TMK Madde 834 – İpotek kurulmasını isteme hakkı

TMK Madde 834 metni

Üst hakkı / Üst hakkı iradının güvencesi / İpotek kurulmasını isteme hakkı

Madde 834

Malik, üst hakkı karşılığı olarak irat biçiminde borçlanılan edimleri güvence altına almak amacıyla, o tarihteki üst hakkı sahibinden en çok üç yıllık irat için tapu kütüğüne taşınmaz olarak kaydedilmiş üst hakkının ipotek edilmesini isteyebilir.

İrat, her yıl için eşit edimler biçiminde belirlenmemiş ise; bu kanunî ipoteğin tescili, iradın eşit olarak dağıtılmasında üç yıla düşecek miktarı için istenebilir.

Güncel metin: mevzuat.gov.tr, son karşılaştırma 29 Ekim 2026.

TMK Madde 834 gerekçesi

Yürürlükteki Kanunun 751/h maddesini karşılamaktadır.

Hüküm değişikliği yoktur. İsviçre Medenî Kanununun 779/i maddesinden yararlanılarak kaleme alınan maddede, üst hakkının irat biçiminde ödenecek bir bedel karşılığı kurulması hâlinde, arazi malikinin irat alacaklarına bir güvence sağlamak amacıyla düzenleme getirilmiştir. Bu güvence, en çok üç yıllık irat için üst hakkının ipotek edilmesini isteme şeklindedir; ancak şüphesiz güvence tesisi, sadece taşınmaz niteliğine kavuşturulmuş üst hakları için mümkün olabilecektir.

Maddede öngörülen kanunî ipotek, ancak tescille kurulabilecektir. Ayrıca Medenî Kanunun gayrimenkul rehninin ancak alacak miktarı belli edilmek suretiyle kurulabileceğine ilişkin temel ilkesi uyarınca, maddede söz konusu ipoteğin tescilinde esas alınacak miktarın, taşınmazın uzun süreli ağır bir yük altına girmemesi için, en çok üç yıllık irat miktarı ile belirleneceği olgusu göz önüne alınarak, ikinci fıkrada, bu durumda üç yıllık miktarın nasıl tespit edileceğini gösteren bir kural getirilmiştir.

Kaynak: Türk Medenî Kanunu Tasarısı ve Adalet Komisyonu Raporu, TBMM 21. Dönem, S. Sayısı 723. Gerekçe, tasarının Meclis’e sunulan metnine aittir; madde sonradan değiştirilmişse güncel metinle farklılık gösterebilir. Gerekçede geçen “yürürlükteki Kanun” 743 sayılı Türk Kanunu Medenîsi, “kaynak Kanun” İsviçre Medenî Kanunudur.

Açıklama

Üst hakkı için dönemsel bir bedel (irat) kararlaştırılmışsa, arazi maliki bu alacağın güvencesi olarak en çok üç yıllık irat için üst hakkının ipotek edilmesini isteyebilir.

Üst hakkı karşılıksız kurulabileceği gibi bir bedel karşılığında da kurulabilir. Bu bedel bir defada ödenebileceği gibi yıllık veya aylık ödemeler hâlinde de kararlaştırılabilir. Kanun, bu şekilde dönemsel olarak ödenen karşılığa "irat" der. Uzun süreli bir üst hakkında iradın düzenli ödenmesi malik için önemlidir. Madde bu nedenle malike kanuni bir güvence tanır.

Malik, üst hakkının kendi lehine ipotek edilmesini isteyebilir. Bu hakkın şartları ve sınırları şunlardır:

• Üst hakkı tapu kütüğüne ayrı bir taşınmaz olarak kaydedilmiş olmalıdır (TMK m. 826/3). Ayrı sayfaya kaydedilmemiş bir üst hakkı üzerinde bu ipotek kurulamaz.
• İstem, o tarihte üst hakkı sahibi kimse ona yöneltilir. Üst hakkı el değiştirmişse yeni sahip bu istemle karşılaşır.
• İpotek en çok üç yıllık irat tutarı için kurulabilir. Böylece üst hakkı uzun süreli ağır bir yük altına sokulmaz.

İrat her yıl için eşit miktarlarda belirlenmemişse, örneğin ilk yıllarda düşük, sonraki yıllarda yüksek ödeme kararlaştırılmışsa, ipotek tutarı hesaplanırken irat bütün süreye eşit olarak dağıtılır ve üç yıla düşen miktar esas alınır.

Bu ipotek, kanunun alacaklıya yalnızca kurulmasını isteme yetkisi verdiği bir kanuni ipotektir; bu nedenle ancak tapuya tescil edilmekle doğar. Tescilin zamanı ve icra yoluyla satıştaki durumu TMK m. 835'te düzenlenmiştir.