TMK Madde 836 – Sürenin üst sınırı
TMK Madde 836 metni
Üst hakkı / Sürenin üst sınırı
Madde 836
Üst hakkı, bağımsız bir hak olarak en çok yüz yıl için kurulabilir.
Üst hakkı, süresinin dörtte üçü dolduktan sonra, kurulması için öngörülen şekle uyularak her zaman en çok yüz yıllık yeni bir süre için uzatılabilir. Bu konuda önceden yapılan taahhüt bağlayıcı değildir.
Güncel metin: mevzuat.gov.tr, son karşılaştırma 29 Ekim 2026.
TMK Madde 836 gerekçesi
Yürürlükteki Kanunun 751/j maddesini karşılamaktadır.
Hüküm değişikliği yoktur. İsviçre Medenî Kanununun 779/l maddesinden yararlanılarak kaleme alınan maddede, üst hakkının bağımsız bir hak olarak en çok yüz yıl için kurulabileceği; süre uzatımının da üst hakkı süresinin dörtte üçü dolduktan sonra ve kurulması için öngörülen şekle uyularak, her zaman en çok yüz yıllık yeni bir süre için olabileceği; uzatmaya ilişkin önceden verilen taahhüdün bağlayıcı olmayacağı belirlenmiştir. Hükümde bir alt sınır getirilmekten kaçınılmış ve bunun saptanması, tarafların serbest iradesine bırakılmıştır.
Kaynak: Türk Medenî Kanunu Tasarısı ve Adalet Komisyonu Raporu, TBMM 21. Dönem, S. Sayısı 723. Gerekçe, tasarının Meclis’e sunulan metnine aittir; madde sonradan değiştirilmişse güncel metinle farklılık gösterebilir. Gerekçede geçen “yürürlükteki Kanun” 743 sayılı Türk Kanunu Medenîsi, “kaynak Kanun” İsviçre Medenî Kanunudur.
Açıklama
Bağımsız bir hak olarak kurulan üst hakkı en çok yüz yıl için kurulabilir; süresinin dörtte üçü dolduktan sonra en çok yüz yıllık yeni bir süre için uzatılabilir.
Üst hakkı, arazinin malikini uzun süre araziden yararlanamaz hâle getirir. Kanun bu nedenle bağımsız üst hakkı için bir üst sınır koymuştur: hak en çok yüz yıl için kurulabilir. Alt sınır öngörülmemiştir; gerekçeye göre bu konu tarafların serbest iradesine bırakılmıştır. Ancak hakkın tapuya ayrı bir taşınmaz olarak kaydedilebilmesi için en az otuz yıl için kurulmuş olması gerekir (TMK m. 826/3). Bu nedenle tapuda taşınmaz olarak kayıtlı bir üst hakkının süresi otuz ile yüz yıl arasındadır.
İkinci fıkra uzatmayı düzenler. Üst hakkı, süresinin dörtte üçü dolduktan sonra her zaman, en çok yüz yıllık yeni bir süre için uzatılabilir. Örneğin kırk yıllık bir üst hakkı otuz yıl geçtikten sonra uzatılabilir. Uzatma da hakkın kurulması için öngörülen şekle, yani resmî şekle tâbidir (TMK m. 781) ve tapuya tescil edilir.
Uzatmaya ilişkin önceden verilen taahhüt bağlayıcı değildir. Örneğin üst hakkı kurulurken malikin, süre bitince hakkı yüz yıl daha uzatacağını taahhüt etmesi onu bağlamaz. Böylece yüz yıllık sınır dolaylı yoldan aşılamaz ve malik, uzatma zamanı geldiğinde kararını o günün koşullarına göre verebilir.
Süre dolduğunda yapılar arazi malikine geçer (TMK m. 828); malikin bunlar için bedel ödeyip ödemeyeceği TMK m. 829'a göre belirlenir.