlagen möchte, sollte Frist und Verfahren kennen: Erbausschlagung in der Türkei. Mehr zum Thema im Bereich Erbrecht.

Fragen des deutschen Erb- und Steuerrechts gehören nicht zu diesem Beitrag; dafür ist ein in Deutschland zugelassener Rechtsanwalt oder Steuerberater zuständig.

Häufige Fragen

Ist die Mediation vor der Teilungsklage in der Türkei Pflicht?

Ja. Seit dem 1. September 2023 ist sie Prozessvoraussetzung (Art. 18/B Abs. 1 Buchst. b HUAK). Eine Klage ohne Mediation wird als unzulässig abgewiesen (Art. 18/A Abs. 2 HUAK).

Welches Gericht ist für die Teilungsklage zuständig?

Das Friedensgericht (sulh hukuk mahkemesi) am Ort der Immobilie (Art. 4 Abs. 1 Buchst. b und Art. 12 Abs. 1 HMK), und zwar ausschließlich.

Kann das geerbte Haus gegen den Willen der anderen Erben verkauft werden?

Ja. Jeder Erbe kann die Teilung verlangen (Art. 642 Abs. 1 TMK). Lässt sich das Haus nicht in Natur teilen, ordnet das Gericht die Versteigerung an (Art. 699 Abs. 3 TMK). Sind alle Eigentümer Erben, findet die erste Versteigerung nur unter ihnen statt (Art. 114 İİK).

Gilt deutsches oder türkisches Recht?

Für Immobilien in der Türkei türkisches Recht (Art. 20 Abs. 1 MÖHUK).

Quellen

Fragen zu Ihrem Fall

Wenn Sie klären möchten, welcher Weg für die Teilung einer geerbten oder gemeinsam eingetragenen Immobilie in der Türkei in Frage kommt, wie die Mediation abläuft oder was eine Versteigerung für Sie bedeuten würde, können Sie auf der Terminseite ein Gespräch online per Video, telefonisch oder persönlich in Düsseldorf vereinbaren. Schriftliche Fragen können Sie über das Kontaktformular senden. Die Gespräche werden auf Türkisch geführt und betreffen nur das türkische Recht (§ 206 BRAO). Hilfreich sind:

die Grundbuchdaten der Immobilie (Provinz, Kreis, Block und Parzelle),
der türkische Erbschein oder eine Liste der Erben,
bisheriger Schriftverkehr mit den Miteigentümern und gegebenenfalls das Mediationsprotokoll.