Voorkooprecht Turkije: regel over marktwaarde vernietigd

Het Turkse Grondwettelijk Hof (Anayasa Mahkemesi, AYM) heeft de regel vernietigd waarbij de rechter in een procedure over het wettelijk voorkooprecht (önalım hakkı, ook şufa) de marktwaarde (rayiç bedel) van het verkochte aandeel vaststelt (artikel 734 lid 2 van het Turks Burgerlijk Wetboek, TMK). De uitspraak is op 6 november 2026 in het Turkse staatsblad (Resmî Gazete) gepubliceerd, maar de vernietiging gaat pas op 6 augustus 2027 in. Tot die datum blijft de marktwaarderegel gelden.

Het voorkooprecht zelf blijft bestaan. Woont u in Nederland of Duitsland en bent u mede-eigenaar van een woning of grond in Turkije, bijvoorbeeld door een erfenis, dan heeft deze uitspraak gevolgen als u uw aandeel verkoopt of als een andere mede-eigenaar aan een buitenstaander verkoopt. Stand van zaken: november 2026.

Wanneer geldt het wettelijk voorkooprecht?

Verkoopt een mede-eigenaar (paydaş) zijn aandeel in een onroerende zaak geheel of gedeeltelijk aan een derde, dan kunnen de andere mede-eigenaren hun voorkooprecht uitoefenen (art. 732 TMK). Dat gebeurt met een rechtszaak tegen de koper (art. 734 lid 1 TMK).

De wet regelt dit recht voor mede-eigendom in aandelen (paylı mülkiyet). Staan de erfgenamen in het kadaster als gezamenlijke eigenaars in een gemeenschap (elbirliği mülkiyeti), dan moet eerst de eigendomsvorm worden vastgesteld; dit artikel gaat over verkoop bij mede-eigendom in aandelen. Verkoop aan een andere mede-eigenaar valt niet onder art. 732, omdat dat artikel alleen verkoop aan derden noemt.

De termijnen staan in art. 733 TMK, zoals gewijzigd bij Wet nr. 7571:

De koper of de verkoper meldt de verkoop via een notaris aan de andere mede-eigenaren (lid 3).
Het recht vervalt drie maanden nadat de verkoop aan de gerechtigde is gemeld en in elk geval een jaar na de verkoop (lid 4). Wet nr. 7571 heeft de uiterste termijn van twee jaar teruggebracht tot een jaar.
Bij executieveilingen en bij verkopen onder de aanbestedingswet nr. 2886 bestaat geen voorkooprecht (lid 1).
Algemene afstand van het voorkooprecht vereist een officiële akte en een aantekening in het kadaster. Afzien van het recht bij één bepaalde verkoop kan schriftelijk, vóór of na de verkoop (lid 2).

Deze wijzigingen van art. 733 gelden niet voor verkopen van vóór 25 december 2025; daarop blijven de oude regels van toepassing (voorlopig art. 1 lid 1 TMK). De uitspraak raakt art. 733 en deze overgangsregel niet.

De marktwaarderegel sinds 25 december 2025

Wet nr. 7571 van 24 december 2025 heeft art. 734 lid 2 TMK opnieuw geformuleerd, met ingang van 25 december 2025. Niet-officiële vertaling:

De marktwaarde van het aandeel waarover geprocedeerd wordt, wordt door de rechter onverwijld vastgesteld. De voorkoopgerechtigde is verplicht de vastgestelde marktwaarde en de kadasterkosten die voor rekening van de koper kwamen, binnen een door de rechter gestelde fatale termijn contant te storten op de door de rechter aangewezen plaats, om rentedragend te worden belegd. Wordt aan deze verplichting niet binnen de fatale termijn voldaan, dan kan inschrijving van het aandeel op naam van de voorkoopgerechtigde niet worden bevolen. Het gestorte bedrag wordt, zodra het vonnis onherroepelijk is, met de opbrengst aan de rechthebbende uitbetaald.

Turkse oorspronkelijke tekst (UYAP Mevzuat):

(Değişik ikinci fıkra:24/12/2025-7571/36 md.) Dava konusu payın rayiç bedeli hâkim tarafından gecikmeksizin belirlenir. Önalım hakkı sahibi, belirlenen rayiç bedel ile alıcıya düşen tapu giderlerini nemalandırılmak üzere hâkim tarafından belirlenen yere verilen kesin süre içinde nakden yatırmakla yükümlüdür. Bu yükümlülük, verilen kesin süre içinde yerine getirilmezse önalım hakkı sahibi adına payın tesciline karar verilemez. Yatırılan bedel, hükmün kesinleşmesi üzerine nemalarıyla birlikte ilgilisine ödenir.

