TMK Madde 733 – Kullanma yasağı, feragat ve hak düşürücü süre

TMK Madde 733 metni

Taşınmaz mülkiyetinin kısıtlamaları / Devir hakkının kısıtlamaları / Yasal önalım hakkı / Kullanma yasağı, feragat ve hak düşürücü süre

Madde 733

(Değişik birinci fıkra:24/12/2025-7571/35 md.) 8/9/1983 tarihli ve 2886 sayılı Devlet İhale Kanunu kapsamında yapılan satışlar ile cebrî artırmayla satışlarda önalım hakkı kullanılamaz.

Önalım hakkından feragatin resmî şekilde yapılması ve tapu kütüğüne şerh verilmesi gerekir. Belirli bir satışta önalım hakkını kullanmaktan vazgeçme, yazılı şekle tâbidir ve satıştan önce veya sonra yapılabilir.

Yapılan satış, alıcı veya satıcı tarafından diğer paydaşlara noter aracılığıyla bildirilir.

Önalım hakkı, satışın hak sahibine bildirildiği tarihin üzerinden üç ay ve her hâlde satışın üzerinden bir yıl geçmekle düşer.⁴⁰

Değişiklik notları

40. 24/12/2025 tarihli ve 7571 sayılı Kanunun 35 inci maddesiyle bu fıkrada yer alan “iki yıl” ibaresi “bir yıl” şeklinde değiştirilmiştir. ↩

Güncel metin: mevzuat.gov.tr, son karşılaştırma 29 Ekim 2026.

TMK Madde 733 gerekçesi

Maddenin birinci fıkrası 1984 tarihli öntasarının 653 üncü maddesinin üçüncü fıkrasından alınmıştır. Bununla önalım hakkının, paylı mülkiyetteki payın, pay sahibinin iradî satışlarında kullanılabileceği vurgulanmış, bu satış pay sahibinin kendi serbest iradesine dayanmıyor, cebrî arttırmaya dayanıyorsa önalım hakkının kullanılamayacağı öngörülmüştür.

Maddenin ikinci fıkrası İsviçre Medenî Kanununda 1991 yılında yapılan değişiklikle yürürlükten kaldırılmış bulunan 682 nci maddenin üçüncü fıkrasında öngörülen "önalım hakkının kaldırılması veya değiştirilmesine ilişkin anlaşmaların resmî şekle tâbi olduğu ve tapu siciline şerhedilmesi gerektiği" şeklindeki hükmünden alınmıştır; 1984 tarihli Öntasarının 653 üncü maddesinin dördüncü fıkrasında da mevcuttur. Bu fıkra ile önalım hakkından feragatin resmî şekilde yapılması ve tapu siciline şerh edilmesi koşulu getirilmiştir. Buna karşılık, böyle bir haktan feragati içermeyen, sadece belirli bir satışta önalım hakkını kullanmaya yönelik vazgeçmenin herhangi bir yazılı şekilde yapılabileceği, bu vazgeçmenin satıştan önce ya da sonra verilebileceği kabul edilmiştir. Böylece önalım hakkından feragati içeren anlaşmalar, feragat eden açısından önemli sonuçlar doğurduğundan resmî yazılı şekle tâbi tutulmuş ve tapuya şerh edilme koşuluna bağlanmış iken, belirli bir satışta önalım hakkını kullanmaktan vazgeçmenin adî yazılı şekilde de yapılabileceği öngörülmüştür. Ancak bu ikinci hâlde de, öngörülen yazılı şekil ispat değil geçerlilik şekli olarak düzenlenmiştir.

Maddenin üçüncü fıkrası satışın alıcı ya da satıcı tarafından diğer paydaşlara bildirilmesi yükümü getirmiştir. Bu bildirimin noter aracılığı ile yapılması öngörülmüştür. 1984 tarihli Öntasarının 653 üncü maddesinin beşinci fıkrasında da yer alan bu hüküm sayesinde uygulamada en büyük sıkıntıya neden olan, "önalım hakkı sahibinin, satıştan haberdar olmadığı iddiasıyla bu hakkın kullanılabileceği üst süre olan 10 yılın bitimine kadar" bu hakkını kullanmasının önlenmesi amaçlanmıştır.

Maddenin dördüncü fıkrası önalım hakkının kullanılma süresiyle ilgilidir. Yürürlükteki 658 inci maddenin son fıkrası satışın öğrenilmesinden itibaren bir ay, satıştan itibaren on yıllık bir süre öngörmüştür. İsviçre Medenî Kanununda 1991 yılında yapılan değişiklikle yeni 681a maddesiyle bu süreler üç ay ve iki yıl olarak düzenlenmiştir.

