Art. 21 MÖHUK – Sachenrecht und Immobilien in der Türkei

Art. 21 des türkischen Gesetzes Nr. 5718 über das internationale Privat- und Zivilverfahrensrecht (MÖHUK) bestimmt, welches Recht für Eigentum, Hypotheken, Pfandrechte und andere dingliche Rechte (aynî haklar) gilt. Maßgeblich ist das Recht des Staates, in dem sich die Sache im Zeitpunkt des Rechtsgeschäfts befindet; für die Form von Geschäften über Grundstücke in der Türkei gilt immer türkisches Recht. Wer in Deutschland lebt und in der Türkei eine Wohnung, ein Grundstück oder einen Laden kaufen oder verkaufen will, bekommt die Folgen dieser Vorschrift unmittelbar zu spüren.

Art. 21 MÖHUK – Wortlaut

Nichtamtliche Übersetzung:

Dingliche Rechte
Artikel 21 – (1) Das Eigentum und andere dingliche Rechte an beweglichen und unbeweglichen Sachen unterliegen dem Recht des Staates, in dem sich die Sachen im Zeitpunkt des Rechtsgeschäfts befinden.
(2) Auf dingliche Rechte an Sachen, die sich auf dem Transport befinden, wird das Recht des Bestimmungsortes angewandt.
(3) Bei einem Ortswechsel unterliegen noch nicht erworbene dingliche Rechte dem Recht des Staates, in dem sich die Sache zuletzt befindet.
(4) Auf Rechtsgeschäfte über dingliche Rechte an Grundstücken wird hinsichtlich der Form das Recht des Staates angewandt, in dem die Grundstücke belegen sind.

Türkischer Originaltext:

Aynî haklar
MADDE 21 – (1) Taşınırlar ve taşınmazlar üzerindeki mülkiyet hakkı ve diğer aynî haklar, işlem anında malların bulunduğu ülke hukukuna tâbidir.
(2) Taşınmakta olan mallar üzerindeki aynî haklara varma yeri hukuku uygulanır.
(3) Yer değişikliği hâlinde henüz kazanılmamış aynî haklar malın son bulunduğu ülke hukukuna tâbidir.
(4) Taşınmazlar üzerindeki aynî haklara ilişkin hukukî işlemlere şekil yönünden bu malların bulundukları ülke hukuku uygulanır.

Der aktuelle Text auf mevzuat.gov.tr enthält keinen Änderungsvermerk (Stand: November 2026).

Gesetzesbegründung

Nach der amtlichen Begründung entspricht die Vorschrift teilweise Art. 23 des alten Gesetzes Nr. 2675. Schon dieses stellte auf das Recht des Lageortes (lex rei sitae) ab, sagte aber nicht, auf welchen Zeitpunkt es ankommt; das führte in der Praxis zu Unsicherheit. Mit den Worten „im Zeitpunkt des Rechtsgeschäfts“ sollten Probleme des Statutenwechsels (conflit mobile) vermieden werden. Außerdem wurde zur Angleichung an das türkische Zivilgesetzbuch das Wort „Güter“ gestrichen und im letzten Absatz einheitlich „wird angewandt“ formuliert. (Quelle: Begründung der Großen Nationalversammlung, wiedergegeben auf der türkischen Artikelseite.)

Erläuterung

Die Vorschrift beantwortet zwei Fragen: Welches Recht gilt für das dingliche Recht selbst, und nach welchem Recht richtet sich die Form eines Geschäfts über ein Grundstück?

Die erste beantwortet Absatz 1. Ob Eigentum übergegangen oder ein Pfandrecht entstanden ist, richtet sich nach dem Recht des Staates, in dem sich die Sache im Zeitpunkt des Geschäfts befand. Wird die Sache später in ein anderes Land gebracht, bleibt es für das bereits erworbene Recht bei diesem Recht. Die Absätze 2 und 3 betreffen Sachen in Bewegung: Für Sachen auf dem Transport gilt das Recht des Bestimmungsortes, für ein beim Ortswechsel noch nicht erworbenes Recht das Recht des letzten Lageortes. Welche Fälle Absatz 3 genau erfasst, etwa wenn ein Erwerbsvorgang in einem Land beginnt und im anderen endet, regelt das Gesetz nicht näher; Aussagen dazu beruhen auf Ansichten in der Rechtslehre.

Die zweite beantwortet Absatz 4: Für die Form von Geschäften über dingliche Rechte an Grundstücken gilt das Recht des Lageortes. Die allgemeine Formregel ist alternativ: Ein Geschäft kann in der Form des Abschlussortes oder des in der Sache anwendbaren Rechts vorgenommen werden (Art. 7 MÖHUK; siehe Art. 7 MÖHUK). Bei einem Grundstück in der Türkei gibt es diese Wahl nicht; Absatz 4 ist die Sonderregel.

