TMK Madde 734 – Kullanılması

TMK Madde 734 metni

Taşınmaz mülkiyetinin kısıtlamaları / Devir hakkının kısıtlamaları / Yasal önalım hakkı / Kullanılması

Madde 734

Önalım hakkı, alıcıya karşı dava açılarak kullanılır.

(Değişik ikinci fıkra:24/12/2025-7571/36 md.) Dava konusu payın rayiç bedeli hâkim tarafından gecikmeksizin belirlenir. Önalım hakkı sahibi, belirlenen rayiç bedel ile alıcıya düşen tapu giderlerini nemalandırılmak üzere hâkim tarafından belirlenen yere verilen kesin süre içinde nakden yatırmakla yükümlüdür. Bu yükümlülük, verilen kesin süre içinde yerine getirilmezse önalım hakkı sahibi adına payın tesciline karar verilemez. Yatırılan bedel, hükmün kesinleşmesi üzerine nemalarıyla birlikte ilgilisine ödenir.

Güncel metin: mevzuat.gov.tr, son karşılaştırma 29 Ekim 2026.

TMK Madde 734 gerekçesi

Yürürlükteki Kanunda bu maddeyi karşılayan bir hüküm mevcut değildir.

Maddenin birinci fıkrası ile önalım hakkının alıcıya karşı dava açılması suretiyle kullanılması esası getirilmiştir. Yürürlükteki hükümler önalım hakkının, dava dışı bir beyanla kullanılabilmesine olanak sağlamaktadır. Ancak buna rağmen bu beyanla istenilen sonucun elde edilebilmesi sonuçta daima bir dava açılmasını gerektirmektedir. Yeni düzenlemeyle, uygulamada önalım hakkının gerçekleşmesinin daima bir davayı gerektirmesi, kanun hükmü hâline getirilmiş bulunmaktadır.

Maddenin ikinci fıkrası, önalım bedelinin depo edilmesine ilişkin uygulamada kabul edilen esası kanun hükmü hâline getirmektedir. Burada hak sahibinin satış bedeliyle birlikte, alıcıya düşen tapu giderlerinin hâkim tarafından belirlenen süre içinde ve belirlenen yere depo edilmesi öngörülmüştür, önalım hakkı sahibinin depo edeceği bedelin, zaman zaman uygulamada sorunlar yaratan ve haksızlıklara yol açan banka teminat mektubu olarak da tevdi edilebilmesine son verilmiştir. Bedelin "nakden" yatırılması koşulu öngörüldüğünden, nakit dışında yapılacak tevdiatlar geçerli kabul edilmeyecektir.

Kaynak: Türk Medenî Kanunu Tasarısı ve Adalet Komisyonu Raporu, TBMM 21. Dönem, S. Sayısı 723. Gerekçe, tasarının Meclis’e sunulan metnine aittir; madde sonradan değiştirilmişse güncel metinle farklılık gösterebilir. Gerekçede geçen “yürürlükteki Kanun” 743 sayılı Türk Kanunu Medenîsi, “kaynak Kanun” İsviçre Medenî Kanunudur.

Açıklama

Yasal önalım hakkı alıcıya karşı dava açılarak kullanılır; hak sahibi, hâkimin belirlediği rayiç bedeli kesin süre içinde nakden yatırmak zorundadır.

Önalım hakkı, satıcıya veya tapu müdürlüğüne yapılacak bir bildirimle değil, payı satın alan kişiye karşı açılacak dava ile kullanılır. Gerekçeye göre eski Kanun döneminde hak dava dışı bir beyanla kullanılabiliyordu, ancak sonuca ulaşmak için yine de dava açmak gerekiyordu; yeni Kanun bu durumu açık bir kurala bağlamıştır. Dava, TMK m. 733'teki hak düşürücü süreler içinde açılmalıdır.

İkinci fıkra 24/12/2025 tarihli ve 7571 sayılı Kanunla değiştirilmiştir. Bugünkü düzen şöyledir:

• Hâkim, dava konusu payın rayiç bedelini, yani güncel piyasa değerini gecikmeden belirler.
• Önalım hakkı sahibi, bu rayiç bedeli ve alıcının ödediği tapu giderlerini, hâkimin verdiği kesin süre içinde ve gösterdiği yere nakden yatırır. Para, nemalandırılmak, yani faiz getirecek şekilde değerlendirilmek üzere yatırılır.
• Kesin süre içinde ödeme yapılmazsa pay, önalım hakkı sahibi adına tescil edilemez. Kesin süre, kaçırılması hâlinde sonucu kendiliğinden doğan ve kural olarak uzatılamayan süredir.
• Yatırılan bedel, karar kesinleşince nemalarıyla birlikte ilgilisine ödenir.

Gerekçe tasarının ilk metnine aittir ve satış bedelinin yatırılmasından söz eder. Bugünkü metinde esas alınan bedel, alıcının ödediğini söylediği satış bedeli değil, hâkimin belirlediği rayiç bedeldir. Gerekçenin önemle vurguladığı nakden yatırma şartı ise korunmuştur; banka teminat mektubu gibi nakit dışındaki güvenceler yeterli değildir.

Kanuna 7571 sayılı Kanunla eklenen Geçici Madde 1'e göre bu maddedeki değişiklikler, yürürlüğe girdikleri 25/12/2025 tarihinden önce açılmış davalarda da uygulanır.

Önalım hakkının kimlere ait olduğu TMK m. 732'de, sözleşmeden doğan önalım hakkı TMK m. 735'te düzenlenmiştir.