Emlak vergisi ödeme: ikinci taksit ve yurt dışından ödeme

Emlak vergisinin ikinci taksiti Kasım ayı içinde ödenir; 2026’da bu, en geç 30 Kasım Pazartesi demektir. Kanuna göre emlak vergisi iki eşit taksitte ödenir: birinci taksit Mart, Nisan ve Mayıs aylarında, ikinci taksit Kasım ayında (1319 sayılı Emlak Vergisi Kanunu, EVK m. 30/1).

Kasım ayının ilk günlerinde “emlak vergisi ödeme” aramaları bu yüzden artıyor. Bu yazı emlak vergisi ödemesinin kanundaki çerçevesini anlatıyor: kim öder, ne zaman öder, ödenmezse ne olur. Almanya, Hollanda ya da Avrupa’nın başka bir ülkesinde yaşayıp Türkiye’de ev, arsa veya miras payı olanlar için önemli noktalar da ayrı bir bölümde.

Emlak vergisi ödeme tarihleri: Kasım ayı ve ikinci taksit

EVK m. 30/1 açıktır:

Emlak Vergisi birinci taksidi Mart, Nisan ve Mayıs aylarında, ikinci taksidi Kasım ayı içinde olmak üzere iki eşit taksitte ödenir.

Aynı maddenin üçüncü fıkrası, Maliye Bakanlığına ödeme aylarını bölgelerin özelliklerine göre değiştirme yetkisi verir. Taşınmazınızın bulunduğu yer için farklı bir ödeme ayı belirlenip belirlenmediğini belediyenizden öğrenebilirsiniz; kanundaki genel kural Kasım ayıdır.

Vergiyi tarh eden ve tahsil eden kurum, taşınmazın bulunduğu yerin belediyesidir (EVK m. 11 ve m. 21). Vergi dairesi değil. Bu yüzden hangi tutarı borçlu olduğunuzu ve hangi ödeme yollarının açık olduğunu o belediyenin resmî sitesinden ya da veznesinden öğrenirsiniz. İki taksit eşit olduğundan, ilkbaharda birinci taksiti ödediyseniz Kasım’da aynı tutar tekrar ödenir.

Emlak vergisini kim öder?

EVK m. 3’e göre bina vergisini binanın maliki öder; intifa hakkı varsa intifa hakkı sahibi, ikisi de yoksa binaya malik gibi tasarruf eden. Arazi ve arsalar için de aynı kural uygulanır.

Ortak mülkiyette iki ayrı kural var ve fark önemli:

• Paylı mülkiyette her malik yalnızca kendi payı oranında vergiden sorumludur.
• Elbirliği mülkiyetinde malikler vergiden müteselsilen sorumludur (EVK m. 3/2). Belediye vergisinin tamamını mirasçılardan herhangi birinden isteyebilir.

Miras kalan ve henüz paylaştırılmamış taşınmazlar elbirliği mülkiyetindedir. Yani Türkiye’deki kardeşiniz vergiyi ödemediyse borç, kanun bakımından yurt dışında yaşayan mirasçıları da ilgilendirir. Mirasçılar arasında kimin ne kadar ödeyeceği ise kendi aralarındaki iç ilişkinin konusudur.

Vergi nasıl hesaplanıyor, 2026’da neden arttı?

Vergi, taşınmazın vergi değeri üzerinden hesaplanır (EVK m. 7 ve m. 29). Kanundaki oranlar şunlardır:

• Meskenlerde binde 1, diğer binalarda binde 2 (EVK m. 8/1).
• Arazide binde 1, arsalarda binde 3 (EVK m. 18).
• Bu oranlar büyükşehir belediyesi sınırları ve mücavir alanlar içinde yüzde 100 artırımlı uygulanır.

Kanun, Cumhurbaşkanına bu oranları yarısına kadar indirme veya üç katına kadar artırma yetkisi de verir. Sizin taşınmazınıza uygulanan oranı belediyenin tahakkuk bilgisinden kontrol edin.

