Belasting huis Turkije (emlak vergisi): tweede termijn

De tweede termijn van de Turkse onroerendgoedbelasting (emlak vergisi) moet in november worden betaald, in 2026 dus uiterlijk op maandag 30 november. De wet verdeelt de jaarlijkse belasting in twee gelijke termijnen: de eerste in maart, april en mei, de tweede in november (artikel 30 lid 1 van de Wet op de onroerendgoedbelasting nr. 1319, Emlak Vergisi Kanunu, EVK).

Daarom wordt er begin november in Turkije veel gezocht op „emlak vergisi ödeme“. Dit artikel legt het wettelijke kader uit: wie betaalt, wanneer, en wat er gebeurt als u niet betaalt. Een apart deel is bedoeld voor lezers in Nederland, Duitsland of elders in Europa met een woning, een stuk grond of een erfdeel in Turkije.

Wanneer betaalt u de belasting op uw huis in Turkije?

Artikel 30 lid 1 EVK luidt:

Emlak Vergisi birinci taksidi Mart, Nisan ve Mayıs aylarında, ikinci taksidi Kasım ayı içinde olmak üzere iki eşit taksitte ödenir.

Niet-officiële vertaling: „De onroerendgoedbelasting wordt betaald in twee gelijke termijnen, de eerste in de maanden maart, april en mei, de tweede in de maand november.“

Volgens lid 3 van hetzelfde artikel mag het ministerie van Financiën voor bepaalde regio’s andere betaalmaanden vaststellen. Of dat voor de plaats van uw woning geldt, hoort u bij de gemeente; de hoofdregel in de wet is november.

De belasting wordt opgelegd en geïnd door de gemeente (belediye) waar het onroerend goed ligt (artikel 11 en 21 EVK), niet door de belastingdienst. Het verschuldigde bedrag en de betaalmogelijkheden vindt u dus op de officiële website of bij de kassa van die gemeente. Omdat beide termijnen gelijk zijn, betaalt u in november hetzelfde bedrag als in het voorjaar.

Wie betaalt de emlak vergisi?

Volgens artikel 3 EVK betaalt de eigenaar (malik) de gebouwenbelasting; is er een vruchtgebruik (intifa hakkı), dan de vruchtgebruiker; ontbreken beide, dan degene die als eigenaar over het gebouw beschikt. Voor grond geldt hetzelfde.

Bij gezamenlijk eigendom maakt de wet onderscheid tussen twee vormen:

• Eigendom in aandelen (paylı mülkiyet): elke eigenaar is alleen aansprakelijk naar verhouding van zijn aandeel.
• Gemeenschappelijk eigendom (elbirliği mülkiyeti): de eigenaren zijn hoofdelijk aansprakelijk (artikel 3 lid 2 EVK). De gemeente kan de hele belasting van één erfgenaam vorderen.

Een geërfd huis dat nog niet is verdeeld, valt onder gemeenschappelijk eigendom. Heeft uw broer in Turkije de belasting niet betaald, dan raakt die schuld juridisch ook de mede-erfgenamen in het buitenland. Hoe de erfgenamen de kosten onderling verdelen, is een zaak tussen hen.

Berekening en de stijging in 2026

De belasting wordt berekend over de fiscale waarde van het onroerend goed (vergi değeri, artikel 7 en 29 EVK). De wettelijke tarieven:

• Woningen 1 promille, andere gebouwen 2 promille (artikel 8 lid 1 EVK).
• Grond 1 promille, bouwgrond (arsa) 3 promille (artikel 18 EVK).
• Binnen grootstedelijke gemeenten (büyükşehir) en de aangrenzende gebieden worden deze tarieven met 100 procent verhoogd.

De president mag de tarieven tot de helft verlagen of tot drie keer verhogen. Welk tarief voor uw woning geldt, staat in de aanslag van de gemeente.

