TMK Madde 849 – Yükün niteliği
TMK Madde 849 metni
Hükümleri / Yükün niteliği
Madde 849
Taşınmaz maliki değişirse yeni malik, başka bir işleme gerek bulunmaksızın taşınmaz yükünün yükümlüsü olur.
Yüklü taşınmazın bölünmesinin taşınmaz yüküne etkisi hakkında irat senedine ilişkin hükümler uygulanır.
Güncel metin: mevzuat.gov.tr, son karşılaştırma 29 Ekim 2026.
TMK Madde 849 gerekçesi
Yürürlükteki Kanunun 764 üncü maddesini karşılamaktadır.
Hüküm değişikliği yoktur. İsviçre Medenî Kanununun 792 nci maddesine uygun olarak iki fıkra hâlinde düzenlenmiştir.
Kaynak: Türk Medenî Kanunu Tasarısı ve Adalet Komisyonu Raporu, TBMM 21. Dönem, S. Sayısı 723. Gerekçe, tasarının Meclis’e sunulan metnine aittir; madde sonradan değiştirilmişse güncel metinle farklılık gösterebilir. Gerekçede geçen “yürürlükteki Kanun” 743 sayılı Türk Kanunu Medenîsi, “kaynak Kanun” İsviçre Medenî Kanunudur.
Açıklama
Yüklü taşınmazın maliki değişirse yeni malik ayrıca bir işleme gerek olmadan taşınmaz yükünün yükümlüsü olur; bölünmede irat senedi hükümleri uygulanır.
Taşınmaz yükü kişiye değil taşınmaza bağlıdır. Bu nedenle yükümlü, taşınmaz kimin elindeyse odur. Taşınmaz satıldığında veya miras yoluyla geçtiğinde yeni malik, ayrıca bir borç üstlenme sözleşmesi yapmasına veya alacaklının onayına gerek kalmadan yükümlü hâline gelir. Yük tapuda kayıtlı olduğundan yeni malik bunu tapu kaydından öğrenebilir.
Henüz kişisel borca dönüşmemiş edimler için taşınmaz güvence olmaya devam eder. Muaccel olmasından itibaren üç yıl geçmiş edimler ise kişisel borç hâline geldiğinden (TMK m. 848/2) taşınmazla birlikte yeni malike geçmez.
İkinci fıkra, yüklü taşınmazın bölünmesini düzenler. Örneğin taşınmaz yükü bulunan bir arazi birkaç parsele ayrılırsa, yükün parseller arasında nasıl paylaşılacağı konusunda irat senedine ilişkin hükümler uygulanır. Buna göre parsellerin malikleri yükün yükümlüsü olur ve yük, ipotekli taşınmazın bölünmesine ilişkin kurallara göre parsellere dağıtılır (TMK m. 908). Bölünme alacaklının haklarını önemli ölçüde tehlikeye düşürüyorsa alacaklı ayrıca yükten kurtarma isteyebilir (TMK m. 844).