Vergi değeri dört yılda bir yapılan takdirle yeniden belirlenir. 2026 yılı için 2025’te yeni arsa ve arazi birim değerleri takdir edildi. 4/12/2025 tarihli 7566 sayılı Kanunla değiştirilen geçici madde 23’e göre, bu değerlerle 2026 için hesaplanan bina ve arazi vergi değerleri “2025 yılına ait vergi değerlerinin iki kat fazlasını geçemez”. Aynı Kanun, takdir dönemleri arasındaki yıllık artışı da yeniden değerleme oranının yarısı yerine tamamına bağladı (EVK m. 29). Değişikliklerin yürürlük tarihi 19/12/2025’tir. 2026 bildirimindeki tutar geçen yıla göre belirgin şekilde yüksekse, bunun bir nedeni yeni takdir dönemi olabilir.

Bu tavanın tam olarak kaç katlık bir artışa izin verdiği metinden okunarak yorumlanmalıdır; burada bir hesaplama örneği vermiyorum. Kendi taşınmazınızın 2025 ve 2026 vergi değerlerini belediyeden alıp karşılaştırmak en güvenli yoldur.

Emlak vergisi ödenmezse ne olur?

Belediyelere ait vergiler kamu alacağıdır ve 6183 sayılı Amme Alacaklarının Tahsil Usulü Hakkında Kanun’a göre takip edilir (6183 sayılı Kanun m. 1). Vadesinde ödenmeyen kısma, vadenin bittiği tarihten itibaren her ay için gecikme zammı uygulanır; ay kesirleri için günlük hesaplanır (6183 sayılı Kanun m. 51/1). Oranı Cumhurbaşkanı belirler ve zaman zaman değiştirir. Güncel oranı belediyenizden veya Resmî Gazete’den kontrol edin; burada bir rakam vermiyorum.

Tahsil zamanaşımı beş yıldır. Alacak, vadesinin rastladığı takvim yılını izleyen yılın başından itibaren beş yıl içinde tahsil edilmezse zamanaşımına uğrar (6183 sayılı Kanun m. 102). Ancak ödeme ve takip işlemleri gibi sebeplerle zamanaşımı kesilir (m. 103). Yıllardır ödenmemiş bir borcun kendiliğinden düştüğünü varsaymayın.

Pratikte en çok karşılaşılan sonuç tapu işlemlerinde ortaya çıkar. EVK m. 30/8’e göre tapu müdürlükleri devir sırasında emlak vergisi borcunu belediye sistemi üzerinden elektronik olarak sorgular ve emlak vergisi borcu bulunan bina ve arazinin devir ve ferağı yapılmaz. Kanun bunun istisnalarını da sayar: miras, mahkeme kararı, cebrî icra, kamulaştırma ve özel kanunlarda öngörülen diğer hâller.

Yurt dışında yaşayanlar için uygulamada önemli noktalar

Yurt dışında yaşamak emlak vergisi yükümlülüğünü değiştirmez. Vergiye tabi olan, Türkiye sınırları içinde bulunan binalar ve arazidir (EVK m. 1 ve m. 12); malikin nerede yaşadığı ya da hangi ülkenin vatandaşı olduğu bu sonucu etkilemez.

Satış planlıyorsanız. Türkiye’deki evinizi vekâletnameyle sattıracaksanız tapu randevusundan önce emlak vergisi borcunun kapatılmış olması gerekir; aksi hâlde devir yapılmaz (EVK m. 30/8). Vekilinize belediyeden borç durumunu sorgulamasını söylemek işinizi kolaylaştırır.

Miras kaldıysa. Mirasla mükellef değişir. Mükellefin değişmesi vergi değerini değiştiren sebeplerden sayılır (EVK m. 33/6) ve bu durumda belediyeye emlak vergisi bildirimi verilmesi zorunludur (EVK m. 23). Bildirim, değişikliğin olduğu yıl içinde, olay yılın son üç ayında gerçekleştiyse üç ay içinde verilir. Elbirliği mülkiyetinde mirasçılar ortak imzalı tek bir bildirim verebilir ya da ayrı ayrı bildirimde bulunabilir. Miras payının tapuya işlenmesi için önce mirasçılık belgesi gerekir; bunun yurt dışından nasıl alınacağını veraset ilamı yazısında anlattım. Mirasçılar taşınmazda anlaşamıyorsa ortaklığın giderilmesi davası gündeme gelir.

