TMK Madde 897 – Öncelik

TMK Madde 897 metni

Kanunî ipotek / Tescile tâbi kanunî ipotekler / Zanaatkâr ve yükleniciler bakımından / Öncelik

Madde 897

Satış bedeli zanaatkârlar ve yüklenicilerin alacaklarının tamamını karşılamadığı takdirde kalan kısım, ipotek hakkı elde eden önceki sıradaki alacaklıların payına düşen satış bedelinden arsa değeri çıkarıldıktan sonra artan para ile karşılanır. Ancak bu, taşınmaz üzerindeki yüklerin zanaatkârlar ve yüklenicilerin zararına olacağının alacaklılar tarafından bilinebilir olmasına bağlıdır.

Önceki sırada bulunan alacaklılar, rehin senetlerini devrederlerse, bu devir yüzünden zanaatkârlar ve yüklenicilerin elde edemedikleri alacak miktarını tazmin etmekle yükümlü olurlar.

İşe başlandığı, hak sahibi, zanaatkârlar veya yüklenicilerden birinin bildirimi üzerine tapu kütüğünün beyanlar sütununa yazıldıktan sonra, tescilin yapılabileceği sürenin sonuna kadar taşınmaz üzerinde ipotekten başka türde rehin tescil edilemez.

Güncel metin: mevzuat.gov.tr, son karşılaştırma 29 Ekim 2026.

TMK Madde 897 gerekçesi

Yürürlükteki Kanunun 811 inci maddesini karşılamaktadır.

Madde İsviçre Medenî Kanununun 841 inci maddesine paralel olarak üç fıkra hâline getirilmiş, yürürlükteki metnin "İmtiyaz" şeklinde olan başlığı "Öncelik" olarak düzeltilmiştir. Maddeyle, bir arsa üzerinde bir yapı eseri inşaa ederek, arsanın değerini artıran yapı alacaklılarının, bu değer artışından öncelikle yararlandırılması amaçlanmaktadır. Kural olarak kanunî yapı ipoteğinin daha önce tesis edilmiş olan iradî ipotek haklarına karşı bir önceliği yoktur. Rehnin paraya çevrilmesi hâlinde satış parası iradî ve kanunî ipotek hakları arasında sıralarına göre dağıtılacaktır. Fakat bu şekilde yapılacak dağıtım sonunda yapı alacaklıları alacağının tamamını veya bir kısmını tahsil edemezler ise, karşılanamayan bu yapı alacağı, ön sıradaki rehinli bu alacaklılara özgülenen satış bedelinden, arsanın (yapısız olarak) değerinin çıkarılmasıyla elde edilecek farktan karşılanır. Maddede bir tazminattan söz ediliyorsa da esasen burada bir tazminat yükümlülüğü değil değer artışının öncelikle yapı alacaklılarına özgülenmesi söz konusudur, örneğin satış parası bir milyar, arsanın yapısız olarak değeri dört yüz milyon lira ise aradaki altı yüz milyon liralık değer artışı farkı, öncelikle bunu yaratan yapı alacaklılarına özgülenecektir. Fakat böyle bir öncelik hakkı, önceki sırada bulunan rehinli alacaklıların iyiniyetli olmamaları koşuluna bağlı kılınmıştır. Yani onların lehlerine tesis edilmiş olan önceki sıradaki rehin haklarının, yapı alacaklılarının zararına olduğunu bilmeleri veya durum ve koşullara göre bilmeleri kendilerinden beklenilmelidir.

Ön sıradaki iyiniyetli olmayan rehinli alacaklılar, alacaklarını devir ederlerse onların bu haklarını devir alan alacaklılar da, maddenin ikinci fıkrasına göre yapı alacaklılarının öncelik haklarına birinci fıkradaki sınırlar içinde katlanmak zorundadır. Bunların iyiniyetli olmaları durumu değiştirmeyecektir. Bu sebepledir ki üçüncü fıkrada yapı işine başlandığı tapuya işaret edilmişse, ipotekten başka (ipotekli borç senedi veya irat senedi şeklinde) rehin tesisi yasaklanmıştır.

Kaynak: Türk Medenî Kanunu Tasarısı ve Adalet Komisyonu Raporu, TBMM 21. Dönem, S. Sayısı 723. Gerekçe, tasarının Meclis’e sunulan metnine aittir; madde sonradan değiştirilmişse güncel metinle farklılık gösterebilir. Gerekçede geçen “yürürlükteki Kanun” 743 sayılı Türk Kanunu Medenîsi, “kaynak Kanun” İsviçre Medenî Kanunudur.

Açıklama

Yapı alacaklılarının satış bedelinden alamadıkları kısım için, yapının arsaya kattığı değer ölçüsünde önceki rehinli alacaklılara karşı öncelik tanır.

Kural olarak zanaatkâr ve yüklenicilerin kanunî ipoteği, daha önce kurulmuş ipoteklerin önüne geçmez. Taşınmaz satıldığında bedel önce sıralara göre dağıtılır. Bu madde, yapı alacaklıları bu dağıtımda alacaklarını tam alamazsa onlara ek bir imkân tanır.

Gerekçeye göre amaç, yapıyla arsanın değerini artıran alacaklıların bu artıştan öncelikle yararlanmasıdır. Yapı alacaklılarının karşılanamayan alacağı, önceki sıradaki alacaklılara düşen paydan, arsanın yapısız değeri çıkarıldıktan sonra kalan tutardan ödenir. Gerekçedeki örneğe göre satış bedeli bir milyar, arsanın yapısız değeri dört yüz milyon lira ise aradaki altı yüz milyon liralık değer artışı öncelikle yapı alacaklılarına ayrılır.

Bu öncelik bir koşula bağlıdır. Önceki sıradaki rehinlerin yapı alacaklılarının zararına olacağı, o rehinlerin alacaklıları tarafından bilinebilir olmalıdır. Gerekçe bunu, önceki alacaklıların iyiniyetli olmaması olarak ifade eder.

İkinci fıkraya göre önceki sıradaki alacaklılar rehin senetlerini başkasına devrederlerse, bu devir yüzünden yapı alacaklılarının elde edemediği tutarı tazmin etmekle yükümlü olurlar. Gerekçe bu fıkrayı, senedi devralanların da yapı alacaklılarının önceliğine katlanması olarak açıklar; madde metni ise devredenin tazmin yükümlülüğünden söz eder.

Üçüncü fıkraya göre işe başlandığı, hak sahibinin ya da zanaatkâr veya yüklenicilerden birinin bildirimi üzerine tapu kütüğünün beyanlar sütununa yazılırsa, tescil süresi bitene kadar taşınmaz üzerinde ipotekten başka türde rehin tescil edilemez. Böylece dolaşıma çıkarılabilen ipotekli borç senedi ve irat senedi yoluyla yapı alacaklılarının önceliğinin zayıflatılması önlenir.

Gerekçedeki tutarlar, 2005 yılında Türk lirasından altı sıfır atılmadan önceki para birimiyle yazılmıştır. Gerekçede anılan yürürlükteki Kanun 743 sayılı eski Medenî Kanundur.