Kira artış oranı 2026: yasal sınır ve kira tespit davası

Konut ve çatılı işyeri kiralarında yenilenen kira dönemi için kararlaştırılabilecek en yüksek kira artış oranı, bir önceki kira yılında tüketici fiyat endeksinin (TÜFE) on iki aylık ortalamalara göre değişim oranıdır (6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu, TBK m. 344/1). Konut kiralarında bir süre uygulanan yüzde 25 sınırı 1 Temmuz 2024’te sona erdi; o tarihten sonra yenilenen dönemlerde yeniden TÜFE sınırı geçerlidir.

Bu yazı, kira artışının kanundaki çerçevesini anlatır: hangi oran esas alınır, anlaşma yoksa ne olur, beş yıl dolunca kira nasıl yeniden belirlenir ve Almanya ya da Hollanda’da yaşayıp Türkiye’de kiraya veren veya kiracı olanlar neye dikkat etmeli.

Kira artış oranı hangi kurala bağlı?

TBK m. 344/1’e göre tarafların yenilenen kira dönemlerinde uygulanacak kira bedeline ilişkin anlaşmaları, “bir önceki kira yılında tüketici fiyat endeksindeki oniki aylık ortalamalara göre değişim oranını geçmemek koşuluyla” geçerlidir. Kural, bir yıldan uzun süreli sözleşmelerde de uygulanır.

Bu sınır, 7161 sayılı Kanunla yapılan değişiklikten beri TÜFE’ye bağlıdır; daha önce maddede üretici fiyat endeksi (ÜFE) yazıyordu. Değişiklik, mevzuat.gov.tr’deki metne göre 1 Ocak 2019’dan geçerli olmak üzere yürürlüğe girmiştir.

Sınır yalnızca konut ve çatılı işyeri kiralarında geçerlidir. Bu hükümler, niteliği gereği geçici kullanıma ayrılmış taşınmazların altı ay ve daha kısa süreyle kiralanmasında uygulanmaz (TBK m. 339/1). Kısa süreli tatil kiralaması için ayrıca turizm amaçlı kiralama izin belgesi yazısına bakabilirsiniz.

Kanun belli bir rakam söylemez; oranı TÜİK’in her ay yayımladığı TÜFE bülteni gösterir. Güncel oranı TÜİK’in resmî bülteninden (data.tuik.gov.tr) kontrol edin. Haber sitelerinde aynı ay için farklı rakamlar dolaşabildiğinden resmî bülten esas alınmalıdır.

Yüzde 25 sınırı ne zaman sona erdi?

8/6/2022 tarihli 7409 sayılı Kanunla TBK’ya eklenen geçici madde 1, konut kiralarında 1/7/2023’e kadar yenilenen dönemler için artışı önceki yıl kira bedelinin yüzde 25’iyle sınırladı. 14/7/2023 tarihli 7456 sayılı Kanunla eklenen geçici madde 2 aynı sınırı 2/7/2023 ile 1/7/2024 (bu tarihler dâhil) arasında yenilenen dönemlere uzattı.

İki geçici madde de yalnızca konut kiralarını kapsıyordu; çatılı işyeri kiralarında bu dönemde de TÜFE sınırı uygulandı. mevzuat.gov.tr’deki güncel TBK metninde (Ekim 2026 itibarıyla) 1/7/2024’ten sonrası için yeni bir geçici sınır yoktur. Bu yüzden 2 Temmuz 2024’ten sonra yenilenen konut kira dönemlerinde de sınır, TBK m. 344/1’deki TÜFE on iki aylık ortalama değişim oranıdır.

Sözleşmede artış hükmü yoksa ne olur?

Taraflar artış konusunda anlaşmamışsa kiracı kendiliğinden daha fazla ödemek zorunda değildir. Kira bedeli, kiraya verenin açacağı davada hâkim tarafından, yine TÜFE on iki aylık ortalama değişim oranını geçmemek koşuluyla ve kiralananın durumu göz önüne alınarak hakkaniyete göre belirlenir (TBK m. 344/2).

