Vorkaufsrecht Türkei: Marktwertregel aufgehoben

Das türkische Verfassungsgericht (Anayasa Mahkemesi, AYM) hat die Regel aufgehoben, nach der im Prozess um das gesetzliche Vorkaufsrecht (önalım hakkı, auch şufa) der Richter den Marktwert (rayiç bedel) des verkauften Anteils festsetzt (Art. 734 Abs. 2 des türkischen Zivilgesetzbuchs, TMK). Die Entscheidung wurde am 6. November 2026 im Amtsblatt (Resmî Gazete) veröffentlicht, die Aufhebung wird aber erst am 6. August 2027 wirksam. Bis dahin gilt die Marktwertregel weiter.

Das Vorkaufsrecht selbst bleibt bestehen. Wenn Sie in Deutschland oder den Niederlanden leben und in der Türkei Miteigentum an einem Grundstück oder einer Wohnung haben, etwa aus einer Erbschaft, betrifft Sie die Entscheidung beim Verkauf Ihres Anteils oder wenn ein Miteigentümer an einen Dritten verkauft. Stand: November 2026.

Wann besteht das gesetzliche Vorkaufsrecht?

Verkauft ein Miteigentümer (paydaş) seinen Anteil an einem Grundstück ganz oder teilweise an einen Dritten, können die übrigen Miteigentümer das Vorkaufsrecht ausüben (Art. 732 TMK). Das geschieht durch Klage gegen den Käufer (Art. 734 Abs. 1 TMK).

Das Gesetz regelt das Recht für Miteigentum nach Bruchteilen (paylı mülkiyet). Sind die Erben im Grundbuch als Gesamthandsgemeinschaft (elbirliği mülkiyeti) eingetragen, muss zuerst die Eigentumsform geklärt werden; dieser Beitrag betrifft Verkäufe im Bruchteilseigentum. Ein Verkauf an einen anderen Miteigentümer fällt nicht unter Art. 732 TMK, denn die Vorschrift nennt nur den Verkauf an Dritte.

Die Fristen stehen in Art. 733 TMK, geändert durch Gesetz Nr. 7571:

Käufer oder Verkäufer teilen den Verkauf den anderen Miteigentümern über einen Notar mit (Abs. 3).
Das Vorkaufsrecht erlischt drei Monate nach dieser Mitteilung, spätestens aber ein Jahr nach dem Verkauf (Abs. 4). Die Höchstfrist wurde durch das Gesetz Nr. 7571 von zwei Jahren auf ein Jahr verkürzt.
Bei Verkäufen in der Zwangsversteigerung und bei Verkäufen nach dem staatlichen Vergabegesetz Nr. 2886 besteht kein Vorkaufsrecht (Abs. 1).
Ein Verzicht auf das Vorkaufsrecht bedarf der amtlichen Form und der Vormerkung im Grundbuch. Der Verzicht auf die Ausübung bei einem bestimmten Verkauf ist schriftlich möglich, vor oder nach dem Verkauf (Abs. 2).

Diese Änderungen in Art. 733 gelten nicht für Verkäufe vor dem 25.12.2025; für sie bleibt es bei der früheren Fassung (vorläufiger Art. 1 Abs. 1 TMK). Art. 733 und diese Übergangsregel sind von der Entscheidung nicht betroffen.

Die Marktwertregel seit dem 25.12.2025

Das Gesetz Nr. 7571 vom 24.12.2025 hat Art. 734 Abs. 2 TMK neu gefasst; die Änderung gilt seit dem 25.12.2025. Nichtamtliche Übersetzung:

Der Marktwert des streitigen Anteils wird vom Richter unverzüglich festgesetzt. Der Vorkaufsberechtigte ist verpflichtet, den festgesetzten Marktwert und die auf den Käufer entfallenden Grundbuchkosten innerhalb einer vom Richter gesetzten Ausschlussfrist in bar an der vom Richter bestimmten Stelle zur verzinslichen Anlage einzuzahlen. Wird diese Pflicht nicht innerhalb der Ausschlussfrist erfüllt, kann die Eintragung des Anteils auf den Vorkaufsberechtigten nicht angeordnet werden. Der eingezahlte Betrag wird nach Rechtskraft des Urteils mit den Erträgen an den Berechtigten ausgezahlt.

Türkischer Originaltext (UYAP Mevzuat):

(Değişik ikinci fıkra:24/12/2025-7571/36 md.) Dava konusu payın rayiç bedeli hâkim tarafından gecikmeksizin belirlenir. Önalım hakkı sahibi, belirlenen rayiç bedel ile alıcıya düşen tapu giderlerini nemalandırılmak üzere hâkim tarafından belirlenen yere verilen kesin süre içinde nakden yatırmakla yükümlüdür. Bu yükümlülük, verilen kesin süre içinde yerine getirilmezse önalım hakkı sahibi adına payın tesciline karar verilemez. Yatırılan bedel, hükmün kesinleşmesi üzerine nemalarıyla birlikte ilgilisine ödenir.

