Gezinswoning in Turkije: aantekening in de tapu

Staat de gezinswoning (aile konutu) in Turkije op naam van één echtgenoot, dan kan de andere echtgenoot bij het kadaster (tapu müdürlüğü) een aantekening (aile konutu şerhi) in het eigendomsregister (de tapu) laten inschrijven (artikel 194 lid 3 van het Turks Burgerlijk Wetboek, TMK). De aantekening maakt de woning niet tot gezinswoning. Is zij dat al, dan mag de eigenaar haar zonder uitdrukkelijke toestemming van de ander niet verkopen, niet met een hypotheek bezwaren en de huur niet opzeggen (artikel 194 lid 1 TMK). De aantekening laat dat zien aan iedereen die het register raadpleegt.

Hieronder leest u hoe de aantekening wordt ingeschreven en doorgehaald, wat er gebeurt bij verkoop of hypotheek zonder toestemming en bij executie door schuldeisers, en of de woning van echtgenoten die in Nederland of Duitsland wonen wel een gezinswoning is. De genoemde bepalingen zijn in november 2026 vergeleken met de actuele tekst in het officiële systeem UYAP Mevzuat.

Wat beschermt artikel 194 TMK?

Zonder uitdrukkelijke toestemming van de andere echtgenoot mag een echtgenoot de huurovereenkomst van de gezinswoning niet opzeggen, de woning niet overdragen en de rechten erop niet beperken (artikel 194 lid 1 TMK). Is toestemming niet te krijgen of wordt zij zonder gegronde reden geweigerd, dan kan de rechter worden ingeschakeld (lid 2). Is de woning gehuurd, dan wordt de echtgenoot die geen partij is medehuurder door de verhuurder daarvan in kennis te stellen (lid 4).

De Grote Civiele Kamer van het Hof van Cassatie (Yargıtay Hukuk Genel Kurulu) volgt hierin een vaste lijn. De beperking bestaat omdat de woning gezinswoning is, niet omdat er een aantekening staat; de aantekening is declaratoir, niet constitutief. Toestemming is vormvrij, maar moet uitdrukkelijk zijn en kan alleen voor een bepaalde rechtshandeling worden gegeven; wie over de woning heeft beschikt, moet haar bewijzen (Yargıtay HGK, E. 2023/707, K. 2025/240, uitspraak van 16.04.2025; Yargıtay HGK, E. 2025/678, K. 2026/489, uitspraak van 16.09.2026).

De bescherming geldt dus ook zonder aantekening. Staat de aantekening er wel, dan kan een koper of bank niet meer aanvoeren dat zij niet wist dat het om de gezinswoning ging. Wie te goeder trouw op het register vertrouwt, wordt beschermd; wie de onjuistheid kende of had moeten kennen, niet (artikelen 1023 en 1024 TMK).

Aantekening inschrijven: aanvraag en stukken

De aantekening wordt aangevraagd door de echtgenoot die niet de eigenaar is, bij het kadaster (artikel 194 lid 3 TMK; artikel 17 lid 2 van het Kadasterreglement, Tapu Sicili Tüzüğü). Volgens artikel 49 lid 1 onder c van het reglement zijn nodig:

een woonplaatsverklaring (yerleşim yeri belgesi) uit het centrale bevolkingsregister of van de burgerlijke stand (nüfus müdürlüğü),
een uittreksel uit het bevolkingsregister (nüfus kayıt örneği) waaruit de burgerlijke staat blijkt.

Het kadaster controleert de identiteit. Treedt een gemachtigde op, dan heeft die een volmacht nodig die volgens de Turkse Notariswet is opgemaakt en hem voor deze handeling bevoegd maakt (artikel 18 leden 2 en 4 van het reglement). Vanuit Nederland kunt u zo'n volmacht bij een Turks consulaat geven of bij een notaris met apostille.

Betwist de eigenaar dat het om de gezinswoning gaat, dan moet de aantekening via een procedure bij de familierechtbank (aile mahkemesi) worden gevorderd. Zaken uit het familierechtelijke boek van het TMK behoren tot de bevoegdheid van de familierechtbank (artikel 4 van Wet nr. 4787).

e-Devlet en kosten. Het reglement staat toe dat sommige handelingen zonder officiële vorm elektronisch worden aangevraagd; welke, bepaalt het Directoraat-Generaal voor Kadaster (TKGM) (artikel 13). Of de aantekening voor de gezinswoning via e-Devlet of Web Tapu kan worden aangevraagd, heb ik niet in een officiële bron kunnen bevestigen. In tarief (4) van de Leges-wet nr. 492 staat zij niet als afzonderlijke post; of er in de praktijk leges of een vergoeding worden gevraagd, heb ik evenmin officieel kunnen nagaan. Vraag dit vooraf na bij het kadaster of via de TKGM-lijn Alo 181.

