Huurverhoging Turkije 2026: wettelijke grens en huurzaak

Bij woonruimte en overdekte bedrijfsruimte in Turkije mag een overeengekomen huurverhoging (kira artışı) voor een verlengde huurperiode niet hoger zijn dan de verandering van de consumentenprijsindex (TÜFE) op basis van twaalfmaands gemiddelden in het voorgaande huurjaar (artikel 344 lid 1 van het Turkse Wetboek van Verbintenissen nr. 6098, TBK). De tijdelijke grens van 25 procent voor woonhuur is op 1 juli 2024 vervallen; voor perioden die daarna zijn verlengd, geldt weer de CPI-grens.

Hieronder leest u wat de wet regelt: welk percentage telt, wat er geldt zonder afspraak, hoe de huur na vijf jaar opnieuw wordt vastgesteld en waar u op let als u in Nederland woont en in Turkije verhuurt of huurt.

Huurverhoging in Turkije: welke regel geldt?

Volgens artikel 344 lid 1 TBK zijn afspraken over de huur in verlengde huurperioden alleen geldig als ze de verandering van de CPI op basis van twaalfmaands gemiddelden in het voorgaande huurjaar niet overschrijden. Dat geldt ook voor huurovereenkomsten van langer dan een jaar.

De grens is aan de CPI gekoppeld sinds een wijziging bij Wet nr. 7161; daarvoor noemde het artikel de producentenprijsindex (ÜFE). Volgens het overzicht op mevzuat.gov.tr geldt de wijziging vanaf 1 januari 2019.

De grens geldt alleen voor woonruimte en overdekte bedrijfsruimte. Ze is niet van toepassing als een naar haar aard voor tijdelijk gebruik bestemde woning voor zes maanden of korter wordt verhuurd (artikel 339 lid 1 TBK). Over vakantieverhuur leest u meer in Vakantieverhuur in Turkije: vergunning.

De wet noemt geen vast getal. Het percentage volgt uit het maandelijkse CPI-bulletin van TÜİK, het Turkse statistiekbureau. Controleer de actuele waarde in het officiële bulletin (data.tuik.gov.tr); op nieuwssites staan voor dezelfde maand soms verschillende cijfers.

Wanneer verviel de grens van 25 procent?

Voorlopig artikel 1 TBK, ingevoegd bij Wet nr. 7409 van 8 juni 2022, beperkte de verhoging bij woonhuur voor perioden die tot en met 1 juli 2023 werden verlengd tot 25 procent van de huur van het vorige jaar. Voorlopig artikel 2, ingevoegd bij Wet nr. 7456 van 14 juli 2023, breidde die grens uit tot perioden die tussen 2 juli 2023 en 1 juli 2024 (beide data inbegrepen) werden verlengd.

Beide bepalingen golden alleen voor woonruimte; voor bedrijfsruimte bleef ook in die tijd de CPI-grens gelden. De actuele TBK-tekst op mevzuat.gov.tr (stand oktober 2026) bevat geen nieuwe tijdelijke grens voor de periode na 1 juli 2024. Voor woonhuur die na 2 juli 2024 is verlengd, is de grens dus weer het CPI-percentage van artikel 344 lid 1 TBK.

Geen verhogingsclausule in het contract: wat dan?

Hebben partijen geen verhoging afgesproken, dan hoeft de huurder niet uit zichzelf meer te betalen. Op vordering van de verhuurder stelt de rechter de huur naar billijkheid vast, rekening houdend met de staat van het gehuurde en ook hier maximaal tot het CPI-percentage (artikel 344 lid 2 TBK).

Het CPI-percentage is dus ook voor de rechter een bovengrens. Binnen die grens kan de rechter gezien de staat van de woning ook een lagere verhoging vaststellen.

Zegt de huurder een huurovereenkomst voor bepaalde tijd niet ten minste vijftien dagen voor het einde op, dan wordt die onder dezelfde voorwaarden met een jaar verlengd; de verhuurder kan de overeenkomst niet beëindigen alleen omdat de termijn is verstreken (artikel 347 lid 1 TBK). Huurrelaties lopen daardoor vaak jaren door, en de verhoging komt elk jaar opnieuw aan de orde.

Hoe wordt de huur na vijf jaar vastgesteld?

Bij overeenkomsten van meer dan vijf jaar of overeenkomsten die na vijf jaar worden verlengd, en aan het einde van elke volgende periode van vijf jaar, stelt de rechter de huur voor het nieuwe huurjaar vast (artikel 344 lid 3 TBK). De rechter kijkt naar:

• de verandering van de CPI op basis van twaalfmaands gemiddelden,
• de staat van het gehuurde,
• vergelijkbare huurprijzen (emsal kira bedelleri).

Het CPI-percentage is hier geen bovengrens maar een van de maatstaven. Is de huur na jaren van begrensde verhogingen ver onder het marktniveau gezakt, dan kunnen vergelijkbare huurprijzen tot een grotere stijging leiden. De zo vastgestelde huur verandert in de jaren daarna weer volgens artikel 344 leden 1 en 2 TBK.

De huurzaak: termijnen en mediation

Een vordering tot vaststelling van de huur (kira tespit davası) kan op elk moment worden ingesteld (artikel 345 lid 1 TBK). Vanaf wanneer de uitspraak de huurder bindt, hangt af van het moment van indienen:

1. Wordt de zaak uiterlijk dertig dagen voor het begin van de nieuwe periode aangebracht, of heeft de verhuurder binnen die termijn de verhoging schriftelijk aangekondigd en de zaak vóór het einde van de volgende huurperiode ingesteld, dan geldt de vastgestelde huur vanaf het begin van de nieuwe periode (artikel 345 lid 2 TBK).
2. Staat in de overeenkomst een clausule over verhoging in de nieuwe periode, dan geldt de huur die is vastgesteld in een zaak die vóór het einde van die periode is ingesteld, ook vanaf het begin ervan (artikel 345 lid 3 TBK).