Vorher zahlte der Vorkaufsberechtigte den im Grundbuch angegebenen Kaufpreis und die Grundbuchkosten ein. Das Verfassungsgericht erinnert in seiner Entscheidung daran, dass es diese frühere Kaufpreisregel für verfassungsgemäß gehalten hatte (8.11.2023, E. 2023/77, K. 2023/190). Eine mit dem Gesetz Nr. 7571 eingefügte Übergangsvorschrift (vorläufiger Art. 1 Abs. 2 TMK) erstreckte die neue Regel auch auf Klagen, die vor dem 25.12.2025 erhoben worden waren.

Was hat das Verfassungsgericht aufgehoben?

Entscheidung: AYM, Urteil vom 16.7.2026, E. 2026/23, K. 2026/162, veröffentlicht im Amtsblatt vom 6.11.2026, Nr. 33422. Vorgelegt hatten dreizehn türkische Zivilgerichte; hinzu kam eine Normenkontrollklage von Abgeordneten der Großen Nationalversammlung (TBMM). Das Gericht hat alle Verfahren verbunden.

Das Wort „Marktwert“ (rayiç bedeli) im ersten Satz wurde wegen Verstoßes gegen Art. 5 und 35 der Verfassung (Eigentumsrecht) mit Mehrheit aufgehoben; vier Richter stimmten dagegen.
„Unverzüglich“, „Ausschlussfrist“ und der übrige Absatz wurden einstimmig mit aufgehoben, weil sie ohne das Wort „Marktwert“ nicht mehr anwendbar sind (Art. 43 Abs. 4 des Gesetzes Nr. 6216 über das Verfassungsgericht). Damit ist Art. 734 Abs. 2 TMK insgesamt aufgehoben.
Auch Abs. 2 der Übergangsvorschrift wurde aus demselben Grund aufgehoben.
Alle Aufhebungen werden neun Monate nach der Veröffentlichung wirksam. Den Antrag, die Vorschriften vorläufig auszusetzen, hat das Gericht abgelehnt.

Zur Begründung: Wird beim gesetzlichen Vorkaufsrecht nicht der zwischen Verkäufer und Käufer vereinbarte Preis zugrunde gelegt, ändern sich die Bedingungen des Kaufvertrags, und es entsteht ein anderes Kaufverhältnis. Der Käufer erhält einen anderen Betrag, als er gezahlt hat; je nach Fall gewinnt er dabei ungerechtfertigt oder er verliert. Der Vorkaufsberechtigte erfährt erst am Ende des Verfahrens, wie viel er zahlen muss. Nach Ansicht der Mehrheit schafft die Regel deshalb keinen gerechten Ausgleich und ist mit den Schutzpflichten des Staates für das Eigentum nicht vereinbar.

Das Vorkaufsrecht als solches hat das Gericht nicht in Frage gestellt. Es verweist auf seine Entscheidung vom 3.6.2025 (E. 2024/152, K. 2025/116), in der es das gesetzliche Vorkaufsrecht für verfassungsgemäß hielt.

Was gilt bis zum 6. August 2027?

Nach Art. 153 der türkischen Verfassung tritt eine aufgehobene Vorschrift an dem Tag außer Kraft, an dem die Aufhebung wirksam wird, hier also am 6.8.2027. Bis dahin gilt:

Der Richter setzt den Marktwert des Anteils fest.
Der Vorkaufsberechtigte muss diesen Betrag und die Grundbuchkosten des Käufers innerhalb der Ausschlussfrist in bar einzahlen, sonst wird der Anteil nicht auf ihn eingetragen.
Das gilt auch für Klagen, die vor dem 25.12.2025 erhoben wurden.

Mit Stand November 2026 ist kein Gesetz im Amtsblatt veröffentlicht, das Art. 734 TMK neu regelt. Wird das Wirksamwerden einer Aufhebung aufgeschoben, berät das Parlament nach Art. 153 Abs. 4 der Verfassung vorrangig ein Gesetz, das die entstehende Lücke schließt. Presseberichte über Entwürfe sind nicht verbindlich.

Nach dem 6. August 2027: offene Fragen

Gibt es bis dahin keine Neuregelung, bleibt von Art. 734 TMK nur Abs. 1: Das Vorkaufsrecht wird durch Klage gegen den Käufer ausgeübt. Welcher Betrag in welcher Frist und in welcher Form einzuzahlen ist, regelt das Gesetz dann nicht mehr.

Diese Frage ist umstritten. Für die Zeit nach der Aufhebung gibt es keine ausdrückliche gesetzliche Regelung und keine verbindliche Gerichtsentscheidung. Offen ist, ob die frühere Kaufpreisregel wieder angewandt wird, welche Regel für dann laufende Verfahren gilt und wie sich die Aufhebung der Übergangsvorschrift auf Klagen aus der Zeit vor dem 25.12.2025 auswirkt. Nach Art. 153 Abs. 5 der Verfassung wirken Aufhebungsentscheidungen nicht zurück; das schützt rechtskräftige Urteile, beantwortet die Frage für laufende Verfahren aber nicht allein. Vieles hängt von der künftigen Neuregelung und ihren Übergangsvorschriften ab.

