TMK Madde 998 – Kaydedilecek taşınmazlar

TMK Madde 998 metni

Kurulması / Sicil bakımından / Taşınmazların kaydedilmesi / Kaydedilecek taşınmazlar

Madde 998

Tapu siciline taşınmaz olarak şunlar kaydedilir:

1. Arazi,

2. Taşınmazlar üzerindeki bağımsız ve sürekli haklar,

3. Kat mülkiyetine konu olan bağımsız bölümler.

Arazinin tapu siciline kaydı, özel kanun hükümlerine tâbidir.

Bağımsız ve sürekli hakların kaydedilmesi için gerekli koşullar ve usul Cumhurbaşkanınca çıkarılan yönetmelikle belirlenir. Süreklilik koşulunun gerçekleşmesi için hakkın süresiz veya en az otuz yıl süreli olması gerekir.⁴⁵

Kat mülkiyetine konu olan bağımsız bölümlerin taşınmaz olarak kaydı, özel kanun hükümlerine tâbidir.

Değişiklik notları

45. 2/7/2018 tarihli ve 700 sayılı KHK’nin 139 uncu maddesiyle, bu fıkralarda yer alan “tüzükle” ibaresi “Cumhurbaşkanınca çıkarılan yönetmelikle” şeklinde değiştirilmiştir. ↩

Güncel metin: mevzuat.gov.tr, son karşılaştırma 29 Ekim 2026.

TMK Madde 998 gerekçesi

Yürürlükteki Kanunun 911 inci maddesini karşılamaktadır.

Yürürlükteki madde, tapu siciline "gayrimenkul" olarak kaydedilecekler arasında "madenler"i öngörmektedir. Ülkemizde madenler 6309 sayılı Maden Kanunu ile özel mülkiyet konusu olmaktan çıkarılmış ve Medenî Kanun dışında ayrı bir rejime tâbi tutulmuştur. Bu nedenle maddede madenlere yer verilmemiştir. Buna karşılık 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu, kat mülkiyeti kütüğünde ayrı sayfalara kaydedilmesini ve böylelikle ayrı sayfaya kaydedilen her bağımsız bölümün ayrı bir taşınmaz niteliğini kazanmasını kabul etmiş bulunmaktadır. (Kat Mülkiyeti Kanunu, m. 13, f.4). Bu nedenle, maddede, tapu siciline taşınmaz olarak kaydedilecekler arasında "kat mülkiyetine konu olan bağımsız bölümler" de alınmış son fıkra bunların taşınmaz olarak kaydedilmesinin kat mülkiyetini düzenleyen özel kanuna tâbi olacağını belirtmektedir.

Üçüncü fıkrada bağımsız ve sürekli hakların taşınmaz olarak kaydedilmesi için süreklilik şartının ne zaman gerçekleşmiş sayılacağı belirtilmiştir. İsviçre'de bu konu Tapu Sicili Tüzüğünde düzenlenmiştir. Ülkemizde Tapu Sicili Tüzüğüne bu kaydın konulması ihmal edilmiş, ancak 3678 sayılı Kanunla yürürlükteki Kanunun 751 inci maddesinin üçüncü fıkrasında yapılan değişiklik sonucu, üst hakkının, en az yirmi yıl için tesis edilmişse sürekli sayılacağı, hükme bağlanmıştır. Konunun bütün bağımsız ve bu hükümde sürenin kaynak Kanunda olduğu gibi otuz yıl olarak belirlenmesi uygun görülmüştür.

Kaynak: Türk Medenî Kanunu Tasarısı ve Adalet Komisyonu Raporu, TBMM 21. Dönem, S. Sayısı 723. Gerekçe, tasarının Meclis’e sunulan metnine aittir; madde sonradan değiştirilmişse güncel metinle farklılık gösterebilir. Gerekçede geçen “yürürlükteki Kanun” 743 sayılı Türk Kanunu Medenîsi, “kaynak Kanun” İsviçre Medenî Kanunudur.

Açıklama

Madde, tapu siciline taşınmaz olarak nelerin kaydedileceğini sayar ve bunların kaydını hangi kurallara bağladığını gösterir.

Tapu siciline taşınmaz olarak üç tür şey kaydedilir:

• Arazi. Arazinin kaydı özel kanunlara, özellikle tapu ve kadastro mevzuatına tâbidir.
• Taşınmazlar üzerindeki bağımsız ve sürekli haklar. Bağımsız hak, belirli bir kişiye veya belirli bir taşınmaza bağlı olmayan, başkasına devredilebilen haktır. Üst hakkı (TMK m. 826) ve kaynak hakkı (TMK m. 837) bunun tipik örnekleridir. Böyle bir hak tapu kütüğünde ayrı bir sayfaya taşınmaz gibi kaydedilir; bu sayede satılabilir ve ipotek edilebilir.
• Kat mülkiyetine konu bağımsız bölümler. Bir apartmandaki daire veya dükkân, kat mülkiyeti kurulduktan sonra ayrı bir taşınmaz niteliği kazanır. Kaydı 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanununa tâbidir.

Bir hakkın sürekli sayılması için süresiz veya en az otuz yıl için kurulmuş olması gerekir. Gerekçeye göre önceki düzende üst hakkı için yirmi yıllık bir süre öngörülmüştü; yeni Kanunda bu süre İsviçre hukukunda olduğu gibi otuz yıl olarak belirlenmiştir.

Eski Kanunda tapuya kaydedilecekler arasında sayılan madenler bu maddede yer almaz. Gerekçeye göre madenler maden mevzuatıyla özel mülkiyet dışına çıkarılmış ve ayrı bir rejime bağlanmıştır.

Liste, taşınmaz mülkiyetinin konusunu sayan TMK m. 704 ile aynı yapıdadır. Üçüncü fıkradaki "tüzükle" ibaresi, 2/7/2018 tarihli ve 700 sayılı Kanun Hükmünde Kararname ile "Cumhurbaşkanınca çıkarılan yönetmelikle" olarak değiştirilmiştir. Gerekçe maddenin ilk metnine aittir.