De fiscale waarde wordt elke vier jaar opnieuw vastgesteld. Voor 2026 zijn in 2025 nieuwe grondwaarden bepaald. Volgens de overgangsbepaling (geçici madde) 23, gewijzigd bij Wet nr. 7566 van 4 december 2025, mogen de daarop gebaseerde waarden voor 2026 „2025 yılına ait vergi değerlerinin iki kat fazlasını geçemez“ (niet meer dan twee keer hoger zijn dan de fiscale waarden van 2025). Dezelfde wet koppelt de jaarlijkse verhoging tussen twee taxaties nu aan het volledige herwaarderingspercentage (yeniden değerleme oranı) in plaats van de helft ervan (artikel 29 EVK). Deze wijzigingen gelden sinds 19 december 2025. Is uw aanslag voor 2026 duidelijk hoger dan vorig jaar, dan kan de nieuwe taxatieperiode een van de oorzaken zijn.

Hoeveel verhoging dit plafond precies toelaat, moet uit de tekst worden afgeleid; een rekenvoorbeeld geef ik hier niet. Het veiligst is om bij de gemeente de fiscale waarden van 2025 en 2026 van uw woning op te vragen en te vergelijken.

Wat als u niet betaalt?

Gemeentelijke belastingen zijn publiekrechtelijke vorderingen en worden geïnd volgens Wet nr. 6183 op de invordering van publiekrechtelijke vorderingen (artikel 1 Wet nr. 6183). Over het niet tijdig betaalde bedrag wordt vanaf de vervaldatum per maand een toeslag wegens te late betaling (gecikme zammı) berekend, voor een deel van een maand per dag (artikel 51 lid 1). De president stelt het percentage vast en past het van tijd tot tijd aan. Het actuele percentage hoort u bij de gemeente of leest u in het Turkse Staatsblad (Resmî Gazete); ik noem hier geen cijfer.

De invorderingstermijn verjaart na vijf jaar, gerekend vanaf het begin van het jaar na het jaar waarin de belasting verschuldigd werd (artikel 102 Wet nr. 6183). Betaling en invorderingsmaatregelen stuiten de verjaring (artikel 103). Ga er dus niet van uit dat een oude schuld vanzelf is vervallen.

Het gevolg dat u in de praktijk het eerst merkt, is bij het kadaster. Volgens artikel 30 lid 8 EVK controleert het kadaster (tapu müdürlüğü) bij elke overdracht elektronisch of er een belastingschuld is, en gebouwen en grond met een openstaande emlak vergisi worden niet overgedragen. De wet noemt zelf de uitzonderingen: erfopvolging, rechterlijke uitspraak, executieverkoop, onteigening en andere gevallen uit bijzondere wetten.

Aandachtspunten voor eigenaren in Nederland en Duitsland

Wonen in het buitenland verandert niets aan de belastingplicht. Belast worden gebouwen en grond die in Turkije liggen (artikel 1 en 12 EVK); waar de eigenaar woont en welke nationaliteit hij heeft, maakt niet uit.

Verkoop. Laat u uw woning in Turkije met een volmacht verkopen, dan moet de belasting vóór de afspraak bij het kadaster zijn betaald, anders gaat de overdracht niet door (artikel 30 lid 8 EVK). Vraag uw gevolmachtigde om de stand van de schuld vooraf bij de gemeente na te gaan.

Erfenis. Door het overlijden verandert de belastingplichtige. Een wisseling van belastingplichtige is een van de oorzaken die de fiscale waarde wijzigen (artikel 33 punt 6 EVK), en dan moet bij de gemeente een aangifte voor de emlak vergisi (emlak vergisi bildirimi) worden gedaan (artikel 23 EVK). De termijn loopt tot het einde van het jaar van de wijziging; gebeurt het in de laatste drie maanden van het jaar, dan binnen drie maanden. Bij gemeenschappelijk eigendom kunnen de erfgenamen samen of ieder afzonderlijk aangifte doen. Om een erfdeel in het kadaster te laten inschrijven, heeft u eerst een Turkse verklaring van erfrecht nodig; hoe u die vanuit het buitenland krijgt, leest u in verklaring van erfrecht in Turkije. Worden de erfgenamen het niet eens over het huis, dan kan een verdelingsprocedure volgen.

