Grundsteuer Türkei (Emlak Vergisi): zweite Rate im November

Die zweite Rate der türkischen Grundsteuer (emlak vergisi) ist im November fällig, 2026 also spätestens am Montag, dem 30. November. Das Gesetz sieht zwei gleich hohe Raten vor: die erste in den Monaten März, April und Mai, die zweite im November (Art. 30 Abs. 1 des Grundsteuergesetzes Nr. 1319, Emlak Vergisi Kanunu, EVK).

Deshalb wird Anfang November in der Türkei besonders häufig nach „emlak vergisi ödeme“ gesucht. Dieser Beitrag erklärt den gesetzlichen Rahmen: wer zahlt, wann gezahlt wird und was bei Nichtzahlung passiert. Ein eigener Abschnitt richtet sich an Leserinnen und Leser in Deutschland, den Niederlanden oder anderswo in Europa, die in der Türkei eine Wohnung, ein Grundstück oder einen Erbteil haben.

Grundsteuer in der Türkei zahlen: Fälligkeit im November

Art. 30 Abs. 1 EVK lautet:

Emlak Vergisi birinci taksidi Mart, Nisan ve Mayıs aylarında, ikinci taksidi Kasım ayı içinde olmak üzere iki eşit taksitte ödenir.

Nichtamtliche Übersetzung: „Die erste Rate der Grundsteuer wird in den Monaten März, April und Mai, die zweite Rate im Monat November in zwei gleichen Raten gezahlt.“

Nach Abs. 3 derselben Vorschrift kann das Finanzministerium die Zahlungsmonate regional abweichend festlegen. Ob für den Ort Ihrer Immobilie etwas anderes gilt, erfahren Sie bei der Stadtverwaltung; die gesetzliche Grundregel ist der November.

Festgesetzt und erhoben wird die Steuer von der Gemeinde (belediye), in der die Immobilie liegt (Art. 11 und Art. 21 EVK), nicht vom Finanzamt. Den geschuldeten Betrag und die möglichen Zahlungswege erfahren Sie daher auf der offiziellen Website oder an der Kasse dieser Gemeinde. Da beide Raten gleich hoch sind, zahlen Sie im November denselben Betrag wie im Frühjahr.

Wer muss die türkische Grundsteuer zahlen?

Nach Art. 3 EVK zahlt der Eigentümer (malik) die Gebäudesteuer; besteht ein Nießbrauch (intifa hakkı), der Nießbraucher; fehlen beide, derjenige, der wie ein Eigentümer über das Gebäude verfügt. Für Grundstücke gilt dasselbe.

Bei gemeinsamem Eigentum unterscheidet das Gesetz zwei Formen:

• Miteigentum nach Bruchteilen (paylı mülkiyet): Jeder Eigentümer haftet nur entsprechend seinem Anteil.
• Gesamthandseigentum (elbirliği mülkiyeti): Die Eigentümer haften gesamtschuldnerisch (Art. 3 Abs. 2 EVK). Die Gemeinde kann die ganze Steuer von jedem einzelnen Erben verlangen.

Eine geerbte, noch nicht geteilte Immobilie steht im Gesamthandseigentum der Erbengemeinschaft. Hat also Ihr Bruder in der Türkei die Steuer nicht gezahlt, betrifft die Schuld rechtlich auch die Miterben im Ausland. Wie die Erben die Last untereinander verteilen, ist eine Frage ihres Innenverhältnisses.

Berechnung und Anstieg 2026

Bemessungsgrundlage ist der steuerliche Wert der Immobilie (vergi değeri, Art. 7 und Art. 29 EVK). Die gesetzlichen Steuersätze:

• Wohngebäude 1 Promille, sonstige Gebäude 2 Promille (Art. 8 Abs. 1 EVK).
• Land 1 Promille, Bauland (arsa) 3 Promille (Art. 18 EVK).
• In Großstadtgemeinden (büyükşehir) und ihren angrenzenden Gebieten erhöhen sich diese Sätze um 100 Prozent.

Der Staatspräsident darf die Sätze bis auf die Hälfte senken oder bis auf das Dreifache erhöhen. Welcher Satz für Ihre Immobilie gilt, steht im Steuerbescheid der Gemeinde.

