Mieterhöhung Türkei 2026: gesetzliche Grenze und Mietklage

Bei Wohnungen und überdachten Geschäftsräumen in der Türkei darf eine vereinbarte Mieterhöhung (kira artışı) für das neue Mietjahr die Veränderungsrate des Verbraucherpreisindex (TÜFE) im Zwölfmonatsdurchschnitt des vorangegangenen Mietjahres nicht übersteigen (Art. 344 Abs. 1 des türkischen Obligationengesetzes Nr. 6098, TBK). Die zeitweise geltende 25-Prozent-Grenze für Wohnraummieten ist am 1. Juli 2024 ausgelaufen; für danach verlängerte Mietperioden gilt wieder die TÜFE-Grenze.

Dieser Beitrag erklärt den gesetzlichen Rahmen: welche Rate maßgeblich ist, was ohne Vereinbarung gilt, wie die Miete nach fünf Jahren neu festgesetzt wird und worauf Sie achten sollten, wenn Sie in Deutschland leben und in der Türkei vermieten oder mieten.

Mieterhöhung in der Türkei: welche Regel gilt?

Nach Art. 344 Abs. 1 TBK sind Vereinbarungen über die Miete in verlängerten Mietperioden nur wirksam, soweit sie die Veränderungsrate des TÜFE im Zwölfmonatsdurchschnitt des vorangegangenen Mietjahres nicht übersteigen. Das gilt auch für Mietverträge mit einer Laufzeit von mehr als einem Jahr.

An den TÜFE ist die Grenze seit einer Änderung durch das Gesetz Nr. 7161 gebunden; vorher nannte die Vorschrift den Erzeugerpreisindex (ÜFE). Nach der Übersicht auf mevzuat.gov.tr gilt die Änderung ab dem 1. Januar 2019.

Die Grenze betrifft nur Wohnraum und überdachte Geschäftsräume. Sie gilt nicht, wenn eine ihrer Natur nach zum vorübergehenden Gebrauch bestimmte Immobilie für sechs Monate oder kürzer vermietet wird (Art. 339 Abs. 1 TBK). Zur Ferienvermietung lesen Sie den Beitrag Kurzzeitvermietung in der Türkei: Genehmigung.

Eine feste Zahl nennt das Gesetz nicht. Die Rate ergibt sich aus dem monatlichen TÜFE-Bulletin des türkischen Statistikamts TÜİK. Prüfen Sie den aktuellen Wert im offiziellen Bulletin (data.tuik.gov.tr); auf Nachrichtenseiten kursieren für denselben Monat teils unterschiedliche Zahlen.

Wann endete die 25-Prozent-Grenze?

Die mit Gesetz Nr. 7409 vom 8.6.2022 eingefügte vorläufige Vorschrift (geçici madde) 1 TBK begrenzte bei Wohnraummieten die Erhöhung für bis zum 1.7.2023 verlängerte Mietperioden auf 25 Prozent der Vorjahresmiete. Die vorläufige Vorschrift 2, eingefügt mit Gesetz Nr. 7456 vom 14.7.2023, erstreckte diese Grenze auf Mietperioden, die zwischen dem 2.7.2023 und dem 1.7.2024 (jeweils einschließlich) verlängert wurden.

Beide Vorschriften erfassten nur Wohnraum. Für Geschäftsräume galt auch in dieser Zeit die TÜFE-Grenze. Der aktuelle TBK-Text auf mevzuat.gov.tr (Stand Oktober 2026) enthält keine neue vorläufige Grenze für die Zeit nach dem 1.7.2024. Für Wohnraummieten, die nach dem 2. Juli 2024 verlängert wurden, ist die Grenze daher wieder die TÜFE-Rate nach Art. 344 Abs. 1 TBK.

Keine Erhöhungsklausel im Vertrag – was dann?

Haben die Parteien keine Erhöhung vereinbart, muss der Mieter nicht von sich aus mehr zahlen. Auf Klage des Vermieters setzt das Gericht die Miete nach Billigkeit fest, unter Berücksichtigung des Zustands der Mietsache und ebenfalls nur bis zur TÜFE-Rate (Art. 344 Abs. 2 TBK).