Echtgenoten in het buitenland: is de woning in Turkije een gezinswoning?

De wet definieert de gezinswoning niet. In een zaak over echtgenoten die al jaren in het buitenland woonden, overwoog de Grote Civiele Kamer dat voortdurend gebruik niet vereist is: heeft een in het buitenland wonend gezin in Turkije één woning die het bij verblijf in Turkije gebruikt en die het middelpunt van het gezinsleven is, dan kan dat een gezinswoning zijn. In die zaak woonden echter de ouders van de man er permanent, betaalde de vader de rekeningen en verbleef het echtpaar er slechts 10 tot 15 dagen per jaar. De Kamer oordeelde daarom dat het geen gezinswoning was (Yargıtay HGK, E. 2011/2-447, K. 2011/556, uitspraak van 28.09.2011). De beslissing viel bij meerderheid. In de afwijkende meningen werd de woning gezien als middelpunt van het leven van de echtgenoten in Turkije en werden meerdere gezinswoningen mogelijk geacht; de meerderheid ging uit van één gezinswoning.

Deze kwestie is omstreden. Er is geen uitdrukkelijke wettelijke regeling voor de woning van echtgenoten die in het buitenland wonen, en de genoemde uitspraak laat zien dat de feiten beslissen: wie de woning gebruikt, of de echtgenoten in Turkije nog een andere woning hebben, hoe lang zij er verblijven. Mijn eigen beoordeling: wonen de echtgenoten feitelijk in Nederland en wordt de woning in Turkije alleen in de vakantie gebruikt, dan is niet zeker dat het kadaster of de rechter haar als gezinswoning aanmerkt. Hoe een rechter in een concreet geval beslist, valt niet te voorspellen.

Verkoop of hypotheek zonder toestemming

Verkoopt of bezwaart de eigenaar de gezinswoning zonder uitdrukkelijke toestemming van de ander, dan is de rechtshandeling volgens de Yargıtay niet geldig en kan de andere echtgenoot verbetering van het register vorderen. De Grote Civiele Kamer bevestigde dit in een zaak waarin de woning zonder toestemming van de vrouw eerst aan een derde en kort daarna aan het gezamenlijke kind was overgedragen: de laatste koper wist dat het de gezinswoning was en de gedaagden hadden samengespannen. Het standpunt dat de vrouw stilzwijgend had ingestemd omdat zij van de verkopen wist, werd verworpen (Yargıtay HGK, E. 2025/678, K. 2026/489, uitspraak van 16.09.2026).

Voor een hypotheek geldt hetzelfde. De 2e Civiele Kamer behandelde een woning die op grond van een zonder toestemming gevestigde hypotheek was geveild en aan de schuldeiser gegund: omdat de hypotheek zelf ongeldig was, was ook de inschrijving van de schuldeiser na de veiling onjuist en moest de woning weer op naam van de vroegere eigenaar-echtgenoot worden gezet. De aantekening was daar pas na de hypotheek ingeschreven (Yargıtay 2. HD, E. 2024/762, K. 2025/6711, uitspraak van 30.06.2025).

Dat betekent niet dat elke verkrijging wordt teruggedraaid. Staat er geen aantekening en wist de koper niet dat het om de gezinswoning ging en hoefde hij dat ook niet te weten, dan speelt de bescherming van de goede trouw uit artikel 1023 TMK; de rechter beoordeelt dat per geval. Daar ligt de praktische waarde van de aantekening.

Kan een woning met aantekening worden geëxecuteerd?

Ja. Artikel 194 TMK beperkt rechtshandelingen van een echtgenoot, niet de executie door schuldeisers. De 12e Civiele Kamer van de Yargıtay oordeelde uitdrukkelijk dat de bepaling niet in de weg staat aan beslag op en verkoop van de gezinswoning voor schulden van de eigenaar. Op de beslagvrijheid van het "bij de omstandigheden van de schuldenaar passende huis" (artikel 82 lid 1 onder 12 van de Wet op executie en faillissement, İcra ve İflas Kanunu, İİK) kan alleen de schuldenaar zelf een beroep doen, niet de echtgenoot te wiens gunste de aantekening staat; gezinswoning en "passend huis" zijn verschillende begrippen. De Kamer merkte ook op dat een uitspraak van het Grondwettelijk Hof (Anayasa Mahkemesi) over een grondrechtenschending op dit punt alleen die ene zaak betrof (Yargıtay 12. HD, E. 2025/3649, K. 2025/5359, uitspraak van 17.09.2025).

