TMK Madde 833 – Diğer hâller

TMK Madde 833 metni

Üst hakkı / Süresinden önce devir istemi / Diğer hâller

Madde 833

Üst hakkı sahibinin yükümlülüklerine aykırı davranması hâlinde sözleşmede malik lehine saklı tutulan, üst hakkını süresinden önce sona erdirme veya devrini isteme yetkisi, süresinden önce devir istemine ilişkin hükümlere tâbidir.

Güncel metin: mevzuat.gov.tr, son karşılaştırma 29 Ekim 2026.

TMK Madde 833 gerekçesi

Yürürlükteki Kanunun 751/g maddesini karşılamaktadır.

Hüküm değişikliği yoktur. İsviçre Medenî Kanununun 779/h maddesinden yararlanılarak kaleme alınan maddede, üst hakkı sahibinin yükümlülüklerine aykırı davranması hâlinde sözleşmede malik lehine saklı tutulan üst hakkını süresinden önce sona erdirme veya devrini isteme yetkisinin, süresinden önce devir istemine ilişkin hükümlere tâbi olacağı öngörülmüştür. Bu hüküm, kuruluş sözleşmelerinde öngörülmüş olsun veya olmasın bütün üst haklarına uygulanabilecektir. Bu hükmün varlığı, tarafların yapacakları sözleşmede üst hakkını vaktinden önce sona erdirme konusunda üst hakkı sahibinin yükümlülüklerini, 831 inci maddeden farklı olarak "önemli ölçüde" değil sadece "yükümlülüklerine aykırı davranması hâlinde" arazi malikinin böyle bir isteme yetkisini kararlaştırmalarına engel değildir. İşte madde, böyle bir anlaşma yapıldığı takdirde, sözleşmeden kaynaklanan süresinden önce devir isteminin kanundan doğan devir istemi hükümlerine tâbi olacağını açıklamaktadır.

Kaynak: Türk Medenî Kanunu Tasarısı ve Adalet Komisyonu Raporu, TBMM 21. Dönem, S. Sayısı 723. Gerekçe, tasarının Meclis’e sunulan metnine aittir; madde sonradan değiştirilmişse güncel metinle farklılık gösterebilir. Gerekçede geçen “yürürlükteki Kanun” 743 sayılı Türk Kanunu Medenîsi, “kaynak Kanun” İsviçre Medenî Kanunudur.

Açıklama

Sözleşmede malik lehine öngörülen, üst hakkını süresinden önce sona erdirme veya devrini isteme yetkisi de kanundaki süresinden önce devir istemi hükümlerine tâbidir.

Kanun, arazi malikine üst hakkı sahibinin ağır ihlalleri hâlinde süresinden önce devir isteme hakkı tanır (TMK m. 831). Taraflar ise sözleşmeyle daha geniş bir yetki öngörebilir. Örneğin üst hakkı sahibinin herhangi bir yükümlülüğüne aykırı davranması hâlinde, aykırılığın önemli olması aranmaksızın malikin hakkı sona erdirebileceğini kararlaştırabilirler. Gerekçe de bu tür anlaşmaların yapılmasına engel bulunmadığını açıkça belirtir.

Madde, böyle bir anlaşma yapıldığında bu yetkinin hangi kurallara göre kullanılacağını gösterir. Sözleşmeden doğan yetki de kanundaki devir istemine ilişkin kurallara tâbidir. Bunun başlıca sonuçları şunlardır:

• Malik, kendisine geçecek yapılar için uygun bir bedel ödemek zorundadır; üst hakkı sahibinin kusuru bedelde indirim sebebi olabilir (TMK m. 832/1).
• Devir, bedelin ödenmesine veya güvence altına alınmasına bağlıdır (TMK m. 832/2).
• Üst hakkı, ona bağlı bütün hak ve yükümlülüklerle birlikte malike geçer; böylece üst hakkı üzerindeki rehinli alacaklıların hakları korunur (TMK m. 831).

Böylece sözleşmeyle kolaylaştırılan erken sona erdirme, üst hakkı sahibini ve onun alacaklılarını korumasız bırakmaz. Taraflar, ihlalin ağırlığını sözleşmeyle hafifletebilir; ancak devrin bu kanuni sonuçlarından kurtulamaz.