Gepensioneerden en de verlaging voor de enige woning. Artikel 8 lid 2 EVK geeft de president de bevoegdheid om voor bepaalde personen het tarief voor hun enige woning in Turkije van maximaal 200 m² bruto tot nul te verlagen. Daaronder vallen personen die aantonen geen inkomen te hebben en personen van wie het inkomen uitsluitend bestaat uit een uitkering van „kanunla kurulan sosyal güvenlik kurumları“ (bij wet opgerichte socialezekerheidsinstellingen). Volgens hetzelfde lid geldt de regel niet voor woningen die op bepaalde tijden voor ontspanning worden gebruikt. Een vakantiehuis dat u alleen in de vakantie gebruikt, valt volgens de tekst dus buiten de regeling.

Of iemand die alleen een Nederlands of Duits pensioen ontvangt, voor de verlaging in aanmerking komt, is omstreden. De wet spreekt van „bij wet opgerichte socialezekerheidsinstellingen“, maar zegt niet uitdrukkelijk of alleen Turkse bedoeld zijn; een bindende rechterlijke uitspraak hierover heb ik niet kunnen verifiëren. Wat volgt is een mening: de tekst sluit buitenlandse instellingen niet uitdrukkelijk uit, maar de praktijk van de gemeente kan anders zijn. Het is verstandig om het eerst schriftelijk bij de gemeente na te vragen en bij een afwijzing om een gemotiveerd antwoord te vragen.

Termijnen bijhouden. De aanslag gaat naar uw adres in Turkije. Woont u daar niet, dan mist u gemakkelijk een termijn. Wie maart tot en met mei en november in de eigen agenda zet, voorkomt dat toeslagen oplopen.

De Nederlandse onroerendezaakbelasting en de vraag of een woning in Turkije in Nederland fiscale gevolgen heeft, vallen buiten dit artikel; raadpleeg daarvoor een belastingadviseur in Nederland. Meer over onroerend goed vindt u bij vastgoedrecht.

Veelgestelde vragen

Wanneer moet de tweede termijn van de emlak vergisi betaald zijn?

In november (artikel 30 lid 1 EVK); in 2026 is de laatste dag maandag 30 november. Het ministerie van Financiën kan voor sommige regio’s andere maanden bepalen, let dus ook op het bericht van uw gemeente.

Hoe betaal ik de belasting op mijn huis in Turkije vanuit Nederland?

De belasting wordt betaald aan de gemeente waar de woning ligt. Welke betaalwegen openstaan (kassa, bank, website van de gemeente) verschilt per gemeente; kijk op de officiële website van de betreffende gemeente.

Wie betaalt de belasting voor een geërfd huis in Turkije?

Zolang de erfenis niet is verdeeld, zijn de erfgenamen gemeenschappelijk eigenaar en hoofdelijk aansprakelijk (artikel 3 lid 2 EVK). De gemeente kan het volledige bedrag van één erfgenaam vorderen.

Kan ik een huis in Turkije verkopen als er nog belasting openstaat?

In beginsel niet. Gebouwen en grond met een openstaande emlak vergisi worden niet overgedragen; uitzonderingen zijn erfopvolging, rechterlijke uitspraak, executieverkoop en onteigening (artikel 30 lid 8 EVK).

Bronnen

• Wet nr. 1319 op de onroerendgoedbelasting (Emlak Vergisi Kanunu) – mevzuat.gov.tr (artikel 1, 3, 7, 8, 11, 12, 18, 21, 23, 29, 30, 33; overgangsbepaling 23)
• Wet nr. 6183 op de invordering van publiekrechtelijke vorderingen – mevzuat.gov.tr (artikel 1, 51, 102, 103)

Vragen over uw situatie

Wilt u laten bekijken hoe een belastingschuld onder mede-erfgenamen verdeeld moet worden, waarom een overdracht bij het kadaster vastloopt op een openstaande aanslag, of de verlaging voor de enige woning voor u kan gelden, dan kunt u via de afsprakenpagina een gesprek kiezen, online via video, telefonisch of persoonlijk in Düsseldorf. Een schriftelijke vraag kunt u stellen via het contactformulier. De gesprekken worden in het Turks gevoerd en gaan alleen over het Turkse recht (§ 206 BRAO); voor Nederlandse belastingvragen is een belastingadviseur in Nederland de juiste persoon. Handig om bij de hand te hebben: het kadasteruittreksel (tapu), de aanslag of een schuldoverzicht van de gemeente en, bij een erfenis, de Turkse verklaring van erfrecht.