De schuldenaar-eigenaar kan zich op artikel 82 lid 1 onder 12 İİK beroepen. Dat geldt niet als de schuld voortkomt uit de koopprijs van de woning zelf; is de woning meer waard dan passend is, dan wordt zij in beslag genomen en verkocht en blijft een passend deel van de opbrengst voor de schuldenaar (artikel 82 leden 2 en 3 İİK). Artikel 82 İİK is voor het laatst in 2023 gewijzigd bij Wet nr. 7445 (huisraad). Volgens de wijzigingslijst in UYAP Mevzuat heeft Wet nr. 7589, in werking sinds 31.07.2026, in de İİK alleen artikel 114 gewijzigd; dat gaat over de veiling bij verdeling van mede-eigendom onder erfgenamen en raakt de gezinswoning niet.

Is een hypotheek met uitdrukkelijke toestemming gevestigd, dan kan de woning ook bij uitwinning van de hypotheek worden verkocht. Ontbrak de toestemming, dan wordt de uitspraak van de 2e Civiele Kamer hierboven van belang.

Aantekening doorhalen

Volgens het Kadasterreglement wordt een inschrijving doorgehaald op verzoek van degene aan wie zij een recht geeft, of op grond van een rechterlijke beslissing (artikel 69 lid 1). Er zijn dus twee wegen:

Verzoek van de begunstigde echtgenoot bij het kadaster.
Procedure. Werkt die echtgenoot niet mee, dan kan de eigenaar bij de familierechtbank doorhaling vorderen, bijvoorbeeld omdat de woning geen gezinswoning (meer) is.

Wordt de echtscheiding onherroepelijk, dan eindigt het huwelijk en daarmee de status van gezinswoning. Voor wie in het buitenland is gescheiden, is een door de Yargıtay beoordeelde zaak leerzaam: de echtgenoten waren door de familierechtbank in Friedberg (Duitsland) gescheiden, maar de uitspraak was in Turkije niet erkend, zodat het huwelijk in de Turkse registers bleef bestaan. Het regionale hof van beroep stelde vast dat de aantekening dan alleen op verzoek van de begunstigde echtgenoot of via de procedure kon worden doorgehaald. Toen de erkenning onherroepelijk werd, verviel het belang bij de procedure; de Yargıtay vernietigde de uitspraak alleen wat de proceskosten betreft (Yargıtay 2. HD, E. 2024/10461, K. 2025/5411, uitspraak van 28.05.2025).

Wie na de scheiding in de woning mag blijven, is een andere vraag: als de billijkheid dat vraagt, kan de rechter één echtgenoot een tijdelijk woonrecht geven, dat in het register wordt aangetekend (artikel 254 TMK). Wie eigenaar wordt, hangt af van het huwelijksvermogensregime; zie verdeling van vermogen bij scheiding in Turkije.

Veelgestelde vragen

Houdt de aantekening een verkoop tegen?

Niet op zichzelf. Met uitdrukkelijke toestemming van de ander kan de eigenaar verkopen; wordt toestemming zonder gegronde reden geweigerd, dan kan hij de rechter inschakelen (artikel 194 leden 1 en 2 TMK). De aantekening voorkomt dat een koper zich op onwetendheid beroept.

Welke stukken zijn nodig voor de aantekening?

Een woonplaatsverklaring en een uittreksel uit het bevolkingsregister met de burgerlijke staat (artikel 49 lid 1 onder c Tapu Sicili Tüzüğü); bij vertegenwoordiging een volmacht die deze handeling dekt (artikel 18 lid 4).

Kost de aantekening iets?

In het legestarief staat zij niet als aparte post. Of er in de praktijk leges of een vergoeding worden gevraagd, heb ik niet officieel kunnen nagaan; informeer bij het kadaster.

Is toestemming ook zonder aantekening nodig?

Ja. Volgens de Grote Civiele Kamer is de aantekening declaratoir; is de woning gezinswoning, dan is uitdrukkelijke toestemming ook zonder aantekening vereist (HGK, E. 2025/678, K. 2026/489).

Bronnen

Vragen over uw situatie

Wilt u laten nagaan of voor uw woning in Turkije een aantekening als gezinswoning kan worden ingeschreven, hoe een bestaande aantekening kan worden doorgehaald, of wat u kunt doen tegen een verkoop of hypotheek zonder uw toestemming, dan kunt u via de afsprakenpagina een moment kiezen voor een gesprek, online via video, telefonisch of persoonlijk in Düsseldorf. Een schriftelijke vraag stuurt u via het contactformulier. Handig om klaar te hebben:

het eigendomsbewijs of de gegevens van blok en perceel (ada/parsel),
uw uittreksel uit het bevolkingsregister en woonplaatsverklaring,
wie de woning sinds wanneer en hoeveel maanden per jaar gebruikt,
een eventuele echtscheidingsuitspraak en de Turkse erkenningsbeslissing.

De gesprekken zijn in het Turks en gaan alleen over het Turkse recht (§ 206 BRAO); voor vragen naar Nederlands of Duits recht kunt u terecht bij een in dat land bevoegde advocaat. Meer onderwerpen onder familierecht en vastgoedrecht.