TMK Madde 828 – Yapı mülkiyetinin malike geçmesi
TMK Madde 828 metni
Üst hakkı / Sona ermenin sonuçları / Yapı mülkiyetinin malike geçmesi
Madde 828
Üst hakkı sona erince yapılar, arazi malikine kalır ve arazinin bütünleyici parçası olur.
Bağımsız ve sürekli üst hakkı tapu kütüğüne taşınmaz olarak kaydedilmişse, üst hakkı sona erince bu sayfa kapatılır. Taşınmaz olarak kaydedilmiş olan üst hakkı üzerindeki rehin hakları, diğer bütün hak, kısıtlama ve yükümlülükler de sayfanın kapatılmasıyla birlikte sona erer. Bedele ilişkin hükümler saklıdır.
Güncel metin: mevzuat.gov.tr, son karşılaştırma 29 Ekim 2026.
TMK Madde 828 gerekçesi
Yürürlükteki Kanunun 751/b maddesini karşılamaktadır.
Hüküm değişikliği yoktur. İsviçre Medenî Kanununun 779/c maddesinden yararlanılarak kaleme alınan maddede, üst hakkının sona ermesi halinde arazideki yapıların hukukî akıbeti belirlenmiştir. Bilindiği gibi üst hakkı, bütünleyici parça kuralına bir istisna oluşturmaktadır. Üst hakkı sona erince, haliyle bütünleyici parça kuralı uygulama alanına girecek; böylece bu hakka dayanılarak arazide yapılan yapılar da arazinin bütünleyici parçası olarak arazi malikine ait olacaktır. Aynı şekilde, taşınmaz olarak kaydedilen üst hakkı sona erince de, bu sayfa kapatılacak ve bu sayfada yer alan üst hakkı üzerindeki tüm sınırlı aynî haklar, kısıtlamalar ve yükümler de sona erecek; ancak bedele ilişkin hükümler saklı olacaktır. Bu düzenleme yürürlükteki metinden farklı olarak sadece sürenin geçmesiyle değil tüm sona erme hâllerini kapsayacak şekilde kaleme alınmıştır.
Kaynak: Türk Medenî Kanunu Tasarısı ve Adalet Komisyonu Raporu, TBMM 21. Dönem, S. Sayısı 723. Gerekçe, tasarının Meclis’e sunulan metnine aittir; madde sonradan değiştirilmişse güncel metinle farklılık gösterebilir. Gerekçede geçen “yürürlükteki Kanun” 743 sayılı Türk Kanunu Medenîsi, “kaynak Kanun” İsviçre Medenî Kanunudur.
Açıklama
Üst hakkı sona erince yapılar arazi malikine geçer; tapuda üst hakkı için açılmış sayfa kapatılır ve bu hak üzerindeki rehin ve diğer haklar da sona erer.
Üst hakkı süresince yapılar, arazinin bütünleyici parçası olma kuralına (TMK m. 684) istisna olarak üst hakkı sahibine aittir. Hak sona erince bu istisna da biter. Yapılar arazi malikine kalır ve arazinin bütünleyici parçası olur. Bunun için ayrıca bir devir işlemi gerekmez; sonuç kanun gereği doğar. Gerekçeye göre bu kural yalnızca sürenin dolmasında değil, üst hakkının sona erdiği bütün hâllerde uygulanır.
İkinci fıkra tapu kaydına ilişkindir. Bağımsız ve sürekli üst hakkı tapu kütüğüne ayrı bir taşınmaz olarak kaydedilmişse (TMK m. 826/3), hak sona erince bu sayfa kapatılır. Sayfanın kapatılmasıyla üst hakkı üzerindeki rehin hakları ile diğer bütün haklar, kısıtlamalar ve yükümlülükler de sona erer. Örneğin üst hakkı üzerine bir banka lehine ipotek konulmuşsa, bu ipotek araziye geçmez; sayfayla birlikte ortadan kalkar.
Bu sonuç, üst hakkı üzerinde hak edinen kişiler için önemli bir risktir. Üst hakkını ipotek alarak kredi veren bir alacaklı, hakkın kalan süresini hesaba katmak zorundadır.
Maddenin son cümlesi bedele ilişkin hükümleri saklı tutar. Arazi malikinin kendisine kalan yapılar için bir bedel ödeyip ödemeyeceği ve rehinli alacaklıların bu bedel üzerindeki hakları TMK m. 829'da düzenlenmiştir.