Familienwohnung Türkei: Tapu-Vermerk eintragen und löschen

Gehört die Familienwohnung (aile konutu) in der Türkei nur einem Ehegatten, kann der andere beim Grundbuchamt (tapu müdürlüğü) einen Vermerk (aile konutu şerhi) im Grundbuch (Tapu) eintragen lassen (Art. 194 Abs. 3 des türkischen Zivilgesetzbuchs, TMK). Der Vermerk macht die Wohnung nicht erst zur Familienwohnung: Ist sie es, darf der Eigentümer sie ohne ausdrückliche Zustimmung des anderen nicht verkaufen, nicht belasten und einen Mietvertrag nicht kündigen (Art. 194 Abs. 1 TMK). Der Vermerk zeigt das jedem, der ins Grundbuch schaut.

Im Folgenden geht es um Eintragung und Löschung, um Verkauf und Hypothek ohne Zustimmung, um die Zwangsvollstreckung und um die Frage, ob die Wohnung von Ehegatten, die in Deutschland oder den Niederlanden leben, überhaupt eine Familienwohnung ist. Die genannten Vorschriften wurden im November 2026 mit dem aktuellen Text im amtlichen System UYAP Mevzuat abgeglichen.

Was schützt die Familienwohnung nach Art. 194 TMK?

Ohne ausdrückliche Zustimmung des anderen Ehegatten darf ein Ehegatte den Mietvertrag über die Familienwohnung nicht kündigen, die Wohnung nicht übertragen und die Rechte daran nicht beschränken (Art. 194 Abs. 1 TMK). Wird die Zustimmung ohne triftigen Grund verweigert oder ist sie nicht zu erlangen, kann der Richter angerufen werden (Abs. 2). Ist die Wohnung gemietet, wird der Ehegatte, der nicht Vertragspartei ist, durch Mitteilung an den Vermieter Mitmieter (Abs. 4).

Die Große Zivilkammer des Kassationshofs (Yargıtay Hukuk Genel Kurulu) vertritt dazu eine gefestigte Linie: Die Beschränkung besteht, weil die Wohnung Familienwohnung ist, nicht weil ein Vermerk eingetragen wurde; der Vermerk wirkt nur erklärend, nicht begründend. Die Zustimmung ist formfrei, muss aber ausdrücklich sein und kann nur für ein bestimmtes Geschäft erteilt werden; beweisen muss sie, wer über die Wohnung verfügt hat (Yargıtay HGK, E. 2023/707, K. 2025/240, Urteil vom 16.04.2025; Yargıtay HGK, E. 2025/678, K. 2026/489, Urteil vom 16.09.2026).

Der Schutz besteht also auch ohne Vermerk. Mit Vermerk kann aber ein Käufer oder eine Bank nicht mehr geltend machen, von der Familienwohnung nichts gewusst zu haben. Wer im guten Glauben auf das Grundbuch vertraut, wird geschützt; wer die Unrichtigkeit kennt oder kennen muss, nicht (Art. 1023, 1024 TMK).

Vermerk eintragen: Antrag und Unterlagen

Den Vermerk beantragt der Ehegatte, der nicht Eigentümer ist, beim Grundbuchamt (Art. 194 Abs. 3 TMK; Art. 17 Abs. 2 der Grundbuchverordnung, Tapu Sicili Tüzüğü). Nach Art. 49 Abs. 1 Buchst. c der Verordnung werden verlangt:

eine Wohnsitzbescheinigung (yerleşim yeri belgesi) aus dem zentralen Melderegister oder vom Standesamt (nüfus müdürlüğü),
ein Personenstandsregisterauszug (nüfus kayıt örneği), aus dem der Familienstand hervorgeht.

Das Grundbuchamt prüft die Identität; handelt ein Bevollmächtigter, braucht er eine nach dem türkischen Notargesetz errichtete Vollmacht, die ihn zu diesem Geschäft ermächtigt (Art. 18 Abs. 2 und 4 der Verordnung). Wer in Deutschland lebt, kann die Vollmacht beim Konsulat oder bei einem Notar mit Apostille errichten; siehe Vollmacht für die Türkei.

