Artikel 21 MÖHUK – Zakelijke rechten en vastgoed in Turkije

Artikel 21 van de Turkse Wet nr. 5718 op het internationaal privaatrecht en het internationaal procesrecht (MÖHUK) bepaalt welk recht geldt voor eigendom, hypotheek, pandrecht en andere zakelijke rechten (aynî haklar). Beslissend is het recht van het land waar de zaak zich bevindt op het moment van de rechtshandeling; voor de vorm van rechtshandelingen over onroerende zaken in Turkije geldt altijd Turks recht. Woont u in Nederland of Duitsland en wilt u in Turkije een woning, grond of winkel kopen of verkopen, dan merkt u direct wat deze bepaling betekent.

Artikel 21 MÖHUK – tekst

Niet-officiële vertaling:

Zakelijke rechten
Artikel 21 – (1) Het eigendomsrecht en andere zakelijke rechten op roerende en onroerende zaken worden beheerst door het recht van het land waar de zaken zich bevinden op het moment van de rechtshandeling.
(2) Op zakelijke rechten op zaken die worden vervoerd, is het recht van de plaats van bestemming van toepassing.
(3) Bij verplaatsing worden nog niet verkregen zakelijke rechten beheerst door het recht van het land waar de zaak zich het laatst bevindt.
(4) Op rechtshandelingen betreffende zakelijke rechten op onroerende zaken is wat de vorm betreft het recht van het land waar deze zaken gelegen zijn van toepassing.

Turkse originele tekst:

Aynî haklar
MADDE 21 – (1) Taşınırlar ve taşınmazlar üzerindeki mülkiyet hakkı ve diğer aynî haklar, işlem anında malların bulunduğu ülke hukukuna tâbidir.
(2) Taşınmakta olan mallar üzerindeki aynî haklara varma yeri hukuku uygulanır.
(3) Yer değişikliği hâlinde henüz kazanılmamış aynî haklar malın son bulunduğu ülke hukukuna tâbidir.
(4) Taşınmazlar üzerindeki aynî haklara ilişkin hukukî işlemlere şekil yönünden bu malların bulundukları ülke hukuku uygulanır.

De actuele tekst op mevzuat.gov.tr bevat geen wijzigingsaantekening bij dit artikel (stand november 2026).

Toelichting van de wetgever

Volgens de officiële toelichting komt het artikel gedeeltelijk overeen met artikel 23 van de oude Wet nr. 2675. Die bepaling verwees al naar het recht van de ligging van de zaak (lex rei sitae), maar zei niet op welk moment; dat leidde in de praktijk tot onzekerheid. Met de woorden „op het moment van de rechtshandeling” wilde de wetgever problemen door verandering van aanknopingspunt (conflit mobile) voorkomen. Verder is het woord „goederen” geschrapt om aan te sluiten bij het Turks Burgerlijk Wetboek en is het laatste lid eenvormig geformuleerd. (Bron: toelichting van de Turkse Grote Nationale Assemblee, weergegeven op de Turkse artikelpagina.)

Uitleg

Het artikel beantwoordt twee vragen: welk recht geldt voor het zakelijk recht zelf, en naar welk recht wordt de vorm van een rechtshandeling over een onroerende zaak beoordeeld?

Het eerste lid beantwoordt de eerste vraag. Of de eigendom is overgegaan of een pandrecht is ontstaan, hangt af van het recht van het land waar de zaak zich bevond op het moment van de rechtshandeling. Wordt de zaak later naar een ander land gebracht, dan blijft dat recht bepalend voor een al verkregen recht. Het tweede en derde lid gaan over zaken die onderweg zijn: voor zaken in vervoer geldt het recht van de plaats van bestemming, voor een recht dat bij de verplaatsing nog niet was verkregen het recht van de laatste ligging. Welke gevallen het derde lid precies omvat, bijvoorbeeld een verkrijging die in het ene land begint en in het andere wordt afgerond, regelt de wet niet nader; uitspraken daarover berusten op opvattingen in de rechtsleer.

Het vierde lid beantwoordt de tweede vraag: de vorm van rechtshandelingen over zakelijke rechten op onroerende zaken volgt het recht van de ligging. De algemene vormregel is alternatief: een rechtshandeling kan worden verricht in de vorm van het land waar zij plaatsvindt of van het recht dat de inhoud beheerst (artikel 7 MÖHUK; zie Artikel 7 MÖHUK). Voor een onroerende zaak in Turkije bestaat die keuze niet; het vierde lid is de bijzondere regel.