Der steuerliche Wert wird alle vier Jahre neu geschätzt. Für 2026 wurden im Jahr 2025 neue Bodenrichtwerte festgesetzt. Nach der durch Gesetz Nr. 7566 vom 4.12.2025 geänderten vorläufigen Vorschrift (geçici madde) 23 dürfen die damit für 2026 berechneten Werte „2025 yılına ait vergi değerlerinin iki kat fazlasını geçemez“ (die Steuerwerte des Jahres 2025 nicht um mehr als das Zweifache übersteigen). Dasselbe Gesetz bindet die jährliche Erhöhung zwischen den Schätzungen nun an den vollen statt an den halben Neubewertungssatz (yeniden değerleme oranı, Art. 29 EVK). In Kraft seit 19.12.2025. Ist Ihr Bescheid für 2026 deutlich höher als im Vorjahr, kann ein Grund die neue Schätzungsperiode sein.

Wie viel Erhöhung diese Obergrenze genau zulässt, muss aus dem Wortlaut ausgelegt werden; ein Rechenbeispiel gebe ich hier nicht. Am sichersten vergleichen Sie die Steuerwerte 2025 und 2026 Ihrer Immobilie, die Sie bei der Gemeinde erfragen können.

Was passiert, wenn Sie nicht zahlen?

Gemeindesteuern sind öffentliche Forderungen und werden nach dem Gesetz Nr. 6183 über die Beitreibung öffentlicher Forderungen eingezogen (Art. 1 Gesetz Nr. 6183). Auf den nicht fristgerecht gezahlten Betrag wird ab Fälligkeit für jeden Monat ein Säumniszuschlag (gecikme zammı) erhoben, für angefangene Monate tageweise (Art. 51 Abs. 1). Den Satz legt der Staatspräsident fest und ändert ihn von Zeit zu Zeit. Den aktuellen Satz erfahren Sie bei der Gemeinde oder im Amtsblatt (Resmî Gazete); eine Zahl nenne ich hier nicht.

Die Beitreibungsverjährung beträgt fünf Jahre ab Beginn des Jahres, das auf das Fälligkeitsjahr folgt (Art. 102 Gesetz Nr. 6183). Zahlungen und Vollstreckungsmaßnahmen unterbrechen die Verjährung (Art. 103). Gehen Sie also nicht davon aus, dass eine alte Schuld von selbst erloschen ist.

Am deutlichsten spüren Sie die Folgen beim Grundbuchamt. Nach Art. 30 Abs. 8 EVK prüft das Grundbuchamt (tapu müdürlüğü) bei einer Übertragung elektronisch, ob Grundsteuerschulden bestehen; Gebäude und Grundstücke mit Grundsteuerschulden werden nicht übertragen. Ausnahmen nennt das Gesetz selbst: Erbfall, Gerichtsurteil, Zwangsvollstreckung, Enteignung und sonstige in Sondergesetzen vorgesehene Fälle.

Was Eigentümer in Deutschland und den Niederlanden beachten sollten

Ein Wohnsitz im Ausland ändert an der Steuerpflicht nichts. Steuerpflichtig sind die in der Türkei gelegenen Gebäude und Grundstücke (Art. 1 und Art. 12 EVK); wo der Eigentümer lebt oder welche Staatsangehörigkeit er hat, spielt keine Rolle.

Verkauf. Lassen Sie Ihre Wohnung in der Türkei über eine Vollmacht verkaufen, muss die Grundsteuer vor dem Termin beim Grundbuchamt bezahlt sein, sonst findet die Übertragung nicht statt (Art. 30 Abs. 8 EVK). Bitten Sie Ihren Bevollmächtigten, den Schuldenstand vorab bei der Gemeinde abzufragen.

Erbschaft. Mit dem Erbfall wechselt der Steuerpflichtige. Der Wechsel des Steuerpflichtigen gehört zu den Gründen, die den Steuerwert ändern (Art. 33 Nr. 6 EVK), und in diesem Fall muss der Gemeinde eine Grundsteuererklärung (emlak vergisi bildirimi) abgegeben werden (Art. 23 EVK). Die Frist läuft bis zum Ende des Jahres der Änderung; tritt sie in den letzten drei Monaten des Jahres ein, binnen drei Monaten. Bei Gesamthandseigentum können die Erben gemeinsam oder jeder für sich die Erklärung abgeben. Für die Eintragung des Erbteils ins Grundbuch brauchen Sie zuerst einen türkischen Erbschein; wie Sie ihn vom Ausland aus bekommen, steht im Beitrag Erbschein in der Türkei beantragen. Können sich die Erben nicht einigen, kommt die Teilungsklage in Betracht.