Bestreitet der Eigentümer, dass es sich um die Familienwohnung handelt, wird der Vermerk vor dem Familiengericht (aile mahkemesi) eingeklagt. Für Verfahren aus dem Familienrecht des TMK ist das Familiengericht zuständig (Art. 4 Gesetz Nr. 4787).

e-Devlet und Kosten. Die Grundbuchverordnung erlaubt elektronische Anträge für bestimmte Vorgänge ohne amtliche Form, die das Generaldirektorat für Grundbuch und Kataster (TKGM) festlegt (Art. 13). Ob der Familienwohnungsvermerk über e-Devlet oder Web Tapu beantragt werden kann, konnte ich aus keiner amtlichen Quelle bestätigen. Im Gebührentarif (4) zum Gebührengesetz Nr. 492 ist der Vermerk nicht als eigener Posten aufgeführt; ob in der Praxis eine Gebühr oder ein Entgelt erhoben wird, konnte ich ebenfalls nicht amtlich überprüfen. Fragen Sie dazu vorab beim Grundbuchamt oder bei der TKGM-Hotline Alo 181 nach.

Wohnung von Ehegatten, die in Deutschland leben: Familienwohnung?

Das Gesetz definiert die Familienwohnung nicht. Die Große Zivilkammer hat in einem Fall von Ehegatten, die seit Jahren im Ausland lebten, ausgeführt: Eine ständige Nutzung ist nicht erforderlich; hat eine im Ausland lebende Familie in der Türkei eine einzige Wohnung, die sie bei ihren Aufenthalten nutzt und die Lebensmittelpunkt der Familie ist, kann sie Familienwohnung sein. Im entschiedenen Fall wohnten dort aber dauerhaft die Eltern des Ehemanns, der Vater zahlte die Rechnungen, und das Ehepaar blieb nur 10 bis 15 Tage im Jahr. Die Kammer verneinte deshalb eine Familienwohnung (Yargıtay HGK, E. 2011/2-447, K. 2011/556, Urteil vom 28.09.2011). Die Entscheidung erging mit Mehrheit; die abweichenden Meinungen sahen in der Wohnung den Mittelpunkt des Lebens der Ehegatten in der Türkei und hielten mehrere Familienwohnungen für möglich. Die Mehrheit ging von nur einer Familienwohnung aus.

Diese Frage ist umstritten. Für die Wohnung von im Ausland lebenden Ehegatten gibt es keine ausdrückliche gesetzliche Regelung, und die genannte Entscheidung zeigt, dass es auf den Einzelfall ankommt: wer die Wohnung nutzt, ob die Ehegatten in der Türkei eine andere Wohnung haben, wie lange sie dort sind. Meine Einschätzung: Leben die Ehegatten tatsächlich in Deutschland und wird die Wohnung in der Türkei nur im Urlaub genutzt, ist nicht sicher, dass Grundbuchamt oder Gericht sie als Familienwohnung anerkennen. Wie ein Gericht im konkreten Fall entscheidet, lässt sich nicht vorhersagen.

Verkauf oder Hypothek ohne Zustimmung

Verkauft oder belastet der Eigentümer die Familienwohnung ohne ausdrückliche Zustimmung des anderen, ist das Geschäft nach dem Yargıtay nicht wirksam, und der andere Ehegatte kann auf Berichtigung klagen. Die Große Zivilkammer bestätigte in einem Fall, in dem die Wohnung ohne Zustimmung der Ehefrau erst an einen Dritten und kurz darauf an das gemeinsame Kind übertragen worden war, die Aufhebung zugunsten der Ehefrau: Der letzte Erwerber wusste, dass es die Familienwohnung war, und die Beklagten hatten zusammengewirkt. Die Annahme, die Ehefrau habe durch Kenntnis der Verkäufe stillschweigend zugestimmt, wurde zurückgewiesen (Yargıtay HGK, E. 2025/678, K. 2026/489, Urteil vom 16.09.2026).

