Art. 25 MÖHUK – Verträge über Grundstücke

Art. 25 des türkischen Gesetzes Nr. 5718 über das internationale Privat- und Zivilverfahrensrecht (MÖHUK) ist die Sonderregel für Verträge über Grundstücke (taşınmazlara ilişkin sözleşmeler): Auf sie ist das Recht des Staates anzuwenden, in dem das Grundstück liegt. Wenn Sie in Deutschland oder den Niederlanden leben und Ihnen in der Türkei eine Wohnung, ein Haus oder ein Grundstück gehört, haben Sie mit dieser Vorschrift zu tun, sobald Sie es verkaufen oder vermieten.

Art. 25 MÖHUK – Wortlaut

Nichtamtliche Übersetzung:

Verträge über Grundstücke
Artikel 25 – (1) Verträge über Grundstücke oder deren Nutzung unterliegen dem Recht des Staates, in dem sich das Grundstück befindet.

Türkischer Originaltext:

Taşınmazlara ilişkin sözleşmeler
MADDE 25 – (1) Taşınmazlara veya onların kullanımına ilişkin sözleşmeler taşınmazın bulunduğu ülke hukukuna tâbidir.

Gesetzesbegründung

Nach der Begründung des Gesetzentwurfs ist die Vorschrift neu; das alte Gesetz Nr. 2675 enthielt keine entsprechende Regel. Die Begründung bezeichnet es als allgemein anerkannten, universellen Grundsatz, dass alle Verträge über Grundstücke dem Recht des Lageorts (lex rei sitae) unterliegen, und erklärt damit, warum dieser Grundsatz in das Gesetz aufgenommen wurde.

Erläuterung

Die Vorschrift besteht aus einem einzigen Satz und erfasst zwei Arten von Verträgen: Verträge über das Grundstück selbst (etwa Kauf, Kaufvorvertrag (satış vaadi) oder Schenkung) und Verträge über seine Nutzung (etwa Miete).

Die allgemeine Regel für Verträge, Art. 24 MÖHUK, gibt der Rechtswahl der Parteien Vorrang; fehlt eine Wahl, stellt sie auf das Recht des Schuldners der charakteristischen Leistung ab. Art. 25 erwähnt die Rechtswahl überhaupt nicht und knüpft unmittelbar an das Recht des Lagestaats an. Wo der Vertrag unterschrieben wurde, in welchem Land die Parteien leben und welche Staatsangehörigkeit sie haben, ändert an diesem Ergebnis nichts.

Die Vorschrift bestimmt nur das Recht für die vertraglichen Pflichten. Der Übergang des Eigentums und die anderen dinglichen Rechte (aynî haklar) am Grundstück unterliegen Art. 21 MÖHUK. Auch die Form von Rechtsgeschäften über dingliche Rechte an Grundstücken richtet sich nach dem Recht des Lagestaats (Art. 21 Abs. 4 MÖHUK). An dieser Stelle weicht das Gesetz für Grundstücke von der allgemeinen Formregel für Rechtsgeschäfte (Art. 7 MÖHUK) ab. Nach türkischem Recht sind Verträge, die auf die Übertragung von Grundeigentum gerichtet sind, nur gültig, wenn sie in amtlicher Form (resmî şekil) geschlossen werden (Art. 706 Abs. 1 TMK).

Was gilt, wenn die Parteien trotzdem ein Recht gewählt haben, regelt die Vorschrift nicht ausdrücklich. Diese Frage ist umstritten; eine ausdrückliche gesetzliche Regel und eine verbindliche Gerichtsentscheidung gibt es dazu nicht. Der Wortlaut und die Formulierung „alle Verträge“ in der Begründung deuten auf eine Anknüpfung hin, die dem Parteiwillen keinen Raum lässt; so sieht es auch die Verfasserin. Wie ein Gericht das in einem konkreten Streit beurteilt, ist offen.