Rentner und die Ermäßigung für die einzige Wohnung. Art. 8 Abs. 2 EVK ermächtigt den Staatspräsidenten, für bestimmte Personen den Steuersatz für ihre einzige Wohnung in der Türkei mit höchstens 200 m² brutto bis auf null zu senken. Dazu gehören Personen, die nachweisen, kein Einkommen zu haben, und solche, deren Einkommen ausschließlich aus Renten „kanunla kurulan sosyal güvenlik kurumlarından“ (von gesetzlich errichteten Sozialversicherungsträgern) besteht. Dieselbe Vorschrift sagt aber auch: Für Wohnungen, die zu bestimmten Zeiten zur Erholung genutzt werden, gilt die Regel nicht. Ein Ferienhaus, das Sie nur im Urlaub nutzen, fällt daher nach dem Wortlaut nicht darunter.

Ob jemand, der ausschließlich eine deutsche oder niederländische Rente bezieht, die Ermäßigung erhalten kann, ist umstritten. Das Gesetz spricht von „gesetzlich errichteten Sozialversicherungsträgern“, sagt aber nicht ausdrücklich, ob nur türkische gemeint sind; eine verbindliche Gerichtsentscheidung dazu konnte ich nicht verifizieren. Was folgt, ist eine Meinung: Der Wortlaut schließt ausländische Träger nicht ausdrücklich aus, die Praxis der Gemeinde kann aber anders aussehen. Sinnvoll ist es, vorher schriftlich bei der Gemeinde nachzufragen und bei Ablehnung eine begründete Antwort zu verlangen.

Fristen im Blick behalten. Der Steuerbescheid geht an Ihre Adresse in der Türkei. Wohnen Sie dort nicht, verpassen Sie leicht eine Rate. Wer März bis Mai und November im eigenen Kalender vermerkt, verhindert, dass sich Säumniszuschläge ansammeln.

Die deutsche Grundsteuer und die Frage, ob eine Immobilie in der Türkei in Deutschland steuerlich anzugeben ist, sind nicht Gegenstand dieses Beitrags; wenden Sie sich dafür an eine Steuerberaterin oder einen Steuerberater in Deutschland. Weitere Themen rund um Immobilien finden Sie unter Immobilienrecht.

Häufige Fragen

Wann ist die zweite Rate der Grundsteuer in der Türkei fällig?

Im November (Art. 30 Abs. 1 EVK); 2026 ist der letzte Novembertag Montag, der 30. November. Das Finanzministerium kann regional andere Monate festlegen, achten Sie daher auch auf die Mitteilung Ihrer Gemeinde.

Wie zahle ich die türkische Grundsteuer aus Deutschland?

Gezahlt wird an die Gemeinde, in der die Immobilie liegt. Welche Wege offenstehen (Kasse, Bank, Website der Gemeinde), ist von Gemeinde zu Gemeinde verschieden; schauen Sie auf die offizielle Website der zuständigen Gemeinde.

Wer zahlt die Grundsteuer für ein geerbtes Haus in der Türkei?

Bei einer ungeteilten Erbschaft sind die Erben Gesamthandseigentümer und haften gesamtschuldnerisch (Art. 3 Abs. 2 EVK). Die Gemeinde kann den vollen Betrag von einem Erben verlangen.

Kann ich ein Haus in der Türkei mit Grundsteuerschulden verkaufen?

Grundsätzlich nein. Gebäude und Grundstücke mit Grundsteuerschulden werden nicht übertragen; Ausnahmen sind Erbfall, Gerichtsurteil, Zwangsvollstreckung und Enteignung (Art. 30 Abs. 8 EVK).

Quellen

• Gesetz Nr. 1319 über die Grundsteuer (Emlak Vergisi Kanunu) – mevzuat.gov.tr (Art. 1, 3, 7, 8, 11, 12, 18, 21, 23, 29, 30, 33; vorläufige Vorschrift 23)
• Gesetz Nr. 6183 über die Beitreibung öffentlicher Forderungen – mevzuat.gov.tr (Art. 1, 51, 102, 103)

Fragen zu Ihrem Fall

Wenn Sie klären möchten, wie eine Grundsteuerschuld unter Miterben zu verteilen ist, warum eine Grundbuchübertragung an einer Steuerschuld hängt oder ob die Ermäßigung für die einzige Wohnung für Sie in Frage kommt, können Sie über die Terminseite ein Gespräch online per Video, telefonisch oder persönlich in Düsseldorf vereinbaren. Eine schriftliche Frage können Sie über das Kontaktformular senden. Die Gespräche finden auf Türkisch statt und beschränken sich auf das türkische Recht (§ 206 BRAO); für deutsche Steuerfragen ist eine Steuerberaterin oder ein Steuerberater in Deutschland zuständig. Hilfreich sind der Grundbuchauszug (tapu), der Steuerbescheid oder eine Schuldenaufstellung der Gemeinde und bei einer Erbschaft der türkische Erbschein.