Vóór de wijziging stortte de gerechtigde de koopprijs die in het kadaster stond, plus de kadasterkosten. Het Hof herinnert in de nieuwe uitspraak eraan dat het die koopprijsregel eerder grondwettig had geacht (8 november 2023, E. 2023/77, K. 2023/190). Een overgangsbepaling uit Wet nr. 7571 (voorlopig art. 1 lid 2 TMK) verklaarde de marktwaarderegel ook van toepassing op zaken die vóór 25 december 2025 waren aangespannen.

Wat heeft het Grondwettelijk Hof vernietigd?

Uitspraak: AYM, 16 juli 2026, E. 2026/23, K. 2026/162, staatsblad van 6 november 2026, nr. 33422. Dertien Turkse civiele rechtbanken hadden de bepaling voorgelegd, en leden van het Turkse parlement (TBMM) hadden een vernietigingsberoep ingesteld; het Hof heeft alle zaken gevoegd.

Het woord „marktwaarde” (rayiç bedeli) in de eerste zin is bij meerderheid vernietigd wegens strijd met de artikelen 5 en 35 van de Grondwet (eigendomsrecht). Vier rechters waren het daar niet mee eens.
„Onverwijld”, „fatale termijn” en de rest van het lid zijn unaniem meevernietigd, omdat ze zonder het woord „marktwaarde” niet meer kunnen worden toegepast (art. 43 lid 4 van Wet nr. 6216 over het Grondwettelijk Hof). Daarmee is art. 734 lid 2 TMK volledig vernietigd.
Ook lid 2 van de overgangsbepaling is om dezelfde reden vernietigd.
Alle vernietigingen gaan in negen maanden na publicatie. Het verzoek om de bepalingen in de tussentijd te schorsen is afgewezen.

De motivering in het kort: als bij het wettelijk voorkooprecht niet de prijs geldt die verkoper en koper hebben afgesproken, veranderen de voorwaarden van de koop en ontstaat er een andere koopovereenkomst. De koper krijgt een ander bedrag terug dan hij betaald heeft en kan daardoor ten onrechte winst maken of schade lijden. De voorkoopgerechtigde weet pas aan het eind van de procedure hoeveel hij moet betalen. Volgens de meerderheid brengt de regel daarom geen eerlijk evenwicht tot stand en past hij niet bij de positieve verplichtingen van de staat om eigendom te beschermen.

Het voorkooprecht als zodanig staat niet ter discussie. Het Hof verwijst naar zijn uitspraak van 3 juni 2025 (E. 2024/152, K. 2025/116), waarin het wettelijk voorkooprecht grondwettig werd geacht.

Wat geldt tot 6 augustus 2027?

Volgens artikel 153 van de Turkse Grondwet vervalt een vernietigde bepaling op de datum waarop de vernietiging ingaat, hier 6 augustus 2027. Tot die datum:

stelt de rechter de marktwaarde van het aandeel vast;
moet de gerechtigde dat bedrag en de kadasterkosten van de koper binnen de fatale termijn contant storten, anders wordt het aandeel niet op zijn naam ingeschreven;
geldt dit ook voor zaken die vóór 25 december 2025 zijn aangespannen.

Per november 2026 is er geen wet in het staatsblad verschenen die art. 734 TMK opnieuw regelt. Als de ingang van een vernietiging wordt uitgesteld, behandelt het parlement met voorrang een wetsvoorstel dat de leemte opvult (art. 153 lid 4 Grondwet). Berichten in de pers over ontwerpen zijn niet bindend.

Na 6 augustus 2027: open vragen

Komt er vóór die datum geen nieuwe wet, dan blijft van art. 734 TMK alleen lid 1 over: het recht wordt uitgeoefend met een zaak tegen de koper. Welk bedrag binnen welke termijn en in welke vorm moet worden betaald, staat dan niet meer in de wet.