Die TÜFE-Rate ist damit auch für das Gericht eine Obergrenze. Innerhalb dieser Grenze kann es mit Blick auf den Zustand der Wohnung auch eine geringere Erhöhung festsetzen.

Kündigt der Mieter einen befristeten Vertrag nicht mindestens fünfzehn Tage vor Ablauf, verlängert er sich zu gleichen Bedingungen um ein Jahr; der Vermieter kann den Vertrag nicht allein wegen des Fristablaufs beenden (Art. 347 Abs. 1 TBK). Mietverhältnisse laufen deshalb oft viele Jahre, und die Erhöhung stellt sich jedes Jahr neu.

Neufestsetzung nach fünf Jahren

Bei Verträgen mit mehr als fünf Jahren Laufzeit oder nach fünf Jahren verlängerten Verträgen sowie am Ende jedes weiteren Fünfjahreszeitraums setzt das Gericht die Miete für das neue Mietjahr fest (Art. 344 Abs. 3 TBK). Es berücksichtigt dabei:

• die Veränderungsrate des TÜFE im Zwölfmonatsdurchschnitt,
• den Zustand der Mietsache,
• vergleichbare Mieten (emsal kira bedelleri).

Die TÜFE-Rate ist hier keine Obergrenze, sondern einer von drei Maßstäben. Liegt die Miete nach Jahren begrenzter Erhöhungen deutlich unter dem Marktniveau, können die Vergleichsmieten zu einem stärkeren Anstieg führen. Die so festgesetzte Miete ändert sich in den Folgejahren wieder nach Art. 344 Abs. 1 und 2 TBK.

Mietfestsetzungsklage: Fristen und Schlichtung

Die Klage auf Festsetzung der Miete (kira tespit davası) kann jederzeit erhoben werden (Art. 345 Abs. 1 TBK). Ab wann das Urteil den Mieter bindet, hängt vom Zeitpunkt ab:

1. Wird die Klage spätestens dreißig Tage vor Beginn der neuen Periode erhoben, oder hat der Vermieter innerhalb dieser Frist die Erhöhung schriftlich angekündigt und klagt bis zum Ende der folgenden Mietperiode, gilt die festgesetzte Miete ab Beginn der neuen Periode (Art. 345 Abs. 2 TBK).
2. Enthält der Vertrag eine Erhöhungsklausel für die neue Periode, gilt die in einer bis zum Ende dieser Periode erhobenen Klage festgesetzte Miete ebenfalls ab deren Beginn (Art. 345 Abs. 3 TBK).

Zuständig ist das Friedensgericht für Zivilsachen (sulh hukuk mahkemesi, Art. 4 Abs. 1 Buchst. a der Zivilprozessordnung HMK Nr. 6100). Vor der Klage ist ein Schlichtungsversuch Pflicht: Seit dem 1. September 2023 ist die Mediation (arabuluculuk) bei Streitigkeiten aus Mietverhältnissen Prozessvoraussetzung, ausgenommen die Räumung im Wege der Vollstreckung ohne Urteil (Art. 18/B des Gesetzes Nr. 6325 über die Mediation in Zivilstreitigkeiten).

Welcher Monat ist maßgeblich?

Das Gesetz spricht vom „vorangegangenen Mietjahr“, legt aber nicht fest, welcher TÜİK-Monatswert genau heranzuziehen ist.

Diese Frage ist umstritten. Die folgende Einschätzung ist eine Auslegung des Gesetzestextes; eine ausdrückliche gesetzliche Regelung gibt es nicht, und eine verbindliche Gerichtsentscheidung wurde für diesen Beitrag nicht geprüft. Nach hier vertretener Auffassung kommt die im letzten vor Beginn der neuen Mietperiode veröffentlichten TÜFE-Bulletin ausgewiesene Zwölfmonatsdurchschnittsrate dem „vorangegangenen Mietjahr“ am nächsten. Welchen Monatswert ein Gericht im Streitfall zugrunde legt, ist nicht sicher.

Was Vermieter und Mieter in Deutschland beachten sollten

Sie vermieten Ihre Wohnung in der Türkei. Das TBK schreibt für den Mietvertrag keine bestimmte Form vor. Ein schriftlicher Vertrag mit Mietbeginn und Erhöhungsklausel erleichtert aber später den Nachweis. Erhöhungsschreiben, Schlichtungsantrag und Klage können Sie über einen Bevollmächtigten in der Türkei betreiben. Wie Sie dafür in Deutschland eine Vollmacht erteilen, erklärt der Beitrag Vollmacht aus Deutschland für die Türkei.