Nach türkischem Recht sind Verträge über die Übertragung von Grundeigentum nur in amtlicher Form gültig (Art. 706 Abs. 1 ZGB). Grundeigentum wird durch Eintragung erworben (Art. 705 Abs. 1 ZGB); dingliche Rechte entstehen mit der Eintragung ins Grundbuch (Art. 1022 Abs. 1 ZGB). Die amtlichen Urkunden über die Eigentumsübertragung errichtet der Leiter oder ein Beamter des Grundbuchamts (Art. 26 Grundbuchgesetz Nr. 2644).

Zwei Fragen liegen außerhalb der Vorschrift. Für Luftfahrzeuge, Schiffe und Schienenfahrzeuge gilt nach Art. 22 MÖHUK das Recht des Herkunftsstaates; Autos und andere Straßenfahrzeuge fallen nicht darunter. Die schuldrechtliche Seite eines Grundstücksvertrags regelt Art. 25 MÖHUK.

Worauf es für Türkeistämmige in Deutschland ankommt

Ein in Deutschland geschlossener Kaufvertrag ändert das türkische Grundbuch nicht. Für den Verkauf einer Wohnung in der Türkei kann in Deutschland ein Vertrag in der dort vorgeschriebenen Form geschlossen worden sein. Nach Art. 21 Abs. 4 MÖHUK gilt für die Form aber türkisches Recht; danach braucht die Eigentumsübertragung eine amtliche Urkunde des türkischen Grundbuchamts (tapu müdürlüğü) und die Eintragung (Art. 705, 706 ZGB; Art. 26 Grundbuchgesetz). Ein im Ausland geschlossener Vertrag allein ändert die Eintragung im Grundbuch nicht.

Ohne Reise in die Türkei. Wer den Termin im Grundbuchamt nicht selbst wahrnehmen kann, kann einen Vertreter bevollmächtigen. Wie eine solche Vollmacht in Deutschland errichtet wird, steht in Vollmacht für die Türkei.

In Deutschland gekaufte bewegliche Sachen. Ob das Eigentum an einer in Deutschland gekauften und später in die Türkei gebrachten Sache übergegangen ist, richtet sich nach dem Recht des Lageortes beim Kauf, also nach deutschem Recht (Art. 21 Abs. 1 MÖHUK). Zum deutschen Recht wenden Sie sich bitte an einen in Deutschland zugelassenen Rechtsanwalt. Zoll- und Einfuhrregeln für Fahrzeuge sind nicht Gegenstand dieser Vorschrift.

Geerbte Grundstücke. Wer Erbe ist, bestimmt Art. 20 MÖHUK; für Grundstücke in der Türkei gilt türkisches Recht (siehe Art. 20 MÖHUK). Einigen sich die Erben nicht, kommt die Aufhebung der Erbengemeinschaft in Betracht.

Häufige Fragen

Kann ich meine Wohnung in der Türkei bei einem deutschen Notar verkaufen?

Für die Form von Geschäften über dingliche Rechte an Grundstücken in der Türkei gilt türkisches Recht (Art. 21 Abs. 4 MÖHUK). Die Übertragung verlangt eine amtliche Urkunde des türkischen Grundbuchamts und die Eintragung (Art. 705, 706 ZGB; Art. 26 Grundbuchgesetz). Von Deutschland aus können Sie einen Vertreter für den Termin im Grundbuchamt bevollmächtigen.

Welches Recht gilt für das Eigentum an einer in Deutschland gekauften Sache?

War die Sache beim Kauf in Deutschland, gilt für den Eigentumsübergang deutsches Recht (Art. 21 Abs. 1 MÖHUK). Dass sie später in die Türkei gebracht wird, ändert daran nichts.

Fällt ein Auto unter Art. 21 oder Art. 22?

Art. 22 gilt nur für Luft-, See- und Schienenfahrzeuge. Für dingliche Rechte an einem Auto gilt die allgemeine Regel des Art. 21.

Quellen

Fragen zu Ihrem Fall

Wenn Sie von Deutschland aus eine Immobilie in der Türkei verkaufen, kaufen oder belasten möchten und klären wollen, welches Geschäft in welcher Form vorgenommen werden muss, können Sie über die Terminseite ein Gespräch per Video, Telefon oder persönlich in Düsseldorf vereinbaren. Ihre Frage können Sie auch schriftlich über das Kontaktformular senden. Die Gespräche finden auf Türkisch statt und betreffen nur die türkischrechtliche Seite; Fragen zum deutschen Recht klären Sie bitte mit einem in Deutschland zugelassenen Rechtsanwalt. Hilfreich sind die Grundbuchangaben der Immobilie (Provinz, Bezirk, Block und Parzelle) und, falls vorhanden, ein im Ausland geschlossener Vertrag oder eine Vollmacht. Weitere Themen: Immobilienrecht.