Yürürlükteki metinde önalım hakkının kullanılması için öngörülen on yılın uzun, İsviçre'de yapılan değişiklikte kabul edilen iki yılın ise kısa bir süre olduğu düşünülerek, 1984 tarihli öntasarının 653 üncü maddesinin altıncı fıkrasında olduğu gibi, bu süre beş yıla indirilmiştir. Yürürlükteki metinde bu konuda on yıllık sürenin başlangıcı olarak öngörülen "herhalde sicile şerh verildiği tarihten itibaren" ifadesi yerine daha anlaşılır ve açık bir anlatım olarak beş yıllık sürenin başlangıcı olarak "her hâlde satışın üzerinden" ifadesine yer verilmiştir.

Kaynak: Türk Medenî Kanunu Tasarısı ve Adalet Komisyonu Raporu, TBMM 21. Dönem, S. Sayısı 723. Gerekçe, tasarının Meclis’e sunulan metnine aittir; madde sonradan değiştirilmişse güncel metinle farklılık gösterebilir. Gerekçede geçen “yürürlükteki Kanun” 743 sayılı Türk Kanunu Medenîsi, “kaynak Kanun” İsviçre Medenî Kanunudur.

Açıklama

Yasal önalım hakkının kullanılamayacağı satışlar, haktan feragat ve vazgeçme, satışın bildirilmesi ve hakkın düştüğü süreler bu maddede düzenlenmiştir.

Önalım hakkı kural olarak paydaşın kendi iradesiyle yaptığı satışlarda kullanılır. Cebrî artırmayla, yani icra yoluyla ihaleyle yapılan satışlarda ve 2886 sayılı Devlet İhale Kanunu kapsamında yapılan satışlarda bu hak kullanılamaz. Birinci fıkra 24/12/2025 tarihli ve 7571 sayılı Kanunla değiştirilmiştir. Gerekçe yalnızca cebrî artırmadan söz eder; Devlet İhale Kanunu kapsamındaki satışlar bu değişiklikle eklenmiştir.

Kanun, hakkın kendisinden feragat ile belirli bir satışta hakkı kullanmaktan vazgeçmeyi birbirinden ayırır:

• Önalım hakkından feragat, hakkı ileride yapılacak bütün satışlar için ortadan kaldırır. Resmî şekilde yapılması ve tapu kütüğüne şerh verilmesi gerekir.
• Belirli bir satışta hakkı kullanmaktan vazgeçme yazılı olarak yapılabilir; satıştan önce de sonra da mümkündür. Gerekçeye göre buradaki yazılı şekil ispat için değil, geçerlilik için aranır; sözlü vazgeçme geçerli olmaz.

Satış, alıcı veya satıcı tarafından diğer paydaşlara noter aracılığıyla bildirilir. Gerekçe bu kuralın amacını, satıştan haberi olmadığını ileri süren paydaşın yıllar sonra dava açabilmesinin önüne geçmek olarak açıklar.

Maddenin son fıkrasına göre önalım hakkı, satışın hak sahibine bildirildiği tarihten başlayarak üç ay ve her hâlde satışın üzerinden bir yıl geçmekle düşer. Hak düşürücü süre, dolmasıyla hakkın kendiliğinden sona erdiği ve hâkimin kendiliğinden gözettiği süredir; zamanaşımı gibi kesilmez veya durmaz. Satış hiç bildirilmemişse ya da bildirim geç yapılmışsa da satıştan bir yıl sonra hak kullanılamaz. Bu fıkradaki "iki yıl" ibaresi 7571 sayılı Kanunla "bir yıl" olarak değiştirilmiştir.

Kanuna aynı Kanunla eklenen Geçici Madde 1'e göre bu maddedeki değişiklikler, yürürlüğe girdikleri 25/12/2025 tarihinden önce yapılmış satışlara uygulanmaz. Bu satışlarda değişiklikten önceki hükümler, yani iki yıllık üst süre ve önceki birinci fıkra uygulanmaya devam eder.

Gerekçe tasarının ilk metnine aittir. Gerekçede üst süre beş yıl olarak önerilmiş, kanunlaşan metinde ise iki yıl kabul edilmiştir; gerekçe bu farkı ve 2025 değişikliklerini yansıtmaz. Yurt dışında yaşayan bir paydaş satıştan haberdar olmasa bile bir yıllık üst süre işlemeye devam eder.