Burada iki kural birlikte işler. Birincisi sınırdır: hâkim de TÜFE oranını aşamaz. İkincisi hakkaniyettir: hâkim kiralananın durumuna bakarak oranın altında bir artışa da karar verebilir.

Belirli süreli sözleşmede kiracı süre bitiminden en az on beş gün önce bildirimde bulunmazsa sözleşme aynı koşullarla bir yıl uzamış sayılır; kiraya veren yalnızca sürenin bittiğini ileri sürerek sözleşmeyi sona erdiremez (TBK m. 347/1). Bu yüzden kira ilişkileri çoğu zaman yıllarca devam eder ve artış her yıl yeniden gündeme gelir.

Beş yıl dolunca kira nasıl belirlenir?

Beş yıldan uzun süreli veya beş yıldan sonra yenilenen sözleşmelerde ve sonraki her beş yılın sonunda yeni kira bedelini hâkim belirler (TBK m. 344/3). Hâkim burada üç ölçüte bakar:

• TÜFE’deki on iki aylık ortalamalara göre değişim oranı,
• kiralananın durumu,
• emsal kira bedelleri.

Bu belirlemede TÜFE oranı bir üst sınır değil, ölçütlerden biridir. Emsal kiralar, piyasa kirasının uzun yıllar sınırlı artışlarla geride kaldığı durumlarda bedelin daha belirgin biçimde yükselmesine yol açabilir. Beş yıllık dönemin ardından belirlenen bedel, sonraki yıllarda yeniden m. 344/1 ve 2’deki kurallara göre değişir.

Kira tespit davası: süre ve arabuluculuk

Kira bedelinin belirlenmesi davası her zaman açılabilir (TBK m. 345/1). Kararın hangi tarihten itibaren kiracıyı bağlayacağı ise davanın ne zaman açıldığına bağlıdır:

1. Dava yeni dönemin başlangıcından en geç otuz gün önce açılırsa ya da kiraya veren bu süre içinde kiracıya artış yapılacağını yazılı olarak bildirmiş ve davayı izleyen yeni kira dönemi sonuna kadar açmışsa, mahkemenin belirlediği bedel yeni dönemin başından itibaren geçerlidir (TBK m. 345/2).
2. Sözleşmede yeni dönemde kiranın artırılacağına ilişkin bir hüküm varsa, yeni dönemin sonuna kadar açılan davada belirlenen bedel de o dönemin başından itibaren geçerli olur (TBK m. 345/3).

Davaya bakan mahkeme sulh hukuk mahkemesidir (6100 sayılı HMK m. 4/1-a). Dava açmadan önce arabulucuya başvurmak zorunludur: 1 Eylül 2023’ten beri, ilamsız icra yoluyla tahliye hükümleri dışında kira ilişkisinden doğan uyuşmazlıklarda arabuluculuk dava şartıdır (6325 sayılı Hukuk Uyuşmazlıklarında Arabuluculuk Kanunu m. 18/B).

Hangi ayın oranı esas alınır?

Kanun “bir önceki kira yılı” der, ama bunun için hangi ayın TÜİK verisine bakılacağını gün olarak belirtmez.

Bu konu tartışmalıdır. Aşağıdaki değerlendirme kanun metninden çıkan bir yorumdur; kanunda bu konuda açık bir hüküm bulunmamaktadır ve bu yazı için bağlayıcı bir yargı kararı doğrulanmamıştır. Yazarın değerlendirmesine göre, yeni kira döneminin başladığı tarihte açıklanmış en son TÜFE bülteninde yer alan on iki aylık ortalama değişim oranı, “bir önceki kira yılı”na en yakın veridir. Somut bir uyuşmazlıkta mahkemenin hangi ayın verisini esas alacağı kesin değildir.

Yurt dışında yaşayanlar için uygulamada önemli noktalar

Türkiye’deki dairenizi kiraya veriyorsanız. TBK kira sözleşmesini belirli bir şekle bağlamaz; yine de yazılı bir sözleşme, başlangıç tarihi ve artış hükmü sonradan doğabilecek tartışmalarda ispatı kolaylaştırır. Artış yazısını, dava açma ve arabulucuya başvurma işlerini Türkiye’deki bir vekil üzerinden yürütebilirsiniz. Vekâletnamenin Almanya’dan nasıl verileceği için Almanya’dan Türkiye için vekâletname yazısına bakabilirsiniz.