Wenn Sie in Deutschland oder den Niederlanden leben

Sie verkaufen Ihren Anteil an einen Dritten. Die notarielle Mitteilung an die anderen Miteigentümer setzt die Dreimonatsfrist in Gang (Art. 733 Abs. 3 und 4 TMK). Ohne Mitteilung kann das Recht bis zu einem Jahr nach dem Verkauf ausgeübt werden. Ein schriftlicher Verzicht der anderen Miteigentümer für diesen Verkauf ist möglich (Abs. 2). Ihr Käufer sollte wissen, dass er den Anteil bei einer Vorkaufsklage bis zum 6.8.2027 gegen den Marktwert abgeben muss.

Ein Miteigentümer hat an einen Dritten verkauft. Sie müssen innerhalb von drei Monaten nach der Mitteilung, spätestens ein Jahr nach dem Verkauf, gegen den Käufer klagen. Der vom Richter festgesetzte Marktwert kann über dem im Grundbuch angegebenen Preis liegen. Zahlen Sie ihn nicht fristgerecht in bar ein, scheitert die Klage. Führen Sie das Verfahren von Deutschland aus, sollten ein Bevollmächtigter in der Türkei und ein Weg für die rechtzeitige Zahlung vorher feststehen.

Die Miteigentümer sind sich nicht einig. Die Auflösung der Gemeinschaft durch Klage (ortaklığın giderilmesi) ist ein eigener Weg; vorher ist ein Mediationsversuch Pflicht. Mehr dazu unter Erbengemeinschaft in der Türkei auflösen. Weitere Themen finden Sie unter Immobilienrecht und auf der Seite Türkei–Deutschland.

Eigentum und andere dingliche Rechte an Grundstücken unterliegen dem Recht des Staates, in dem sich die Sache zum Zeitpunkt des Rechtsgeschäfts befindet (Art. 21 Abs. 1 des türkischen IPR-Gesetzes, MÖHUK); für eine Wohnung in der Türkei ist das türkisches Recht. Dass auch das gesetzliche Vorkaufsrecht darunter fällt, folgt aus seiner Einordnung im TMK als Beschränkung des Eigentums; das ist eine Auslegung und Einschätzung der Autorin. Für ein Vorkaufsrecht an einer Immobilie in Deutschland oder den Niederlanden wenden Sie sich bitte an einen dort zugelassenen Rechtsanwalt.

Häufige Fragen

Ist das Vorkaufsrecht in der Türkei abgeschafft?

Nein. Aufgehoben sind nur Art. 734 Abs. 2 TMK und Abs. 2 der Übergangsvorschrift. Das Vorkaufsrecht (Art. 732), die Fristen (Art. 733) und die Klage gegen den Käufer (Art. 734 Abs. 1) gelten weiter.

Ab wann gilt die Marktwertregel nicht mehr?

Ab dem 6. August 2027. Bis dahin setzt der Richter den Marktwert fest, und er muss fristgerecht in bar eingezahlt werden.

Welche Frist gilt für die Vorkaufsklage in der Türkei?

Drei Monate ab der Mitteilung des Verkaufs, in jedem Fall ein Jahr ab dem Verkauf (Art. 733 Abs. 4 TMK). Daran ändert die Entscheidung nichts.

Betrifft die Entscheidung laufende Verfahren?

Bis zum 6.8.2027 nicht; auch dort gilt die Marktwertregel. Was danach für laufende Verfahren gilt, ist umstritten und hängt weitgehend vom neuen Gesetz ab.

Quellen

Fragen zu Ihrem Fall

Wenn Sie Ihren Anteil an einer Immobilie in der Türkei verkaufen möchten oder wegen des Verkaufs eines Miteigentümers eine Vorkaufsklage erheben oder auf eine solche Klage reagieren müssen, können Sie die Fristen und die Folgen der Entscheidung für Ihren Fall in einem Gespräch klären. Einen Termin für ein Online-Videogespräch, ein Telefonat oder ein persönliches Gespräch in Düsseldorf wählen Sie über die Terminseite; eine schriftliche Frage können Sie über das Kontaktformular senden. Die Gespräche werden auf Türkisch geführt und beschränken sich auf das türkische Recht (§ 206 BRAO). Hilfreich sind:

ein aktueller Grundbuchauszug (tapu kaydı) und die Liste der Miteigentümer,
Datum des Verkaufs, der im Grundbuch angegebene Preis und gegebenenfalls das Datum der notariellen Mitteilung,
bei einem laufenden Verfahren das Gericht, das Aktenzeichen und das Datum der gesetzten Ausschlussfrist.