TMK Madde 829 – Bedel

TMK Madde 829 metni

Üst hakkı / Sona ermenin sonuçları / Bedel

Madde 829

Taşınmaz maliki, aksi kararlaştırılmadıkça, kendisine kalan yapılar için üst hakkı sahibine bir bedel ödemez. Uygun bir bedel ödenmesi kararlaştırılmışsa, miktarı ve hesaplanış biçimi belirlenir. Ödenmesi kararlaştırılan bedel, üst hakkı kendileri için rehnedilmiş olan alacaklıların henüz ödenmemiş alacaklarının güvencesini oluşturur ve rızaları olmaksızın üst hakkı sahibine ödenmez.

Kararlaştırılan bedel ödenmez veya güvence altına alınmazsa, üst hakkı sahibi veya bu hak kendisine rehnedilmiş olan alacaklı, bedel alacağına güvence olmak üzere, terkin edilen üst hakkı yerine aynı derecede ve sırada bir ipoteğin tescilini isteyebilir.

Bu ipotek, üst hakkının sona ermesinden başlayarak üç ay içinde tescil edilir.

Güncel metin: mevzuat.gov.tr, son karşılaştırma 29 Ekim 2026.

TMK Madde 829 gerekçesi

Yürürlükteki Kanunun 751/c maddesini karşılamaktadır.

Hüküm değişikliği yoktur. İsviçre Medenî Kanununun 779/d maddesinden yararlanılarak kaleme alınan maddede, üst hakkının sona ermesi hâlinde arazideki yapıların karşılığı olarak taşınmaz malikinin bir bedel ödemeyeceği esası getirilmiştir; ancak bu kuralın aksi kararlaştırılabilecektir. Böyle bir kararlaştırma hâlinde, ödenecek uygun bedelin miktarının ve hesaplanış biçiminin belirleneceği; bu bedelin, rehinli alacaklıların güvencesini oluşturacağı ve rızaları olmadıkça üst hakkı sahibine ödeme yapılamayacağı açıklığa kavuşturulmuştur. Kararlaştırılan bedel alacağının ödenmemesi veya güvence altına alınmaması halinde, üst hakkı sahibi veya rehinli alacaklı, bedel alacağına güvence olmak üzere terkin edilen üst hakkı yerine aynı derecede ve sırada bir ipoteğin tescilini isteyebilecektir. Bu ipotek üst hakkının sona ermesinden başlayarak üç ay içinde tescil edilecektir. Burada teknik bir anlamda tazminat söz konusu olmayıp bir denkleştirme bedeli söz konusu olduğundan "tazminat" yerine "bedel" terimi kullanılmıştır.

Kaynak: Türk Medenî Kanunu Tasarısı ve Adalet Komisyonu Raporu, TBMM 21. Dönem, S. Sayısı 723. Gerekçe, tasarının Meclis’e sunulan metnine aittir; madde sonradan değiştirilmişse güncel metinle farklılık gösterebilir. Gerekçede geçen “yürürlükteki Kanun” 743 sayılı Türk Kanunu Medenîsi, “kaynak Kanun” İsviçre Medenî Kanunudur.

Açıklama

Üst hakkı sona erince arazi maliki yapılar için kural olarak bedel ödemez; madde bedel kararlaştırılmışsa nasıl belirleneceğini ve güvenceye alınacağını düzenler.

Kural, arazi malikinin üst hakkı sona erince kendisine kalan yapılar için üst hakkı sahibine bir bedel ödememesidir. Taraflar bunun aksini kararlaştırabilir. Uygun bir bedel ödenmesi kararlaştırılmışsa bedelin miktarı ve hesaplanış biçimi de belirlenir. Bu anlaşma resmî şekle tâbidir ve tapuya şerh verilebilir (TMK m. 830). Üst hakkı kurulurken bu konunun açıkça düzenlenmesi, ileride doğabilecek uyuşmazlıkları azaltır.

Kararlaştırılan bedel, üst hakkını rehin alan alacaklılar için de güvence oluşturur. Üst hakkı sona erince bu hak üzerindeki rehinler ortadan kalkar (TMK m. 828). Kanun alacaklıları korumak için onların henüz ödenmemiş alacaklarını bu bedele bağlar. Bedel, rehinli alacaklıların rızası olmadan üst hakkı sahibine ödenemez.

Kararlaştırılan bedel ödenmez veya güvence altına alınmazsa, üst hakkı sahibi ya da üst hakkı kendisine rehnedilmiş alacaklı, bedel alacağının güvencesi olarak ipotek tescil edilmesini isteyebilir. Bu ipotek, terkin edilen üst hakkının yerine ve onunla aynı derecede ve sırada tescil edilir. Tescil, üst hakkının sona ermesinden başlayarak üç ay içinde yapılmalıdır.

Gerekçeye göre burada teknik anlamda bir tazminat değil, yapıların arazi malikine geçmesinin karşılığı olan bir denkleştirme bedeli söz konusudur; bu nedenle "tazminat" yerine "bedel" terimi kullanılmıştır.

Üst hakkının süresinden önce malike devredildiği hâllerde ise malik kural olarak uygun bir bedel ödemek zorundadır (TMK m. 832).