Önalım hakkı AYM kararı: rayiç bedel iptal edildi

Anayasa Mahkemesi, önalım (şufa) davasında payın rayiç bedelinin hâkim tarafından belirlenmesini öngören TMK m. 734/2’yi iptal etti. Karar 6 Kasım 2026 tarihli Resmî Gazete’de yayımlandı, ancak iptal dokuz ay sonra, 6 Ağustos 2027’de yürürlüğe girecek. O güne kadar önalım davalarında rayiç bedel kuralı uygulanmaya devam eder.

Önalım hakkının kendisi kaldırılmadı. Türkiye’de mirasla ya da satın alarak hisseli bir taşınmaza sahip olan ve Almanya veya Hollanda’da yaşayan biri, payını satarken ya da bir paydaşın satışına karşı önalım hakkını kullanırken bu kararın ne değiştirdiğini ve neyi değiştirmediğini bilmelidir. Aşağıdaki bilgiler Kasım 2026 itibarıyla günceldir.

Önalım hakkı nedir, ne zaman kullanılır?

Paylı mülkiyette bir paydaş taşınmazdaki payını tamamen veya kısmen üçüncü kişiye satarsa diğer paydaşlar önalım hakkını kullanabilir (TMK m. 732). Hak, payı satın alan kişiye karşı dava açılarak kullanılır (TMK m. 734/1).

Kanun bu hakkı paylı mülkiyet için düzenler. Mirasçıların tapuda elbirliği hâlinde kayıtlı olduğu bir taşınmazda önce mülkiyet türünün belirlenmesi gerekir; bu yazı paylı mülkiyetteki satışları anlatır. Payın diğer paydaşlardan birine satılması da m. 732’nin kapsamına girmez, çünkü madde yalnız üçüncü kişiye satışı sayar.

Süreler 7571 sayılı Kanunla değişen TMK m. 733’tedir:

Yapılan satış, alıcı veya satıcı tarafından diğer paydaşlara noter aracılığıyla bildirilir (m. 733/3).
Önalım hakkı, satışın hak sahibine bildirildiği tarihten itibaren üç ay ve her hâlde satıştan itibaren bir yıl geçmekle düşer (m. 733/4). Bir yıllık üst süre 7571 sayılı Kanunla iki yıldan bir yıla indirildi.
Cebrî artırmayla yapılan satışlarda ve 2886 sayılı Devlet İhale Kanunu kapsamındaki satışlarda önalım hakkı kullanılamaz (m. 733/1).
Önalım hakkından feragat resmî şekilde yapılır ve tapu kütüğüne şerh verilir. Belirli bir satışta hakkı kullanmaktan vazgeçmek ise yazılı şekle tabidir ve satıştan önce veya sonra yapılabilir (m. 733/2).

M. 733’teki bu değişiklikler, 25/12/2025’ten önce yapılmış satışlara uygulanmaz; o satışlarda önceki hükümler geçerlidir (TMK geçici m. 1/1). AYM kararı m. 733’e ve geçici m. 1/1’e dokunmuyor.

7571 sayılı Kanunla gelen rayiç bedel kuralı

24/12/2025 tarihli ve 7571 sayılı Kanun, TMK m. 734’ün ikinci fıkrasını değiştirdi ve değişiklik 25/12/2025’te yürürlüğe girdi. UYAP Mevzuat’taki güncel metin şöyledir:

(Değişik ikinci fıkra:24/12/2025-7571/36 md.) Dava konusu payın rayiç bedeli hâkim tarafından gecikmeksizin belirlenir. Önalım hakkı sahibi, belirlenen rayiç bedel ile alıcıya düşen tapu giderlerini nemalandırılmak üzere hâkim tarafından belirlenen yere verilen kesin süre içinde nakden yatırmakla yükümlüdür. Bu yükümlülük, verilen kesin süre içinde yerine getirilmezse önalım hakkı sahibi adına payın tesciline karar verilemez. Yatırılan bedel, hükmün kesinleşmesi üzerine nemalarıyla birlikte ilgilisine ödenir.

Değişiklikten önce önalım hakkı sahibi, tapuda gösterilen satış bedelini ve tapu giderlerini yatırıyordu. AYM, kararında, bu eski “satış bedeli” ibaresini daha önce Anayasa’ya aykırı görmediğini (8/11/2023, E. 2023/77, K. 2023/190) hatırlatıyor. 7571 sayılı Kanun ayrıca TMK’ya geçici m. 1 ekledi. Bu maddenin ikinci fıkrasına göre m. 734’teki değişiklik, 25/12/2025’ten önce açılmış davalara da uygulanıyordu.

Maddenin tam metni ve gerekçesi: TMK m. 734.

Anayasa Mahkemesi neyi iptal etti?