Für die Hypothek gilt dasselbe. Die 2. Zivilkammer entschied in einem Fall, in dem die Wohnung aufgrund einer ohne Zustimmung bestellten Hypothek versteigert und dem Gläubiger zugeschlagen worden war: Weil schon die Hypothek unwirksam war, ist auch die Eintragung des Gläubigers nach dem Zuschlag unrichtig; die Wohnung ist wieder auf den früheren Eigentümer-Ehegatten einzutragen. Der Vermerk war dort erst nach der Hypothek eingetragen worden (Yargıtay 2. HD, E. 2024/762, K. 2025/6711, Urteil vom 30.06.2025).

Das heißt nicht, dass jeder Erwerb rückgängig gemacht wird. Gibt es keinen Vermerk und wusste der Erwerber nichts von der Familienwohnung, ohne es wissen zu müssen, kommt der Gutglaubensschutz nach Art. 1023 TMK in Betracht; das Gericht prüft das im Einzelfall. Genau hier zeigt sich der praktische Wert des Vermerks.

Kann eine Wohnung mit Vermerk zwangsversteigert werden?

Ja. Art. 194 TMK beschränkt Rechtsgeschäfte des Ehegatten, nicht die Zwangsvollstreckung durch Gläubiger. Die 12. Zivilkammer des Yargıtay hat ausdrücklich entschieden, dass die Vorschrift der Pfändung und Versteigerung der Familienwohnung wegen Schulden des Eigentümers nicht entgegensteht. Auf die Unpfändbarkeit des „angemessenen Hauses“ des Schuldners (Art. 82 Abs. 1 Nr. 12 des Vollstreckungs- und Konkursgesetzes, İcra ve İflas Kanunu, İİK) kann sich nur der Schuldner selbst berufen, nicht der Ehegatte, zu dessen Gunsten der Vermerk eingetragen ist; Familienwohnung und „angemessenes Haus“ sind verschiedene Begriffe. Die Kammer wies auch darauf hin, dass eine Entscheidung des Verfassungsgerichts (Anayasa Mahkemesi) über eine Grundrechtsverletzung in diesem Zusammenhang nur den dortigen Fall betrifft (Yargıtay 12. HD, E. 2025/3649, K. 2025/5359, Urteil vom 17.09.2025).

Der Schuldner-Eigentümer kann sich auf Art. 82 Abs. 1 Nr. 12 İİK berufen. Das gilt nicht, wenn die Schuld aus dem Kaufpreis der Wohnung stammt; ist die Wohnung mehr wert, wird sie gepfändet und versteigert, und ein angemessener Teil des Erlöses bleibt dem Schuldner für seinen Bedarf (Art. 82 Abs. 2 und 3 İİK). Art. 82 İİK wurde zuletzt 2023 durch das Gesetz Nr. 7445 (Hausrat) geändert. Laut der Änderungsliste in UYAP Mevzuat hat das am 31.07.2026 in Kraft getretene Gesetz Nr. 7589 im İİK nur Art. 114 geändert; das betrifft die Versteigerung bei Auflösung von Miteigentum unter Erben und berührt die Familienwohnung nicht.

Wurde eine Hypothek mit ausdrücklicher Zustimmung bestellt, kann die Wohnung auch im Verfahren zur Verwertung der Hypothek versteigert werden. Fehlte die Zustimmung, gilt das oben zur Entscheidung der 2. Zivilkammer Gesagte.

Vermerk löschen

Nach der Grundbuchverordnung wird gelöscht auf Antrag dessen, dem die Eintragung ein Recht verschafft, oder aufgrund einer Gerichtsentscheidung (Art. 69 Abs. 1). Es gibt also zwei Wege:

Antrag des begünstigten Ehegatten beim Grundbuchamt.
Klage. Stimmt der begünstigte Ehegatte nicht zu, klagt der Eigentümer vor dem Familiengericht auf Löschung, etwa weil die Wohnung keine Familienwohnung (mehr) ist.