Miete in Euro vereinbart? Ist die Miete in Fremdwährung vereinbart, darf sie vorbehaltlich des Gesetzes Nr. 1567 zum Schutz des Wertes der türkischen Währung vor Ablauf von fünf Jahren nicht geändert werden; Art. 138 TBK (übermäßige Leistungserschwerung) bleibt unberührt (Art. 344 Abs. 4 TBK). Nach fünf Jahren gilt Abs. 3, wobei auch Wertänderungen der Fremdwährung berücksichtigt werden. Ob eine Miete in Fremdwährung überhaupt vereinbart werden darf, richtet sich nach den auf das Gesetz Nr. 1567 gestützten Regelungen; prüfen Sie vor Vertragsschluss den aktuellen Stand.

Sie sind Mieter in der Türkei. Übersteigt die verlangte Erhöhung die TÜFE-Zwölfmonatsrate, ist eine Erhöhungsvereinbarung nach dem Gesetz nur wirksam, wenn sie diese Rate nicht übersteigt (Art. 344 Abs. 1 TBK). Bewahren Sie Schreiben und Zahlungsbelege auf.

Fragen zum deutschen Mietrecht oder zur Besteuerung der Mieteinnahmen in Deutschland beantwortet dieser Beitrag nicht; dafür ist in Deutschland ein dort zugelassener Rechtsanwalt oder Steuerberater zuständig. Weitere Themen rund um Immobilien finden Sie unter Immobilienrecht.

Häufige Fragen

Gilt 2026 in der Türkei noch die 25-Prozent-Grenze?

Nein. Sie galt nur für Wohnraummieten, die bis zum 1.7.2024 verlängert wurden (vorläufige Vorschriften 1 und 2 TBK). Seitdem ist die Grenze die TÜFE-Zwölfmonatsrate (Art. 344 Abs. 1 TBK).

Wo finde ich die aktuelle Mieterhöhungsrate?

Im monatlichen TÜFE-Bulletin von TÜİK, als Veränderungsrate „nach Zwölfmonatsdurchschnitten“ (on iki aylık ortalamalara göre).

Gilt die Grenze auch für Geschäftsräume?

Ja, überdachte Geschäftsräume fallen unter Art. 344 TBK. Die 25-Prozent-Grenze galt für sie nicht.

Darf die Miete nach fünf Jahren frei erhöht werden?

Nein. Einigen sich die Parteien nicht, setzt das Gericht die neue Miete nach TÜFE-Rate, Zustand der Mietsache und Vergleichsmieten fest (Art. 344 Abs. 3 TBK). Vorher ist die Schlichtung durchzuführen (Art. 18/B Gesetz Nr. 6325).

Quellen

• Türkisches Obligationengesetz Nr. 6098 – mevzuat.gov.tr (Art. 138, 339, 344, 345, 347; vorläufige Vorschriften 1 und 2)
• Zivilprozessordnung Nr. 6100 – mevzuat.gov.tr (Art. 4)
• Gesetz Nr. 6325 über die Mediation in Zivilstreitigkeiten – mevzuat.gov.tr (Art. 18/B)
• TÜİK Datenportal – Verbraucherpreisindex

Fragen zu Ihrem Fall

Wenn Sie für einen Mietvertrag in der Türkei klären möchten, welche Erhöhung zur Verlängerung zulässig ist oder wie eine Mietfestsetzungsklage nach fünf Jahren samt Schlichtung abläuft, können Sie über die Terminseite ein Gespräch online per Video, telefonisch oder persönlich in Düsseldorf vereinbaren. Eine schriftliche Frage können Sie über das Kontaktformular senden. Die Gespräche werden auf Türkisch geführt und betreffen nur die türkischen Rechtsfragen (§ 206 BRAO); zum deutschen Recht wenden Sie sich bitte an einen in Deutschland zugelassenen Rechtsanwalt. Hilfreich sind der Mietvertrag, das Datum des Mietbeginns, die Mieten der letzten Jahre und die zwischen den Parteien gewechselten Erhöhungsschreiben.