Karar künyesi: Anayasa Mahkemesi, 16/7/2026 tarihli, E. 2026/23, K. 2026/162 sayılı karar; Resmî Gazete 6/11/2026, sayı 33422. Başvurular on üç asliye hukuk mahkemesinin itiraz yoluyla yaptığı başvurular ile TBMM üyelerinin açtığı iptal davasından oluşuyor; Mahkeme hepsini birleştirerek inceledi.

Hüküm şöyle:

m. 734/2’nin birinci cümlesindeki “rayiç bedeli” ibaresi Anayasa’nın 5. ve 35. maddelerine aykırı bulunarak oyçokluğuyla iptal edildi. Dört üye karşı oy kullandı.
Aynı cümledeki “gecikmeksizin” ibaresi, ikinci cümledeki “kesin süre” ibaresi ve fıkranın kalan kısmı, uygulanma imkânı kalmadığı için 6216 sayılı Kanun m. 43/4 uyarınca oybirliğiyle iptal edildi. Böylece m. 734’ün ikinci fıkrasının tamamı iptal edilmiş oldu.
Geçici m. 1’in (2) numaralı fıkrası da aynı gerekçeyle iptal edildi.
Bütün iptal hükümleri, kararın Resmî Gazete’de yayımlanmasından başlayarak dokuz ay sonra yürürlüğe girecek. Yürürlüğün durdurulması talebi reddedildi.

Gerekçenin özü şudur: Yasal önalımda bedel, paydaş ile üçüncü kişi alıcı arasında kararlaştırılan satış bedeli olmazsa satış sözleşmesinin şartları değişir ve ortaya farklı bir satış ilişkisi çıkar. Alıcı, satıcıya ödediğinden farklı bir bedel alır; bu, duruma göre haksız kazanç ya da zarar doğurabilir. Önalım hakkı sahibi de ne kadar ödeyeceğini ancak yargılamanın sonunda öğrenir. Mahkeme çoğunluğu bu nedenle kuralın taraflar arasında adil bir denge kurmadığına ve devletin mülkiyet hakkına ilişkin pozitif yükümlülükleriyle bağdaşmadığına karar verdi.

Karar önalım hakkını ortadan kaldırmıyor. AYM aynı kararda, yasal önalım hakkını 3/6/2025 tarihli, E. 2024/152, K. 2025/116 sayılı kararıyla Anayasa’ya aykırı bulmadığını da anıyor.

6 Ağustos 2027’ye kadar ne geçerli?

Anayasa m. 153’e göre iptal edilen hüküm, iptal kararının yürürlüğe girdiği tarihte yürürlükten kalkar. Bu tarih 6 Ağustos 2027’dir. O güne kadar m. 734/2 ve geçici m. 1/2 yürürlüktedir:

Önalım davalarında payın rayiç bedelini hâkim belirler.
Önalım hakkı sahibi bu bedeli ve alıcıya düşen tapu giderlerini, hâkimin verdiği kesin süre içinde nakden yatırmak zorundadır. Yatırmazsa pay onun adına tescil edilemez.
Kural, 25/12/2025’ten önce açılmış davalarda da uygulanır.

Kasım 2026 itibarıyla m. 734’ü yeniden düzenleyen bir kanun Resmî Gazete’de yayımlanmış değildir. Anayasa m. 153/4’e göre iptal kararının yürürlüğe girişi ertelendiğinde TBMM, doğacak boşluğu dolduracak kanun teklifini öncelikle görüşür. Basında çıkan taslak ve haberler bağlayıcı değildir.

İptalden sonra: açık sorular

TBMM 6 Ağustos 2027’ye kadar yeni bir düzenleme yapmazsa m. 734’te yalnız birinci fıkra kalır: önalım hakkı alıcıya karşı dava açılarak kullanılır. Hangi bedelin, hangi sürede ve hangi şekilde yatırılacağı kanunda yazmaz.

Bu konu tartışmalıdır. Kanunda iptal sonrası dönem için açık bir hüküm ve bağlayıcı bir yargı kararı yoktur. 7571 sayılı Kanundan önceki “satış bedeli” metninin kendiliğinden yeniden uygulanıp uygulanmayacağı, bu tarihte derdest olan davalarda hangi kuralın esas alınacağı ve geçici m. 1/2’nin iptalinin 25/12/2025’ten önce açılmış davaları nasıl etkileyeceği konusunda mahkemelerin hangi yolu izleyeceği kesin değildir. Anayasa m. 153/5’e göre iptal kararları geriye yürümez; bu kural kesinleşmiş hükümleri korur, derdest davalar için tek başına bir cevap vermez. Bu soruların cevabı büyük ölçüde TBMM’nin yapacağı düzenlemeye ve onun geçiş hükümlerine bağlıdır.