Kirayı euro ile mi kararlaştırdınız? Sözleşmede kira yabancı para olarak kararlaştırılmışsa, 1567 sayılı Türk Parasının Kıymetini Koruma Hakkında Kanun hükümleri saklı kalmak şartıyla, beş yıl geçmedikçe kira bedeli değiştirilemez; aşırı ifa güçlüğüne ilişkin TBK m. 138 saklıdır (TBK m. 344/4). Beş yıl geçtikten sonra yabancı paranın değerindeki değişiklikler de göz önünde tutularak m. 344/3 uygulanır. Yabancı para cinsinden kira kararlaştırılıp kararlaştırılamayacağı 1567 sayılı Kanuna dayanan düzenlemelere bağlıdır; sözleşmeyi yapmadan önce güncel düzenlemeyi kontrol edin.

Türkiye’de kiracıysanız. Yenileme döneminde size bildirilen artış TÜFE on iki aylık ortalama değişim oranını aşıyorsa, kanuna göre artış anlaşması ancak bu oranı geçmiyorsa geçerlidir (TBK m. 344/1). Bildirim yazılarını ve ödeme kayıtlarını saklayın.

Almanya veya Hollanda kira hukuku ve kira gelirinin orada vergilendirilmesi bu yazının konusu değildir; bu konularda o ülkede yetkili bir avukata veya vergi danışmanına başvurun. Taşınmazlarla ilgili diğer konular için Gayrimenkul hukuku sayfasına bakabilirsiniz.

Sık sorulan sorular

Kira artış oranı 2026’da yüzde 25 mi?

Hayır. Yüzde 25 sınırı yalnızca 1/7/2024’e kadar yenilenen konut kira dönemleri için geçerliydi (TBK geçici m. 1 ve 2). Sonrasında sınır, TÜFE on iki aylık ortalama değişim oranıdır (TBK m. 344/1).

Kira artış oranını nereden öğrenebilirim?

TÜİK’in her ay yayımladığı Tüketici Fiyat Endeksi bülteninde, “on iki aylık ortalamalara göre” değişim oranı olarak yer alır.

İşyeri kiralarında da aynı sınır mı geçerli?

Evet, çatılı işyeri kiraları da TBK m. 344’e tabidir. Yüzde 25 sınırı ise işyerlerini kapsamıyordu.

Beş yıl sonra kira serbestçe artırılabilir mi?

Hayır, kiraya veren kendiliğinden belirleyemez; anlaşma olmazsa yeni bedeli hâkim TÜFE oranı, kiralananın durumu ve emsal kiralara bakarak belirler (TBK m. 344/3). Dava açmadan önce arabulucuya başvurulmalıdır (6325 sayılı Kanun m. 18/B).

Kaynaklar

• 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu – mevzuat.gov.tr (m. 138, 339, 344, 345, 347; geçici m. 1 ve 2)
• 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu – mevzuat.gov.tr (m. 4)
• 6325 sayılı Hukuk Uyuşmazlıklarında Arabuluculuk Kanunu – mevzuat.gov.tr (m. 18/B)
• TÜİK Veri Portalı – Tüketici Fiyat Endeksi

Sorularınız için

Türkiye’deki bir kira sözleşmesinde yenileme döneminde ne kadar artış yapılabileceğini, beş yılı dolan bir kira için tespit davasının ya da arabuluculuğun nasıl yürüyeceğini kendi durumunuz için değerlendirmek isterseniz randevu sayfasından online görüntülü, telefonla veya Düsseldorf’ta yüz yüze bir görüşme tarihi seçebilirsiniz. Sorunuzu yazılı olarak iletmek isterseniz iletişim formunu kullanabilirsiniz. Görüşmeden önce kira sözleşmesini, kiranın başlangıç tarihini, son yıllardaki kira bedellerini ve tarafların birbirine gönderdiği artış bildirimlerini hazırlamanız yararlı olur.