TMK Madde 831 – Koşulları

TMK Madde 831 metni

Üst hakkı / Süresinden önce devir istemi / Koşulları

Madde 831

Üst hakkı sahibi, bu haktan doğan yetkilerinin sınırını ağır şekilde aşar veya sözleşmeden doğan yükümlülüklerine önemli ölçüde aykırı davranırsa; malik, üst hakkının ona bağlı bütün hak ve yükümlülükleri ile birlikte süresinden önce kendisine devrini isteyebilir.

Güncel metin: mevzuat.gov.tr, son karşılaştırma 29 Ekim 2026.

TMK Madde 831 gerekçesi

Yürürlükteki Kanunun 751/e maddesini karşılamaktadır.

Hüküm değişikliği yoktur. İsviçre Medenî Kanununun 779/f maddesinden yararlanılarak kaleme alınan maddede, arazi malikine, sürenin bitiminden önce üst hakkının kendisine devrini isteyebilme olanağı tanınmaktadır. Ancak bu olanağı kullanma, üst hakkı sahibinin yetkilerinin sınırlarını ağır şekilde aşması veya sözleşmeden doğan yükümlülüklerine önemli ölçüde aykırı davranması hâlinde mümkün olabilecektir. Bu durumda da, üst hakkının arazi malikine geçmesi, bütün hak ve yükümlülükleri ile birlikte olacaktır. Böylece özellikle, rehinli alacaklıların haklarının tehlikeye düşmesi önlenmiş olmaktadır.

Kaynak: Türk Medenî Kanunu Tasarısı ve Adalet Komisyonu Raporu, TBMM 21. Dönem, S. Sayısı 723. Gerekçe, tasarının Meclis’e sunulan metnine aittir; madde sonradan değiştirilmişse güncel metinle farklılık gösterebilir. Gerekçede geçen “yürürlükteki Kanun” 743 sayılı Türk Kanunu Medenîsi, “kaynak Kanun” İsviçre Medenî Kanunudur.

Açıklama

Üst hakkı sahibi yetkilerini ağır şekilde aşar veya yükümlülüklerine önemli ölçüde aykırı davranırsa arazi maliki üst hakkının süresi dolmadan kendisine devrini isteyebilir.

Üst hakkı genellikle uzun süreler için kurulur ve süresi dolmadan kendiliğinden sona ermez. Ancak hak sahibinin ağır ihlalleri karşısında arazi malikinin bu süreyi sonuna kadar beklemesi beklenemez. Madde bu nedenle malike süresinden önce devir isteme hakkı tanır.

Bu hak iki durumdan birinin varlığına bağlıdır:

• Üst hakkı sahibinin bu haktan doğan yetkilerinin sınırını ağır şekilde aşması. Örneğin izin verilenden çok daha büyük bir yapı yapması veya yapıyı resmî senette öngörülen amaçtan tamamen farklı bir işe ayırması (TMK m. 827).
• Sözleşmeden doğan yükümlülüklerine önemli ölçüde aykırı davranması. Örneğin kararlaştırılan üst hakkı bedelini uzun süre ödememesi.

Küçük ve önemsiz aykırılıklar bu hakkı doğurmaz. Taraflar sözleşmeyle daha hafif aykırılıkları da devir sebebi sayabilir; bu durumda da devir aynı kurallara tâbi olur (TMK m. 833).

Devir, üst hakkının ona bağlı bütün hak ve yükümlülüklerle birlikte malike geçmesi biçiminde gerçekleşir. Üst hakkı üzerinde kurulmuş rehinler bu nedenle ortadan kalkmaz; malik hakkı bu yüklerle birlikte devralır. Gerekçeye göre bu çözüm özellikle rehinli alacaklıların haklarının tehlikeye düşmesini önlemek için benimsenmiştir.

Devir istemi karşılıksız değildir. Malik, kendisine geçecek yapılar için uygun bir bedel ödemek zorundadır; bedelin belirlenmesi ve devrin gerçekleşme anı TMK m. 832'de düzenlenmiştir.