Yurt dışında yaşıyorsanız: payınızı satarken veya önalım davası açarken

Payınızı üçüncü kişiye satıyorsanız. Satışın diğer paydaşlara noter aracılığıyla bildirilmesi, üç aylık sürenin işlemeye başlaması bakımından önemlidir (m. 733/3–4). Bildirim yapılmazsa hak, satıştan itibaren bir yıl boyunca kullanılabilir. Diğer paydaşların hakkı kullanmayacağını önceden biliyorsanız, belirli bir satış için vazgeçmenin yazılı yapılabileceğini (m. 733/2) dikkate alabilirsiniz. Alıcı, önalım davası açılırsa payı rayiç bedel karşılığında devretmek zorunda kalabileceğini bilmelidir; bu durum 6 Ağustos 2027’ye kadar sürer.

Bir paydaşın satışına karşı önalım hakkını kullanmak istiyorsanız. Davayı bildirimden itibaren üç ay, en geç satıştan itibaren bir yıl içinde alıcıya karşı açmanız gerekir. Bugünkü kurala göre hâkimin belirleyeceği rayiç bedel, tapudaki satış bedelinden yüksek olabilir. Bu bedeli kesin süre içinde nakden yatıramazsanız dava sonuçsuz kalır. Davayı yurt dışından takip ediyorsanız, kesin süreyi kaçırmamak için Türkiye’de bir vekiliniz ve parayı zamanında yatırabileceğiniz bir yol önceden hazır olmalıdır.

Satış yapılmadan önce. Paydaşlar anlaşamıyorsa ortaklığın giderilmesi davası ayrı bir yoldur; önce arabuluculuğa başvurmak zorunludur. Ayrıntıları ortaklığın giderilmesi davası yazısında anlattım. Taşınmazla ilgili diğer konular için gayrimenkul hukuku ve Türkiye–Almanya sayfalarına bakabilirsiniz.

Taşınmazlar üzerindeki mülkiyet hakkı ve diğer aynî haklar, işlem anında malın bulunduğu ülke hukukuna tabidir (MÖHUK m. 21/1); Türkiye’deki bir taşınmazda bu Türk hukukudur. Yasal önalım hakkının da bu kurala göre Türk hukukuna tabi olduğu, önalımın TMK’da mülkiyetin kısıtlamaları arasında düzenlenmesinden çıkan bir yorumdur ve yazarın değerlendirmesidir. Almanya veya Hollanda’daki bir taşınmazda geçerli kurallar (ör. Almanya’daki Vorkaufsrecht) için o ülkede yetkili bir avukata başvurmalısınız.

Sık sorulan sorular

Önalım hakkı kaldırıldı mı?

Hayır. AYM yalnız TMK m. 734/2’yi ve geçici m. 1/2’yi iptal etti. Önalım hakkı (m. 732), süreler (m. 733) ve davanın alıcıya karşı açılması (m. 734/1) yürürlüktedir.

Önalım hakkında rayiç bedel kuralı ne zaman kalkıyor?

İptal 6 Ağustos 2027’de yürürlüğe girer. O tarihe kadar hâkim payın rayiç bedelini belirler ve bu bedel kesin süre içinde nakden yatırılır.

Şufa davası açma süresi nedir?

Satışın bildirildiği tarihten itibaren üç ay, her hâlde satıştan itibaren bir yıldır (TMK m. 733/4). AYM kararı bu süreleri değiştirmedi.

Önalım hakkı anayasa mahkemesi kararı derdest davaları etkiler mi?

6 Ağustos 2027’ye kadar etkilemez; derdest davalarda da rayiç bedel kuralı uygulanır. Bu tarihten sonra derdest davalarda hangi kuralın uygulanacağı tartışmalıdır ve büyük ölçüde yeni kanuna bağlıdır.

Kaynaklar

Sorularınız için

Türkiye’deki hisseli taşınmazınızda payınızı satmayı düşünüyorsanız ya da bir paydaşın satışı nedeniyle önalım davası açmak veya böyle bir davaya cevap vermek durumundaysanız, sürelerin ve AYM kararının sizin dosyanıza etkisini randevu sayfasından seçeceğiniz online görüntülü, telefonla veya Düsseldorf’ta yüz yüze bir görüşmede konuşabiliriz. Sorunuzu yazılı iletmek isterseniz iletişim formunu kullanabilirsiniz. Görüşmeden önce şunları hazırlamanız yararlı olur:

güncel tapu kaydı ve paydaşların listesi,
satış tarihi, tapudaki satış bedeli ve varsa noter bildiriminin tarihi,
açılmış bir dava varsa mahkemenin adı, esas numarası ve verilen kesin sürenin tarihi.