TMK Madde 835 – Tescil

TMK Madde 835 metni

Üst hakkı / Üst hakkı iradının güvencesi / Tescil

Madde 835

İpotek, üst hakkı devam ettiği sürece, her zaman tescil edilebilir ve icra yoluyla satışta terkin olunmaz.

Yapı alacaklıları ipoteğinin kurulmasına ilişkin hükümler kıyas yoluyla uygulanır.

Güncel metin: mevzuat.gov.tr, son karşılaştırma 29 Ekim 2026.

TMK Madde 835 gerekçesi

Yürürlükteki Kanunun 751/i maddesini karşılamaktadır.

Hüküm değişikliği yoktur. İsviçre Medenî Kanununun 779/k maddesinden yararlanılarak kaleme alınan maddede, bir önceki maddede söz konusu edilen kanunî ipoteğin tescili düzenlenmektedir. Getirilen bu düzenlemeye göre, tescilin, üst hakkı süresi içinde her zaman istenebileceği ve icra yoluyla satışta terkin olunmayacağı ilkeleri getirilmiştir. Böylece arazi malikinin irata ilişkin alacağının her zaman güvence altına alınabilmesi olanağı sağlanmış ve zaman açısından bir sınırlama getirilmemesinin, ipoteği tescil borcunun eşyaya bağlı bulunması sebebiyle, üst hakkının el değiştirmesi açısından bir sakınca oluşturmayacağı düşünülmüştür. Çünkü üst hakkının her devrinde, bunun yeni sahibi, tescili yapma borcu altında olmaktadır. İcra yolu ile satışta terkin olunmama da, arazi malikine getirilen bir diğer korumayı oluşturmaktadır.

Ayrıca, bu ipoteğin kurulmasında, yapı alacağı ipoteğinin kurulmasına ilişkin hükümlerin kıyas yoluyla uygulanacağı kabul edilmek suretiyle, bu konuda çıkabilecek sorunlara çözüm getirilmiş olmaktadır.

Kaynak: Türk Medenî Kanunu Tasarısı ve Adalet Komisyonu Raporu, TBMM 21. Dönem, S. Sayısı 723. Gerekçe, tasarının Meclis’e sunulan metnine aittir; madde sonradan değiştirilmişse güncel metinle farklılık gösterebilir. Gerekçede geçen “yürürlükteki Kanun” 743 sayılı Türk Kanunu Medenîsi, “kaynak Kanun” İsviçre Medenî Kanunudur.

Açıklama

Üst hakkı iradının güvencesi olan kanuni ipotek, üst hakkı sürdüğü müddetçe her zaman tescil edilebilir ve icra yoluyla yapılan satışta tapudan silinmez.

Arazi malikinin üst hakkı iradı için ipotek isteme hakkı TMK m. 834'te düzenlenmiştir. Bu madde, o ipoteğin tescilini ve korunmasını düzenler.

İlk kural zamana ilişkindir. Malik ipoteğin tescilini belirli bir süre içinde istemek zorunda değildir; üst hakkı devam ettiği müddetçe her zaman isteyebilir. Gerekçeye göre bu durum üst hakkının el değiştirmesine engel oluşturmaz. İpotek kurma yükümlülüğü üst hakkına bağlıdır ve hakkı devralan her yeni sahip bu yükümlülük altına girer.

İkinci kural icra yoluyla satışa ilişkindir. Üst hakkı, örneğin hak sahibinin borçları yüzünden icrada satılsa bile bu ipotek terkin edilmez, yani tapudan silinmez. İpotek, alıcıya geçen üst hakkı üzerinde kalmaya devam eder. Bu da arazi malikine sağlanan ikinci bir korumadır.

İkinci fıkraya göre bu ipoteğin kurulmasında, yapı alacaklılarının kanuni ipoteğine ilişkin hükümler kıyas yoluyla, yani bu duruma uyduğu ölçüde uygulanır. Yapı alacaklıları, bir taşınmaz üzerinde yapılan yapıya emek veya malzeme veren zanaatkâr ve yüklenicilerdir (TMK m. 893/3). Onların ipoteğinin tescili için alacağın malik tarafından kabul edilmiş veya mahkemece karara bağlanmış olması aranır ve yeterli güvence gösterilmesi tescili önleyebilir (TMK m. 895). Bu kurallar, irat ipoteğinin tescilinde ortaya çıkabilecek sorunların çözümünde yol gösterir.