MÖHUK Madde 25 Taşınmazlara İlişkin Sözleşmeler

MÖHUK m. 25, 5718 sayılı Milletlerarası Özel Hukuk ve Usul Hukuku Hakkında Kanunun taşınmazlara ilişkin sözleşmeler için koyduğu özel kuraldır: bu sözleşmelere taşınmazın bulunduğu ülkenin hukuku uygulanır. Türkiye’de dairesi, evi ya da arsası olup Almanya’da veya Hollanda’da yaşayan herkes, o taşınmazı satarken ya da kiraya verirken bu maddeyle karşılaşır.

MÖHUK Madde 25 metni

Taşınmazlara ilişkin sözleşmeler
MADDE 25 – (1) Taşınmazlara veya onların kullanımına ilişkin sözleşmeler taşınmazın bulunduğu ülke hukukuna tâbidir.

Maddenin tam metni, gerekçesi ve ayrıntılı açıklaması: MÖHUK m. 25.

Madde gerekçesi

Kanun tasarısının gerekçesine göre madde, eski 2675 sayılı Kanunda karşılığı olmayan yeni bir hükümdür. Gerekçe, taşınmazlara ilişkin bütün sözleşmelerin taşınmazın bulunduğu yer hukukuna (lex rei sitae) tabi olmasını genel kabul gören evrensel bir ilke olarak niteler ve bu ilkenin Kanuna alınmasını bununla açıklar.

Açıklama

Madde tek cümledir ve iki tür sözleşmeyi kapsar: taşınmazın kendisine ilişkin sözleşmeler (satış, satış vaadi, bağış gibi) ve taşınmazın kullanımına ilişkin sözleşmeler (kira gibi).

Sözleşmelere ilişkin genel kural olan MÖHUK m. 24 tarafların hukuk seçimine öncelik verir; seçim yoksa karakteristik edim borçlusunun hukukunu esas alır. M. 25 ise hukuk seçiminden hiç söz etmez ve doğrudan taşınmazın bulunduğu ülkenin hukukuna bağlar. Sözleşmenin nerede imzalandığı, tarafların hangi ülkede yaşadığı ve hangi vatandaşlığa sahip olduğu bu sonucu değiştirmez.

Madde yalnızca sözleşmeden doğan borçları belirler. Mülkiyetin geçmesi ve taşınmaz üzerindeki diğer aynî haklar MÖHUK m. 21’e tabidir. Taşınmazlar üzerindeki aynî haklara ilişkin işlemlerin şekli de taşınmazın bulunduğu ülkenin hukukuna tabidir (MÖHUK m. 21/4). Bu, hukukî işlemlerde şekle ilişkin genel kuralın (MÖHUK m. 7) taşınmazlar bakımından ayrıldığı noktadır. Türk hukukunda taşınmaz mülkiyetinin devrini amaçlayan sözleşmeler ancak resmî şekilde yapılırsa geçerlidir (TMK m. 706/1).

Hukuk seçimi yapılmışsa ne olacağı maddede açıkça düzenlenmemiştir. Bu konu tartışmalıdır. Kanunda bu konuda açık bir hüküm ve bağlayıcı bir yargı kararı bulunmamaktadır. Maddenin lafzı ve gerekçedeki “bütün sözleşmeler” ifadesi, taraf iradesine yer bırakmayan bir bağlama kuralına işaret eder; yazarın değerlendirmesi de bu yöndedir. Somut bir uyuşmazlıkta mahkemenin bunu nasıl değerlendireceği kesin değildir.

Yurt dışında yaşayanlar için uygulamada önemli noktalar

Türkiye’deki dairenin kirası. Almanya’da yaşayan ev sahibi ile Türkiye’deki kiracı arasındaki kira sözleşmesi Türk hukukuna, yani Türk Borçlar Kanununun kira hükümlerine tabidir. Sözleşmeyi Almanya’da Almanca imzalamış olmanız bunu değiştirmez. Kira artışı gibi konularda Türk hukukundaki sınırlar uygulanır (kira artış oranı). Daireyi kısa süreli olarak turistlere kiralıyorsanız ayrıca izin belgesi kurallarına bakmanız gerekir (turizm amaçlı kiralama izin belgesi).

Satış ve satış vaadi. Türkiye’deki bir taşınmazın satışı ve satış vaadi Türk hukukuna tabidir; şekil yönünden de Türk hukuku uygulanır (MÖHUK m. 21/4). Almanya’da bir notere düzenlettiğiniz satış sözleşmesi bu yüzden Türkiye’deki tapuda tek başına mülkiyeti geçirmez. Tapudaki işlemi yurt dışından bir vekil aracılığıyla yaptırabilirsiniz; vekâletnamenin nasıl düzenleneceğini yurt dışından vekâletname yazısında anlattım.

Ters durum. Türkiye’de yaşayan biri Almanya’da ya da Hollanda’da bir ev alır veya kiralarsa, Türk mahkemesi açısından o sözleşmeye Alman ya da Hollanda hukuku uygulanır. Oradaki hukukun içeriği için o ülkede yetkili bir avukata başvurmanız gerekir.

Hangi mahkeme? Uygulanacak hukuk ile davanın nerede açılacağı ayrı sorulardır. Türk mahkemelerinin milletlerarası yetkisini iç hukukun yer itibarıyla yetki kuralları belirler (MÖHUK m. 40).

Gayrimenkulle ilgili diğer konular için gayrimenkul hukuku sayfasına bakabilirsiniz.

Sık sorulan sorular

Türkiye’deki evimin kira sözleşmesine Alman hukukunun uygulanmasını kararlaştırabilir miyim?

MÖHUK m. 25, taşınmazın kullanımına ilişkin sözleşmeleri taşınmazın bulunduğu ülkenin hukukuna bağlar ve hukuk seçiminden söz etmez. Böyle bir seçimin geçerli olup olmadığı tartışmalıdır; yazarın değerlendirmesine göre Türk hukuku uygulanır.

Almanya’da noterde yaptığım satış sözleşmesi Türkiye’de geçerli mi?

Türkiye’deki taşınmaz üzerindeki aynî haklara ilişkin işlemlerin şekli Türk hukukuna tabidir (MÖHUK m. 21/4). Türk hukukunda taşınmaz mülkiyetinin devrini amaçlayan sözleşme resmî şekilde yapılmalıdır (TMK m. 706/1).

Kira sözleşmesini Almanya’da imzaladık, hangi hukuk uygulanır?

Taşınmaz Türkiye’deyse Türk hukuku. Sözleşmenin imzalandığı yer bu sonucu değiştirmez (MÖHUK m. 25).

Kaynaklar

Sorularınız için

Türkiye’deki bir dairenizi kiraya verirken ya da satarken yurt dışında imzalanan bir sözleşmenin Türk hukukuna göre nasıl değerlendirileceğini öğrenmek isterseniz randevu sayfasından online görüntülü, telefonla veya Düsseldorf’ta yüz yüze bir görüşme tarihi seçebilirsiniz. Sorunuzu yazılı olarak iletişim formundan da iletebilirsiniz. Hazırlık için şunlar yararlı olur:

taşınmazın tapu bilgileri (il, ilçe, ada, parsel),
kira veya satış sözleşmesinin metni,
sözleşmenin nerede ve kimin önünde imzalandığı.