Emekliler ve tek konut indirimi. EVK m. 8/2, Cumhurbaşkanına bazı kişilerin Türkiye’de brüt 200 m²’yi geçmeyen tek meskeni için vergi oranını sıfıra kadar indirme yetkisi verir. Bunlar arasında hiçbir geliri olmadığını belgeleyenler ve “gelirleri münhasıran kanunla kurulan sosyal güvenlik kurumlarından aldıkları aylıktan ibaret bulunanlar” sayılır. Aynı fıkra, “muayyen zamanda dinlenme amacıyla kullanılan meskenler hakkında bu hüküm uygulanmaz” der. Yılın yalnızca bir bölümünde, tatilde kullanılan bir yazlık bu nedenle kanun metnine göre kapsam dışıdır.

Yalnızca Alman veya Hollanda emekli aylığı alan birinin bu indirimden yararlanıp yararlanamayacağı ise tartışmalıdır. Kanun “kanunla kurulan sosyal güvenlik kurumları” der ama bunların Türk kurumlarıyla sınırlı olup olmadığını açıkça söylemez; bu konuda bağlayıcı bir yargı kararı da doğrulayamadım. Aşağıdaki değerlendirme bir görüştür: Metin yabancı kurumları açıkça dışlamıyor, ancak belediyenin uygulamasının farklı olabileceği hesaba katılmalı. Başvurmadan önce ilgili belediyeye yazılı olarak sormak ve ret hâlinde gerekçeli cevap istemek mantıklıdır.

Ödemeyi takip etmek. Belediyenin bildirim yazısı Türkiye’deki adresinize gidiyor ve siz orada yaşamıyorsanız bir taksiti fark etmeden kaçırabilirsiniz. Mart–Mayıs ve Kasım aylarını kendi takviminize işlemek, gecikme zammının birikmesini önlemenin en basit yoludur.

Almanya’daki Grundsteuer ya da Hollanda’daki onroerendezaakbelasting bu yazının konusu değildir; Türkiye’deki taşınmazın orada vergilendirme veya beyan bakımından bir sonucu olup olmadığını o ülkedeki bir vergi danışmanına sorun. Taşınmazla ilgili diğer konular için Gayrimenkul hukuku sayfasına bakabilirsiniz.

Sık sorulan sorular

Emlak vergisi ikinci taksit son günü ne zaman?

Kanuna göre ikinci taksit Kasım ayı içinde ödenir (EVK m. 30/1). 2026’da Kasım’ın son günü 30 Kasım Pazartesi’dir. Maliye Bakanlığı bölgelere göre farklı ödeme ayı belirleyebileceğinden, belediyenizin duyurusunu da kontrol edin.

Yurt dışından emlak vergisi nasıl ödenir?

Vergi, taşınmazın bulunduğu belediyeye ödenir. Hangi ödeme yollarının (vezne, banka, belediyenin internet sitesi) açık olduğu belediyeden belediyeye değişir; ilgili belediyenin resmî sitesine bakın.

Miras kalan evin emlak vergisini kim öder?

Paylaşılmamış miras taşınmazında mirasçılar elbirliğiyle maliktir ve vergiden müteselsilen sorumludur (EVK m. 3/2). Belediye borcun tamamını mirasçılardan birinden isteyebilir.

Emlak vergisi borcu varken ev satılabilir mi?

Hayır, kural olarak satılamaz. Emlak vergisi borcu bulunan bina ve arazinin devri yapılmaz; miras, mahkeme kararı, cebrî icra ve kamulaştırma bunun istisnalarıdır (EVK m. 30/8).

Kaynaklar

• 1319 sayılı Emlak Vergisi Kanunu – mevzuat.gov.tr (m. 1, 3, 7, 8, 11, 12, 18, 21, 23, 29, 30, 33; geçici m. 23)
• 6183 sayılı Amme Alacaklarının Tahsil Usulü Hakkında Kanun – mevzuat.gov.tr (m. 1, 51, 102, 103)

Sorularınız için

Türkiye’deki bir taşınmazın emlak vergisi borcunun mirasçılar arasında nasıl paylaşılacağını, borç yüzünden takılan bir tapu devrini ya da tek konut indiriminden yararlanıp yararlanamayacağınızı kendi durumunuz için değerlendirmek isterseniz randevu sayfasından online görüntülü, telefonla veya Düsseldorf’ta yüz yüze bir görüşme tarihi seçebilirsiniz. Sorunuzu yazılı iletmeyi tercih ederseniz iletişim formunu kullanabilirsiniz. Görüşmeden önce tapu kaydını, belediyeden aldığınız borç dökümünü ya da emlak vergisi bildirimini ve taşınmaz miras kaldıysa mirasçılık belgesini hazırlamanız yararlı olur.