Erfenis in Turkije verdelen: huis, bemiddeling en verkoop

Wie samen met andere erfgenamen een huis of grond in Turkije erft en het niet eens wordt over de verdeling, kan een verdelingszaak (ortaklığın giderilmesi davası) beginnen bij de Turkse vrederechter (sulh hukuk mahkemesi) van de plaats waar het onroerend goed ligt. Sinds 1 september 2023 moet u eerst naar een bemiddelaar (arabulucu); pas als dat niets oplevert, volgt de rechtszaak. Is het onroerend goed alleen van erfgenamen, dan vindt de eerste veiling sinds 31 juli 2026 alleen onder de erfgenamen plaats.

Dit speelt vaak in families waarvan de ouders een huis, appartement of stuk grond in Turkije nalaten en een deel van de erfgenamen in Nederland woont. De procedure kan vanuit Nederland worden gevoerd; u hoeft er niet voor naar Turkije.

Gezamenlijke eigendom naar Turks recht

Het Turkse Burgerlijk Wetboek (Türk Medeni Kanunu, TMK) kent twee vormen. Bij mede-eigendom (paylı mülkiyet) heeft elke eigenaar een vast aandeel, bijvoorbeeld 1/4 in het kadaster (art. 688 TMK). Bij gemeenschappelijke eigendom (elbirliği mülkiyeti) zijn er geen vaste aandelen; het recht van ieder strekt zich uit over het geheel (art. 701 TMK).

Een nalatenschap met meerdere erfgenamen valt onder de tweede vorm. Tot de verdeling zijn de erfgenamen samen eigenaar en beschikken zij alleen samen over de goederen (art. 640 TMK). Eén erfgenaam kan het geërfde huis dus niet alleen verkopen.

De uitweg is verdeling:

Elke erfgenaam kan op elk moment verdeling vragen, tenzij een overeenkomst of de wet hem verplicht de gemeenschap voort te zetten (art. 642 lid 1 TMK).
Ook elke mede-eigenaar kan verdeling vragen (art. 698 lid 1 TMK). Dat recht kan bij overeenkomst voor hoogstens tien jaar worden uitgesloten; voor onroerend goed moet zo'n overeenkomst in officiële vorm worden gesloten (art. 698 lid 2 TMK).

Iedere mede-eigenaar of erfgenaam kan de zaak beginnen, zonder toestemming van de anderen. Omdat het vonnis alle eigenaren bindt, wordt de zaak tegen alle andere mede-eigenaren gevoerd; dat hangt samen met de regel over verplichte procesgemeenschap in art. 59–60 van het Turkse Wetboek van Burgerlijke Rechtsvordering (HMK).

Verplichte bemiddeling vóór de rechtszaak

Dit is de eerste van twee recente wijzigingen; de tweede gaat over de veiling en leest u verderop. Volgens art. 18/B lid 1 onder b van de Turkse Bemiddelingswet nr. 6325 (HUAK), ingevoegd bij Wet nr. 7445, is het vooraf inschakelen van een bemiddelaar een ontvankelijkheidsvoorwaarde (dava şartı) bij geschillen over de verdeling van roerende en onroerende zaken en het opheffen van gezamenlijke eigendom. De regel geldt sinds 1 september 2023, maar niet voor zaken die op die datum al liepen (overgangsartikel 3 HUAK).

Het verloop volgens art. 18/A HUAK:

De aanvraag gaat naar het bemiddelingsbureau bij de bevoegde rechtbank, bij verdeling dus waar het onroerend goed ligt.
De bemiddelaar rondt de zaak af binnen drie weken na zijn aanwijzing; in dringende gevallen kan hij dat met hoogstens één week verlengen.
Zonder akkoord wordt een slotproces-verbaal (son tutanak) opgemaakt. De eiser voegt dit bij de dagvaarding; een zaak zonder voorafgaande bemiddeling wordt niet-ontvankelijk verklaard.
Wie zonder geldige reden niet op de eerste bijeenkomst verschijnt, draagt de helft van de proceskosten van de wederpartij, ook als hij de zaak geheel of gedeeltelijk wint (art. 18/A lid 11 HUAK).

Komen de partijen tot overeenstemming, dan moet voor het akkoord een verklaring van uitvoerbaarheid worden gevraagd bij de vrederechter van de plaats van het onroerend goed (art. 18/B lid 3 HUAK). Sinds 14 november 2024 (Wet nr. 7531) kan elke partij bij een akkoord over de overdracht van onroerend goed daarna rechtstreeks inschrijving vragen bij het Turkse kadaster; het kadaster schrijft na eigen controle in zonder notariële akte (resmî senet) (art. 18/B lid 5 HUAK).

De kosten van de bemiddeling volgen uit art. 18/A leden 12–13 HUAK en een jaarlijks tarief; bedragen noem ik hier niet.

Waar en hoe begint u de verdelingszaak?

Bevoegde rechter. De vrederechter behandelt verdelingszaken, ongeacht de waarde van het geschil (art. 4 lid 1 onder b HMK).