Bevoegd is het kantongerecht voor burgerlijke zaken (sulh hukuk mahkemesi, artikel 4 lid 1 onder a van het Wetboek van Burgerlijke Rechtsvordering nr. 6100). Eerst moet mediation worden geprobeerd: sinds 1 september 2023 is een verzoek aan een mediator (arabuluculuk) een ontvankelijkheidsvoorwaarde bij geschillen uit huur, behalve bij ontruiming via executie zonder vonnis (artikel 18/B van Wet nr. 6325 inzake mediation in burgerlijke geschillen).

Welke maand telt?

De wet spreekt van het "voorgaande huurjaar", maar zegt niet welk maandcijfer van TÜİK precies moet worden gebruikt.

Dit punt is omstreden. Wat volgt is een uitleg van de wettekst; de wet bevat hierover geen uitdrukkelijke bepaling en voor dit artikel is geen bindende rechterlijke uitspraak gecontroleerd. Naar de opvatting van de auteur komt het twaalfmaands gemiddelde in het laatste CPI-bulletin dat vóór het begin van de nieuwe huurperiode is verschenen het dichtst bij het "voorgaande huurjaar". Welk maandcijfer een rechter in een geschil hanteert, staat niet vast.

Waar let u op als verhuurder of huurder in Nederland?

U verhuurt uw woning in Turkije. De TBK schrijft voor een huurovereenkomst geen bepaalde vorm voor. Een schriftelijk contract met de ingangsdatum en een verhogingsclausule maakt het bewijs later wel eenvoudiger. Verhogingsbrieven, mediation en een eventuele rechtszaak kunt u laten afhandelen door een gevolmachtigde in Turkije.

Huur in euro afgesproken? Is de huur in vreemde valuta afgesproken, dan mag die, onder voorbehoud van Wet nr. 1567 ter bescherming van de waarde van de Turkse munt, pas na vijf jaar worden gewijzigd; artikel 138 TBK (onevenredig bezwarende prestatie) blijft gelden (artikel 344 lid 4 TBK). Na vijf jaar geldt lid 3, waarbij ook de waardeverandering van de vreemde valuta wordt meegewogen. Of huur in vreemde valuta wel mag worden afgesproken, hangt af van de regels die op Wet nr. 1567 zijn gebaseerd; controleer vóór ondertekening wat er op dat moment geldt.

U huurt in Turkije. Gaat de gevraagde verhoging boven het twaalfmaands CPI-percentage, dan is een verhogingsafspraak volgens de wet alleen geldig als ze dat percentage niet overschrijdt (artikel 344 lid 1 TBK). Bewaar brieven en betalingsbewijzen.

Nederlands huurrecht en de belasting op huurinkomsten in Nederland vallen buiten dit artikel; raadpleeg daarvoor een in Nederland bevoegde advocaat of belastingadviseur. Meer over onroerend goed vindt u onder Vastgoedrecht.

Veelgestelde vragen

Geldt in Turkije in 2026 nog de huurgrens van 25 procent?

Nee. Die gold alleen voor woonhuur die tot en met 1 juli 2024 werd verlengd (voorlopige artikelen 1 en 2 TBK). Sindsdien is de grens het twaalfmaands gemiddelde CPI-percentage (artikel 344 lid 1 TBK).

Waar vind ik het actuele percentage voor huurverhoging in Turkije?

In het maandelijkse CPI-bulletin van TÜİK, als verandering "op basis van twaalfmaands gemiddelden" (on iki aylık ortalamalara göre).

Geldt de grens ook voor bedrijfsruimte?

Ja, overdekte bedrijfsruimte valt onder artikel 344 TBK. De grens van 25 procent gold daar niet.

Mag de huur na vijf jaar vrij worden verhoogd?

Nee. Komen partijen er niet uit, dan stelt de rechter de nieuwe huur vast op basis van het CPI-percentage, de staat van het gehuurde en vergelijkbare huurprijzen (artikel 344 lid 3 TBK). Eerst moet mediation worden geprobeerd (artikel 18/B Wet nr. 6325).

Bronnen

• Turks Wetboek van Verbintenissen nr. 6098 – mevzuat.gov.tr (artikelen 138, 339, 344, 345, 347; voorlopige artikelen 1 en 2)
• Wetboek van Burgerlijke Rechtsvordering nr. 6100 – mevzuat.gov.tr (artikel 4)
• Wet nr. 6325 inzake mediation in burgerlijke geschillen – mevzuat.gov.tr (artikel 18/B)
• TÜİK dataportaal – consumentenprijsindex

Vragen over uw situatie

Wilt u voor een huurovereenkomst in Turkije laten beoordelen welke verhoging bij verlenging is toegestaan, of hoe een huurzaak met mediation na vijf jaar verloopt, dan kunt u via de afsprakenpagina een gesprek inplannen: online via video, telefonisch of persoonlijk in Düsseldorf. Een schriftelijke vraag kunt u stellen via het contactformulier. De gesprekken zijn in het Turks en gaan alleen over de Turkse kant van de zaak (§ 206 BRAO); voor Nederlands recht kunt u terecht bij een in Nederland bevoegde advocaat. Handig om bij de hand te hebben: de huurovereenkomst, de ingangsdatum, de huurprijzen van de afgelopen jaren en de verhogingsbrieven die partijen elkaar hebben gestuurd.