Mit rechtskräftiger Scheidung endet die Ehe und damit die Eigenschaft als Familienwohnung. Für in Deutschland Geschiedene ist ein vom Yargıtay geprüfter Fall aufschlussreich: Die Ehegatten waren vom Familiengericht Friedberg geschieden worden, die Entscheidung war in der Türkei aber nicht anerkannt, sodass die Ehe in den türkischen Registern fortbestand. Das Berufungsgericht hielt fest, dass der Vermerk dann nur auf Antrag des begünstigten Ehegatten oder aufgrund der Klage gelöscht werden kann. Nach rechtskräftiger Anerkennung erledigte sich die Löschungsklage; der Yargıtay hob das Urteil nur wegen der Kostenentscheidung auf (Yargıtay 2. HD, E. 2024/10461, K. 2025/5411, Urteil vom 28.05.2025). Zur Anerkennung siehe Anerkennung einer deutschen Scheidung in der Türkei.

Wer nach der Scheidung in der Wohnung bleibt, ist eine andere Frage: Der Richter kann einem Ehegatten aus Billigkeit ein befristetes Wohnrecht einräumen, das im Grundbuch vermerkt wird (Art. 254 TMK). Wem die Wohnung gehört, richtet sich nach dem Güterrecht; siehe Vermögensaufteilung bei Scheidung in der Türkei.

Häufige Fragen

Verhindert der Vermerk den Verkauf?

Nicht für sich allein. Mit ausdrücklicher Zustimmung des anderen Ehegatten kann der Eigentümer verkaufen; wird sie ohne triftigen Grund verweigert, kann er den Richter anrufen (Art. 194 Abs. 1 und 2 TMK). Der Vermerk verhindert, dass sich ein Käufer auf Unkenntnis beruft.

Welche Unterlagen braucht man für den Vermerk?

Wohnsitzbescheinigung und Personenstandsregisterauszug mit Familienstand (Art. 49 Abs. 1 Buchst. c Tapu Sicili Tüzüğü); bei Vertretung eine dafür ausreichende Vollmacht (Art. 18 Abs. 4).

Kostet der Vermerk etwas?

Im Gebührentarif ist er nicht gesondert aufgeführt. Ob in der Praxis eine Gebühr oder ein Entgelt erhoben wird, konnte ich amtlich nicht überprüfen; erkundigen Sie sich beim Grundbuchamt.

Ist die Zustimmung auch ohne Vermerk nötig?

Ja. Nach der Großen Zivilkammer wirkt der Vermerk nur erklärend; ist die Wohnung Familienwohnung, braucht es die ausdrückliche Zustimmung auch ohne Vermerk (HGK, E. 2025/678, K. 2026/489).

Quellen

Fragen zu Ihrem Fall

Wenn Sie für Ihre Wohnung in der Türkei klären möchten, ob ein Familienwohnungsvermerk eingetragen werden kann, wie ein eingetragener Vermerk gelöscht wird oder was Sie gegen einen Verkauf oder eine Hypothek ohne Ihre Zustimmung tun können, können Sie auf der Terminseite ein Gespräch online per Video, telefonisch oder persönlich in Düsseldorf vereinbaren. Ihre Frage können Sie auch schriftlich über das Kontaktformular senden. Hilfreich sind:

der Grundbuchauszug oder die Angaben zu Ada und Parsel,
Personenstandsregisterauszug und Wohnsitzbescheinigung,
Angaben dazu, wer die Wohnung seit wann und wie viele Monate im Jahr nutzt,
gegebenenfalls das Scheidungsurteil und die türkische Anerkennungsentscheidung.

Die Gespräche finden auf Türkisch statt und beschränken sich auf das türkische Recht (§ 206 BRAO). Für Fragen des deutschen Rechts, etwa zur Ehewohnung nach einer Scheidung in Deutschland, wenden Sie sich bitte an einen in Deutschland zugelassenen Rechtsanwalt. Weitere Themen unter Familienrecht und Immobilienrecht.