Relatieve bevoegdheid. Uitsluitend bevoegd is de rechter van de plaats waar het onroerend goed ligt (art. 12 lid 1 HMK). Gaat het om meerdere percelen, dan kan de zaak voor alle percelen worden gebracht waar één ervan ligt (art. 12 lid 3 HMK). Wonen in Nederland verandert hier niets aan.

Toepasselijk recht. Op onroerend goed in Turkije is Turks recht van toepassing, ook als de erflater een andere nationaliteit had (art. 20 lid 1 van de Turkse IPR-wet nr. 5718, MÖHUK). Ook de eigendom zelf valt onder het recht van de plaats waar het goed ligt (art. 21 lid 1 MÖHUK).

Procedure. Zaken bij de vrederechter volgen de vereenvoudigde procedure (art. 316 lid 1 onder a HMK).

Bewijs van erfrecht. Wie erfgenaam is en voor welk deel, blijkt uit een Turkse verklaring van erfrecht (mirasçılık belgesi) (art. 598 TMK). Hoe u die vanuit Nederland krijgt, leest u in Verklaring van erfrecht in Turkije.

Verdeling in natura of verkoop?

De wet geeft een volgorde. Verdeling gebeurt door het goed in natura te verdelen of door het onderhands of op een veiling te verkopen en de opbrengst te verdelen (art. 699 lid 1 TMK). Worden de eigenaren het niet eens, dan beveelt de rechter eerst verdeling in natura, met een geldbedrag om ongelijke delen gelijk te trekken (art. 699 lid 2 TMK). Is verdeling niet passend, vooral omdat het goed daardoor sterk in waarde zou dalen, dan volgt een veiling (art. 699 lid 3 TMK). Zijn alle eigenaren erfgenamen, dan vindt de eerste veiling alleen onder hen plaats; zie hieronder.

Bij een nalatenschap kijkt de rechter op verzoek van een erfgenaam naar de hele nalatenschap en wijst hij, waar mogelijk, elk onroerend goed in zijn geheel toe aan één erfgenaam, met een geldbedrag om verschillen te verrekenen (art. 642 lid 2 TMK). Zou directe verdeling de waarde sterk verminderen, dan kan de vrederechter haar uitstellen (art. 642 lid 3 TMK).

Voor de verkoop wijst de rechter een functionaris aan; de verkoop verloopt volgens de Turkse Wet op executie en faillissement (art. 322 lid 2 HMK).

Eerste veiling onder de erfgenamen: wijziging van 31 juli 2026

Dit is de nieuwste regel voor de verkoop. Wet nr. 7589 voegde zinnen toe aan art. 114 van de Turkse Wet op de executie en het faillissement (İcra ve İflas Kanunu, İİK). Volgens die zinnen geldt: hebben alle eigenaren het onroerend goed door erfopvolging verkregen en is niemand anders dan de erfgenamen eigenaar, dan vindt bij een door de rechter bevolen verkoop de eerste veiling alleen plaats onder de erfgenamen die eigenaar zijn. Deze procedure wordt maar één keer toegepast (art. 114 lid 2 İİK; voor onroerend goed via art. 126 lid 1 İİK). De wijziging geldt sinds 31 juli 2026.

De veiling verloopt dan zo:

Aan de eerste veiling doen alleen de mede-erfgenamen mee. Een bod moet hoger zijn dan 100 procent van de geschatte waarde (muhammen kıymet) plus de kosten van verkoop en verdeling (art. 114 İİK).
Wordt het goed dan niet verkocht, dan is de tweede veiling openbaar en mogen ook derden bieden. Een bod moet dan hoger zijn dan 50 procent van de geschatte waarde (of, als dat hoger is, het totaal van voorrang hebbende vorderingen die met een hypotheek op het goed zijn gezekerd) plus de kosten (art. 114 İİK).
Wie het hoogste bod doet maar de prijs niet op tijd betaalt, verliest zijn waarborgsom. Na aftrek van de kosten wordt die naar verhouding van hun aandeel aan de mede-eigenaren uitbetaald. Is de bieder zelf mede-eigenaar, dan krijgen de andere mede-eigenaren de hele waarborgsom. Daarnaast krijgt de bieder een boete van 5 procent van het bod (art. 114 İİK).

Heeft iemand die geen erfgenaam is een aandeel, bijvoorbeeld omdat een erfgenaam zijn aandeel aan een derde heeft verkocht, dan geldt deze regel niet. Dan blijft art. 699 lid 3, laatste zin TMK van toepassing: een veiling alleen onder de mede-eigenaren vereist instemming van alle mede-eigenaren; is ook maar één ertegen, dan is de veiling openbaar.

