Artikel 25 MÖHUK – Overeenkomsten over onroerend goed

Artikel 25 van de Turkse wet nr. 5718 inzake internationaal privaatrecht en internationaal procesrecht (MÖHUK) is de bijzondere regel voor overeenkomsten over onroerende zaken (taşınmaz): op zulke overeenkomsten is het recht van het land waar de zaak ligt van toepassing. Woont u in Nederland of Duitsland en hebt u in Turkije een appartement, een huis of een stuk grond, dan krijgt u met dit artikel te maken zodra u het verkoopt of verhuurt.

Artikel 25 MÖHUK – tekst

Niet-officiële vertaling:

Overeenkomsten betreffende onroerende zaken
Artikel 25 – (1) Overeenkomsten betreffende onroerende zaken of het gebruik daarvan worden beheerst door het recht van het land waar de onroerende zaak gelegen is.

Turkse originele tekst:

Taşınmazlara ilişkin sözleşmeler
MADDE 25 – (1) Taşınmazlara veya onların kullanımına ilişkin sözleşmeler taşınmazın bulunduğu ülke hukukuna tâbidir.

Toelichting van de wetgever

Volgens de toelichting bij het wetsontwerp is dit een nieuwe bepaling; de oude wet nr. 2675 kende geen vergelijkbare regel. De toelichting noemt het een algemeen aanvaard, universeel beginsel dat alle overeenkomsten over onroerende zaken worden beheerst door het recht van de plaats waar de zaak ligt (lex rei sitae), en verklaart daarmee waarom dit beginsel in de wet is opgenomen.

Uitleg

Het artikel bestaat uit één zin en omvat twee soorten overeenkomsten: overeenkomsten over de onroerende zaak zelf, zoals koop, koopbelofte (satış vaadi) en schenking, en overeenkomsten over het gebruik ervan, zoals huur.

De algemene regel voor overeenkomsten, artikel 24 MÖHUK, geeft voorrang aan de rechtskeuze van partijen en kijkt zonder keuze naar het recht van de schuldenaar van de kenmerkende prestatie (karakteristik edim). Artikel 25 noemt de rechtskeuze helemaal niet en verwijst rechtstreeks naar het recht van het land waar de zaak ligt. Waar de overeenkomst is ondertekend, in welk land de partijen wonen en welke nationaliteit zij hebben, verandert daar niets aan.

Het artikel bepaalt alleen welk recht geldt voor de verbintenissen uit de overeenkomst. De overgang van de eigendom en andere zakelijke rechten (aynî haklar) op de onroerende zaak vallen onder artikel 21 MÖHUK. Ook de vorm van rechtshandelingen over zakelijke rechten op onroerende zaken wordt beheerst door het recht van het land waar de zaak ligt (artikel 21 lid 4 MÖHUK). Op dit punt wijkt de regel voor onroerende zaken af van de algemene vormregel voor rechtshandelingen (artikel 7 MÖHUK). Naar Turks recht is een overeenkomst die strekt tot overdracht van de eigendom van een onroerende zaak alleen geldig als zij in officiële vorm (resmî şekil) is opgemaakt (artikel 706 lid 1 van het Turks Burgerlijk Wetboek, TMK).

Wat er gebeurt als partijen toch een recht hebben gekozen, regelt het artikel niet uitdrukkelijk. Dit punt is omstreden; er is geen uitdrukkelijke wettelijke regel en geen bindende rechterlijke uitspraak over. De tekst van het artikel en de woorden „alle overeenkomsten” in de toelichting wijzen op een aanknopingsregel die geen ruimte laat voor de wil van partijen, en ook de auteur beoordeelt het zo. Hoe een rechter dit in een concreet geschil zal beoordelen, is onzeker.

Wat dit betekent als u in het buitenland woont

Verhuur van uw appartement in Turkije. Een huurovereenkomst tussen een verhuurder die in Nederland woont en een huurder in Turkije wordt beheerst door Turks recht, dus door de huurbepalingen van het Turkse Wetboek van Verbintenissen (Türk Borçlar Kanunu). Dat u de overeenkomst in Nederland en in het Nederlands hebt ondertekend, verandert dat niet. Voor bijvoorbeeld huurverhogingen gelden de grenzen van het Turkse recht (huurverhoging in Turkije). Verhuurt u het appartement voor korte tijd aan toeristen, dan moet u ook de regels over de vergunning bekijken (vakantieverhuur in Turkije).

Koop en koopbelofte. De verkoop van een onroerende zaak in Turkije en de koopbelofte daarvoor worden beheerst door Turks recht, en ook voor de vorm geldt Turks recht (artikel 21 lid 4 MÖHUK). Een koopovereenkomst die u in Nederland door een notaris hebt laten opstellen, laat de eigendom bij het Turkse kadaster (tapu) daarom niet op zichzelf overgaan. De handeling bij het kadaster kunt u vanuit het buitenland door een gevolmachtigde laten verrichten.

Het omgekeerde geval. Koopt of huurt iemand die in Turkije woont een woning in Nederland of Duitsland, dan past de Turkse rechter op die overeenkomst Nederlands of Duits recht toe. Voor de inhoud van dat recht kunt u terecht bij een advocaat die in dat land bevoegd is.

Welke rechter? Welk recht van toepassing is en waar de zaak moet worden aangebracht, zijn twee verschillende vragen. De internationale bevoegdheid van de Turkse rechter volgt uit de Turkse regels over de relatieve (territoriale) bevoegdheid (artikel 40 MÖHUK).

Andere onderwerpen rond onroerend goed vindt u onder vastgoedrecht.

Veelgestelde vragen

Kan ik voor de huur van mijn woning in Turkije Nederlands recht afspreken?

Artikel 25 MÖHUK verbindt overeenkomsten over het gebruik van een onroerende zaak met het recht van het land waar de zaak ligt en zegt niets over een rechtskeuze. Of zo'n keuze geldig is, is omstreden; naar de beoordeling van de auteur geldt Turks recht.

Is een koopovereenkomst bij een Nederlandse notaris geldig in Turkije?

De vorm van rechtshandelingen over zakelijke rechten op een onroerende zaak in Turkije wordt beheerst door Turks recht (artikel 21 lid 4 MÖHUK). Naar Turks recht moet een overeenkomst die strekt tot overdracht van de eigendom van een onroerende zaak in officiële vorm worden opgemaakt (artikel 706 lid 1 TMK).

We hebben de huurovereenkomst in Nederland ondertekend. Welk recht geldt?

Ligt de woning in Turkije, dan Turks recht. De plaats van ondertekening verandert daar niets aan (artikel 25 MÖHUK).

Bronnen

Vragen over uw situatie

Wilt u weten hoe een overeenkomst die u in het buitenland hebt ondertekend naar Turks recht wordt beoordeeld als u uw appartement in Turkije verhuurt of verkoopt, dan kunt u via de afsprakenpagina een gesprek plannen, online via video, telefonisch of persoonlijk in Düsseldorf. Een schriftelijke vraag stuurt u via het contactformulier. De gesprekken zijn in het Turks en gaan alleen over het Turkse recht (§ 206 BRAO); gaat het om een woning in Nederland of om Nederlands recht, dan kunt u terecht bij een in Nederland bevoegde advocaat. Handig om bij de hand te hebben:

de kadastergegevens van de onroerende zaak (provincie, district, blok en perceel; il, ilçe, ada, parsel),
de tekst van de huur- of koopovereenkomst,
waar en ten overstaan van wie de overeenkomst is ondertekend.