Wichtige Hinweise für Türkinnen und Türken im Ausland

Vermietung Ihrer Wohnung in der Türkei. Ein Mietvertrag zwischen einem Vermieter in Deutschland und einem Mieter in der Türkei unterliegt türkischem Recht, also den Mietvorschriften des türkischen Obligationengesetzes (Türk Borçlar Kanunu). Dass Sie den Vertrag in Deutschland auf Deutsch unterschrieben haben, ändert daran nichts. Bei Fragen wie der Mieterhöhung gelten die Grenzen des türkischen Rechts (Mieterhöhung in der Türkei). Vermieten Sie die Wohnung kurzzeitig an Touristen, müssen Sie außerdem die Vorschriften über die Genehmigung (izin belgesi) beachten (Kurzzeitvermietung in der Türkei).

Kauf und Kaufvorvertrag. Kauf und Kaufvorvertrag über ein Grundstück in der Türkei unterliegen türkischem Recht; auch für die Form gilt türkisches Recht (Art. 21 Abs. 4 MÖHUK). Ein Kaufvertrag, den Sie bei einem Notar in Deutschland errichten lassen, überträgt deshalb für sich allein beim Grundbuchamt (tapu) in der Türkei kein Eigentum. Den Vorgang beim Grundbuchamt können Sie vom Ausland aus über einen Bevollmächtigten erledigen lassen; wie die Vollmacht errichtet wird, habe ich im Beitrag Vollmacht aus Deutschland für die Türkei beschrieben.

Der umgekehrte Fall. Kauft oder mietet jemand, der in der Türkei lebt, ein Haus in Deutschland oder den Niederlanden, wendet ein türkisches Gericht auf diesen Vertrag deutsches oder niederländisches Recht an. Zum Inhalt dieses Rechts wenden Sie sich bitte an eine in dem jeweiligen Land zugelassene Anwältin oder einen Anwalt.

Welches Gericht? Welches Recht gilt und wo geklagt wird, sind getrennte Fragen. Die internationale Zuständigkeit türkischer Gerichte ergibt sich aus den innerstaatlichen Regeln über die örtliche Zuständigkeit (Art. 40 MÖHUK).

Weitere Themen rund um Immobilien finden Sie unter Immobilienrecht.

Häufige Fragen

Kann ich für den Mietvertrag über mein Haus in der Türkei deutsches Recht vereinbaren?

Art. 25 MÖHUK unterstellt Verträge über die Nutzung eines Grundstücks dem Recht des Lagestaats und erwähnt die Rechtswahl nicht. Ob eine solche Wahl wirksam ist, ist umstritten; nach Einschätzung der Verfasserin gilt türkisches Recht.

Ist mein Kaufvertrag vom deutschen Notar in der Türkei gültig?

Die Form von Rechtsgeschäften über dingliche Rechte an einem Grundstück in der Türkei richtet sich nach türkischem Recht (Art. 21 Abs. 4 MÖHUK). Nach türkischem Recht muss ein Vertrag, der auf die Übertragung von Grundeigentum gerichtet ist, in amtlicher Form geschlossen werden (Art. 706 Abs. 1 TMK).

Wir haben den Mietvertrag in Deutschland unterschrieben. Welches Recht gilt?

Liegt die Immobilie in der Türkei, gilt türkisches Recht. Der Ort der Unterschrift ändert daran nichts (Art. 25 MÖHUK).

Quellen

Fragen zu Ihrem Fall

Wenn Sie eine Wohnung in der Türkei vermieten oder verkaufen und wissen möchten, wie ein im Ausland unterschriebener Vertrag nach türkischem Recht zu beurteilen ist, können Sie auf der Terminseite ein Gespräch online per Video, telefonisch oder persönlich in Düsseldorf vereinbaren. Schriftliche Fragen senden Sie über das Kontaktformular. Die Gespräche finden auf Türkisch statt und betreffen nur das türkische Recht (§ 206 BRAO); für Fragen nach deutschem Recht ist eine in Deutschland zugelassene Anwältin oder ein Anwalt zuständig. Zur Vorbereitung hilfreich sind:

die Grundbuchdaten der Immobilie (Provinz, Kreis, Block und Parzelle; il, ilçe, ada, parsel),
der Text des Miet- oder Kaufvertrags,
wo und vor wem der Vertrag unterschrieben wurde.