Uw aandeel verkopen en het voorkeursrecht

In plaats van te procederen kunt u ook uw aandeel verkopen. Verkoopt een mede-eigenaar zijn aandeel in onroerend goed aan een derde, dan kunnen de andere mede-eigenaren hun wettelijk voorkeursrecht (önalım hakkı) uitoefenen (art. 732 TMK). De laatste wijziging kwam met Wet nr. 7571 en geldt sinds 25 december 2025:

Het recht vervalt drie maanden nadat de verkoop aan de gerechtigde is meegedeeld en in elk geval één jaar na de verkoop; voorheen was die uiterste termijn twee jaar (art. 733 lid 4 TMK). De wijziging geldt niet voor verkopen van vóór de inwerkingtreding (overgangsartikel 1 lid 1 TMK).
Bij gedwongen veilingen en bij verkopen onder de Staatsaanbestedingswet nr. 2886 kan het voorkeursrecht niet worden uitgeoefend (art. 733 lid 1 TMK).
In een zaak over het voorkeursrecht stelt de rechter de marktwaarde van het aandeel vast; stort de gerechtigde dat bedrag en de kadasterkosten van de koper niet binnen de door de rechter gestelde fatale termijn, dan wordt het aandeel niet op zijn naam ingeschreven (art. 734 lid 2 TMK). Dit geldt ook voor zaken die vóór de wijziging zijn begonnen (overgangsartikel 1 lid 2 TMK).

Het voorkeursrecht geldt bij mede-eigendom met aandelen. Zolang de nalatenschap onverdeeld en gemeenschappelijk eigendom is, kan eerst omzetting in mede-eigendom nodig zijn (zie hieronder, art. 644 TMK).

Hoe lang duurt het?

De wet noemt geen duur voor de rechtszaak. Alleen de bemiddeling heeft een vaste termijn: drie weken, in dringende gevallen één week langer (art. 18/A lid 9 HUAK). Hoe lang de zaak duurt, hangt af van de taxatie door deskundigen, het aantal eigenaren, betekening in het buitenland en de verkoop. Een betrouwbaar getal is daarvoor niet te geven.

Praktische punten als u in het buitenland woont

U hoeft niet te reizen. Bemiddeling en rechtszaak kunnen via een volmacht door een advocaat worden gevoerd. Zonder uitdrukkelijke bevoegdheid mag de gemachtigde geen schikking treffen, de vordering niet erkennen en geen alternatieve geschilbeslechting starten (art. 74 HMK); de volmacht moet dit dus vermelden.
Mis de eerste bemiddelingsbijeenkomst niet. Wegblijven zonder geldige reden heeft gevolgen voor de kosten (art. 18/A lid 11 HUAK). De bemiddelaar informeert ook de partij zelf, ook als er een advocaat is (art. 18/A lid 7 HUAK); actuele contactgegevens in de Turkse registers helpen daarbij.
Omzetting in mede-eigendom is een aparte weg. Een erfgenaam kan de vrederechter vragen de gemeenschappelijke eigendom om te zetten in mede-eigendom (art. 644 TMK); de erfgenamen kunnen dat ook in een schriftelijke verdelingsovereenkomst afspreken (art. 676 TMK). Daarna kan ieder zijn aandeel verkopen (art. 688 lid 3 TMK), maar het goed zelf blijft gezamenlijk eigendom.
Overweegt u de erfenis te verwerpen? Zie Erfenis verwerpen in Turkije. Meer over het onderwerp op de pagina erfrecht.

Vragen over Nederlands erfrecht of belastingen vallen buiten dit artikel; daarvoor kunt u terecht bij een in Nederland bevoegde advocaat, notaris of belastingadviseur.

Veelgestelde vragen

Is bemiddeling verplicht vóór een verdelingszaak in Turkije?

Ja. Sinds 1 september 2023 is zij een ontvankelijkheidsvoorwaarde (art. 18/B lid 1 onder b HUAK). Een zaak zonder bemiddeling wordt niet-ontvankelijk verklaard (art. 18/A lid 2 HUAK).

Welke rechter is bevoegd voor de verdeling van een huis in Turkije?

De vrederechter (sulh hukuk mahkemesi) van de plaats waar het huis ligt (art. 4 lid 1 onder b en art. 12 lid 1 HMK). Die bevoegdheid is exclusief.

Kan een geërfd huis in Turkije worden verkocht als de andere erfgenamen niet willen?

Ja. Elke erfgenaam kan verdeling vragen (art. 642 lid 1 TMK). Kan het huis niet in natura worden verdeeld, dan beveelt de rechter een verkoop op een veiling (art. 699 lid 3 TMK). Zijn alle eigenaren erfgenamen, dan vindt de eerste veiling alleen onder hen plaats (art. 114 İİK).

Geldt Nederlands of Turks recht?

Voor onroerend goed in Turkije geldt Turks recht (art. 20 lid 1 MÖHUK).

Bronnen

Vragen over uw situatie

Wilt u bespreken hoe een geërfd of gezamenlijk ingeschreven huis in Turkije verdeeld kan worden, hoe de bemiddeling verloopt of wat een veiling voor u zou betekenen, dan kunt u via de afsprakenpagina een gesprek online via video, telefonisch of persoonlijk in Düsseldorf plannen. Een schriftelijke vraag kunt u stellen via het contactformulier. De gesprekken worden in het Turks gevoerd en gaan alleen over het Turkse recht (§ 206 BRAO). Handig om bij de hand te hebben:

de kadastrale gegevens van het goed (provincie, district, blok en perceel),
de Turkse verklaring van erfrecht of een lijst van de erfgenamen,
eerdere correspondentie met de andere eigenaren en, indien aanwezig, het bemiddelingsverslag.