TMK Madde 893 – Hâller

TMK Madde 893 metni

Kanunî ipotek / Tescile tâbi kanunî ipotekler / Hâller

Madde 893

Aşağıdaki alacaklılar, kanunî ipotek hakkının tescilini isteyebilirler:

1. Satıştan doğan alacağı için satılan taşınmaz üzerinde satıcı,

2. Elbirliği ortaklığına giren taşınmazlarda paylaşmadan doğan alacakları için birlikte mirasçı olanlar veya diğer elbirliği ortakları,

3. Bir taşınmaz üzerinde yapılan yapı veya diğer işlerde malzeme vererek veya vermeden emek sarf ettikleri için malzeme ve emek karşılığı olarak malik veya yükleniciden alacaklı olan alt yüklenici veya zanaatkârlar.

Alacaklıların, bu kanunî ipotek hakkından önceden feragat etmeleri geçerli değildir.

Güncel metin: mevzuat.gov.tr, son karşılaştırma 29 Ekim 2026.

TMK Madde 893 gerekçesi

Yürürlükteki Kanunun 807 nci maddesini karşılamaktadır.

Maddeyle tescile tâbi olan kanunî ipotek hakları belirtilmektedir. Madde 1984 tarihli öntasarının 811 inci maddesinden alınmıştır. 1 inci bentte yürürlükteki metindeki "semen" sözcüğü yerine "satışdan doğan alacak" ve 2 nci bentte de, eski metindeki ifade yerine diğer maddelerle terim birliğini sağlamak için "elbirliği ortaklığına giren taşınmazlarda paylaşımdan doğan alacaklar için..." ifadesi konulmuştur. 3 üncü bentte "müteahhit" sözcüğü yerine "yüklenici", "işçi" yerine de bilinçli olarak kaynak Kanunda olduğu gibi "zanaatkârlar" (Handwerker, les artisan) kelimesi kullanılmıştır. Bununla ipotek isteyebilecek kişilerin, işçiler gibi hizmet akdi ile değil, eser sözleşmesi ile çalışan kişiler olması gerektiği anlatılmak istenilmiştir.

Kaynak: Türk Medenî Kanunu Tasarısı ve Adalet Komisyonu Raporu, TBMM 21. Dönem, S. Sayısı 723. Gerekçe, tasarının Meclis’e sunulan metnine aittir; madde sonradan değiştirilmişse güncel metinle farklılık gösterebilir. Gerekçede geçen “yürürlükteki Kanun” 743 sayılı Türk Kanunu Medenîsi, “kaynak Kanun” İsviçre Medenî Kanunudur.

Açıklama

Satıcının, birlikte mirasçıların ve elbirliği ortaklarının, yapı işlerinde emek veren alt yüklenici ve zanaatkârların hangi alacakları için kanunî ipotek tescili isteyebileceğini düzenler.

Bu maddede sayılan alacaklılar ipotek hakkını kendiliğinden kazanmaz; taşınmaz malikinin rızası olmasa da ipoteğin tapuya tescilini isteme hakkına sahip olur. Malik tescile yanaşmazsa tescil mahkeme kararıyla sağlanır. İpotek hakkı tescille doğar.

Bu hakka sahip alacaklılar şunlardır:

• Satıcı: Taşınmazı satıp tapuda devrettiği hâlde satış bedelini tamamen alamamış satıcı, kalan alacağı için satılan taşınmaz üzerinde ipotek tescilini isteyebilir.
• Birlikte mirasçılar ve diğer elbirliği ortakları: Örneğin mirasın paylaşılmasında taşınmazı alan mirasçı diğerlerine bir denkleştirme bedeli ödemeyi üstlenmişse, bu alacak için o taşınmaz üzerinde ipotek istenebilir.
• Alt yüklenici ve zanaatkârlar: Bir taşınmaz üzerindeki yapı veya başka işlerde malzeme vererek ya da vermeden emek harcamış olanlar, bunun karşılığında malikten veya yükleniciden olan alacakları için ipotek isteyebilir. Bu ipoteğe yapı alacaklısı ipoteği de denir.

Son fıkraya göre alacaklıların bu haktan önceden feragat etmeleri geçerli değildir. Örneğin satış sözleşmesine satıcının kanunî ipotek hakkından vazgeçtiğine dair bir kayıt konması, satıcının sonradan tescil istemesine engel olmaz.

Gerekçeye göre "zanaatkâr" kelimesi bilinçli olarak seçilmiştir: ipotek isteyebilecek kişiler, işçiler gibi hizmet sözleşmesiyle değil, eser sözleşmesiyle çalışan kişilerdir. Bir inşaat şirketinde ücretle çalışan işçi bu hakka sahip değildir. Gerekçede anılan yürürlükteki Kanun 743 sayılı eski Medenî Kanundur.

Tescil süreleri kısadır. Satıcı, mirasçılar ve diğer elbirliği ortakları için süre mülkiyetin devrinden başlayarak üç aydır (TMK m. 894). Zanaatkâr ve yükleniciler için süre işin tamamlanmasından başlayarak üç aydır (TMK m. 895). Türkiye'deki bir taşınmazı bedeli sonradan ödenmek üzere satan veya mirası paylaşan, yurt dışında yaşayan kişilerin bu süreleri gözetmesi gerekir.