Naar Turks recht zijn overeenkomsten tot overdracht van de eigendom van onroerende zaken alleen geldig als zij in officiële vorm zijn opgemaakt (artikel 706 lid 1 Turks BW). De eigendom van een onroerende zaak wordt verkregen door inschrijving (artikel 705 lid 1); zakelijke rechten ontstaan door inschrijving in het register (artikel 1022 lid 1). De officiële akten voor de eigendomsoverdracht worden opgemaakt door het hoofd of de ambtenaren van het kadaster (artikel 26 Kadasterwet nr. 2644).

Twee onderwerpen vallen buiten het artikel. Voor luchtvaartuigen, schepen en spoorvoertuigen geldt volgens artikel 22 MÖHUK het recht van het land van herkomst; auto's en andere wegvoertuigen vallen niet onder die uitzondering. De verbintenisrechtelijke kant van een overeenkomst over een onroerende zaak valt onder artikel 25 MÖHUK.

Praktische punten voor wie in het buitenland woont

Een koopovereenkomst die in Nederland is gesloten, verandert het Turkse kadaster niet. Voor de verkoop van een woning in Turkije kan in Nederland een overeenkomst zijn gesloten in de daar voorgeschreven vorm. Volgens artikel 21 lid 4 MÖHUK geldt voor de vorm echter Turks recht, en dat vereist een officiële akte van het Turkse kadaster (tapu müdürlüğü) en inschrijving (artikel 705 en 706 Turks BW; artikel 26 Kadasterwet). Een in het buitenland gesloten overeenkomst verandert op zichzelf de inschrijving niet.

Zonder naar Turkije te reizen. Kunt u de afspraak bij het kadaster niet zelf bijwonen, dan kunt u een vertegenwoordiger een volmacht geven.

Roerende zaken gekocht in het buitenland. Of de eigendom van een in Nederland gekochte en later naar Turkije gebrachte zaak is overgegaan, hangt af van het recht van de ligging op het moment van de koop, dus van het Nederlandse recht (artikel 21 lid 1 MÖHUK). Voor vragen over Nederlands recht kunt u terecht bij een daar bevoegde advocaat. Douane- en invoerregels voor voertuigen vallen niet onder deze bepaling.

Geërfde onroerende zaken. Wie erfgenaam is, bepaalt artikel 20 MÖHUK; voor onroerende zaken in Turkije geldt Turks recht (zie Artikel 20 MÖHUK). Worden de erfgenamen het niet eens, dan kan een verdeling van het geërfde huis volgen.

Veelgestelde vragen

Kan ik mijn woning in Turkije bij een Nederlandse notaris verkopen?

Voor de vorm van rechtshandelingen over zakelijke rechten op onroerende zaken in Turkije geldt Turks recht (artikel 21 lid 4 MÖHUK). De overdracht vereist een officiële akte van het Turkse kadaster en inschrijving (artikel 705 en 706 Turks BW; artikel 26 Kadasterwet). Vanuit Nederland kunt u een vertegenwoordiger machtigen om de afspraak bij het kadaster voor u bij te wonen.

Welk recht geldt voor de eigendom van een in Nederland gekochte zaak?

Bevond de zaak zich bij de koop in Nederland, dan geldt voor de eigendomsoverdracht Nederlands recht (artikel 21 lid 1 MÖHUK). Dat de zaak later naar Turkije gaat, verandert daar niets aan.

Valt een auto onder artikel 21 of artikel 22?

Artikel 22 geldt alleen voor lucht-, zee- en spoorvoertuigen. Zakelijke rechten op een auto vallen onder de algemene regel van artikel 21.

Bronnen

Vragen over uw situatie

Wilt u vanuit het buitenland een woning in Turkije verkopen, kopen of met een hypotheek bezwaren en wilt u bespreken welke rechtshandeling in welke vorm moet plaatsvinden? Via de afsprakenpagina kiest u een datum voor een gesprek via video, telefoon of in persoon in Düsseldorf; uw vraag kunt u ook schriftelijk sturen via het contactformulier. De gesprekken worden in het Turks gevoerd en gaan alleen over de Turks-rechtelijke kant; vragen over Nederlands recht kunt u voorleggen aan een in Nederland bevoegde advocaat. Handig zijn de kadastergegevens van de woning (provincie, district, blok en perceel) en, als die er zijn, een in het buitenland gesloten overeenkomst of volmacht. Meer over dit onderwerp: Vastgoedrecht.