Dit punt is omstreden. Voor de periode na de vernietiging bestaat geen uitdrukkelijke wettelijke regeling en geen bindende rechterlijke uitspraak, en het is niet zeker welke lijn de rechters zullen volgen. Open is of de vroegere koopprijsregel weer wordt toegepast, welke regel geldt voor zaken die op dat moment nog lopen, en wat de vernietiging van de overgangsbepaling betekent voor zaken van vóór 25 december 2025. Volgens artikel 153 lid 5 van de Grondwet hebben vernietigingen geen terugwerkende kracht; dat beschermt onherroepelijke vonnissen, maar beantwoordt de vraag voor lopende zaken niet op zichzelf. Veel hangt af van de nieuwe wet en haar overgangsrecht.

Als u in Nederland of Duitsland woont

U verkoopt uw aandeel aan een buitenstaander. De melding via een notaris aan de andere mede-eigenaren laat de termijn van drie maanden lopen (art. 733 leden 3 en 4 TMK). Zonder melding kan het recht tot een jaar na de verkoop worden uitgeoefend. De andere mede-eigenaren kunnen voor deze verkoop schriftelijk van hun recht afzien (lid 2). Uw koper moet weten dat hij het aandeel bij een voorkoopzaak tot 6 augustus 2027 tegen de marktwaarde moet afstaan.

Een andere mede-eigenaar heeft aan een buitenstaander verkocht. U moet binnen drie maanden na de melding, en in elk geval binnen een jaar na de verkoop, een zaak tegen de koper aanspannen. De marktwaarde die de rechter vaststelt, kan hoger zijn dan de prijs in het kadaster. Stort u die niet op tijd contant, dan wordt uw vordering afgewezen. Voert u de zaak vanuit het buitenland, regel dan vooraf een gemachtigde in Turkije en een manier om op tijd te betalen.

De mede-eigenaren worden het niet eens. Een procedure tot opheffing van de mede-eigendom (ortaklığın giderilmesi) is een aparte weg; eerst moet mediation worden geprobeerd. Zie erfenis in Turkije: huis verdelen. Voor verwante onderwerpen zie vastgoedrecht en de pagina Turkije–Duitsland.

Eigendom en andere zakelijke rechten op onroerende zaken worden beheerst door het recht van het land waar de zaak zich bevindt op het moment van de rechtshandeling (art. 21 lid 1 van de Turkse wet op het internationaal privaatrecht, MÖHUK); voor een woning in Turkije is dat Turks recht. Dat ook het wettelijk voorkooprecht hieronder valt, volgt uit de plaats ervan in het TMK als beperking van de eigendom; dit is een uitleg en het oordeel van de auteur. Voor een voorkooprecht op een woning in Nederland of Duitsland kunt u terecht bij een advocaat die in dat land is toegelaten.

Veelgestelde vragen

Is het voorkooprecht in Turkije afgeschaft?

Nee. Alleen art. 734 lid 2 TMK en lid 2 van de overgangsbepaling zijn vernietigd. Het recht (art. 732), de termijnen (art. 733) en de zaak tegen de koper (art. 734 lid 1) blijven gelden.

Wanneer vervalt de marktwaarderegel?

Op 6 augustus 2027. Tot dan stelt de rechter de marktwaarde vast en moet die op tijd contant worden gestort.

Welke termijn geldt voor een voorkoopzaak in Turkije?

Drie maanden na de melding van de verkoop en in elk geval een jaar na de verkoop (art. 733 lid 4 TMK). De uitspraak verandert daar niets aan.

Heeft de uitspraak gevolgen voor lopende zaken?

Niet vóór 6 augustus 2027; ook daar geldt de marktwaarderegel. Wat daarna voor lopende zaken geldt, is omstreden en hangt grotendeels af van de nieuwe wet.

Bronnen

Vragen over uw situatie

Wilt u uw aandeel in een woning of grond in Turkije verkopen, of overweegt u na de verkoop door een mede-eigenaar een voorkoopzaak, of moet u op zo’n zaak reageren, dan kunt u de termijnen en de gevolgen van de uitspraak voor uw situatie in een gesprek bespreken. Kies op de afsprakenpagina een online videogesprek, een telefoongesprek of een gesprek in Düsseldorf, of stuur uw vraag schriftelijk via het contactformulier. De gesprekken worden in het Turks gevoerd en gaan alleen over Turks recht (§ 206 BRAO), door een in Turkije toegelaten advocaat. Handig om bij de hand te hebben:

een recent uittreksel uit het Turkse kadaster (tapu kaydı) en de lijst van mede-eigenaren,
de datum van de verkoop, de prijs in het kadaster en, als die er is, de datum van de notariële melding,
bij een lopende zaak de rechtbank, het zaaknummer en de datum van de door de rechter gestelde termijn.