TMK Madde 827 – İçerik ve kapsam

TMK Madde 827 metni

Üst hakkı / İçerik ve kapsam

Madde 827

Üst hakkının içerik ve kapsamıyla ilgili olarak resmî senette yer alan, özellikle yapının konumuna, şekline, niteliğine, boyutlarına, özgülenme amacına ve üzerinde yapı bulunmayan alandan faydalanmaya ilişkin sözleşme kayıtları herkes için bağlayıcıdır.

Güncel metin: mevzuat.gov.tr, son karşılaştırma 29 Ekim 2026.

TMK Madde 827 gerekçesi

Yürürlükteki Kanunun 751/a maddesini karşılamaktadır.

Hüküm değişikliği yoktur. İsviçre Medenî Kanununun 779/b maddesinden yararlanılarak kaleme alınan maddede, üst hakkının içerik ve kapsamına ilişkin sözleşmenin aynî etkisi düzenlenmektedir. Esasında üst hakkının içerik ve kapsamıyla ilgili olarak resmî senette yer alan, özellikle yapının konumuna, şekline, niteliğine, boyutlarına, özgülenme amacına ve üzerinde yapı bulunmayan alandan faydalanmaya ilişkin sözleşme kayıtlarının, kural olarak sadece tarafları bağlaması gerekmektedir. Bu durumda ise, arazinin veya üst hakkının el değiştirmesi ile yeni malik veya yeni hak sahibinin bu sözleşme ile bağlı olması mümkün olamayacaktır. Bu sonucun, uygulamada önemli bir gelişme gösteren üst hakkından beklenen yararların elde edilmesini engelleyeceği açıktır. İşte bu sakıncayı gidermek için, üst hakkının içerik ve kapsamıyla ilgili sözleşme kayıtlarının, üst hakkını veya yüklü taşınmazı iktisap eden herkes için bağlayıcı olacağı kabul edilmiştir.

Kaynak: Türk Medenî Kanunu Tasarısı ve Adalet Komisyonu Raporu, TBMM 21. Dönem, S. Sayısı 723. Gerekçe, tasarının Meclis’e sunulan metnine aittir; madde sonradan değiştirilmişse güncel metinle farklılık gösterebilir. Gerekçede geçen “yürürlükteki Kanun” 743 sayılı Türk Kanunu Medenîsi, “kaynak Kanun” İsviçre Medenî Kanunudur.

Açıklama

Üst hakkının içerik ve kapsamına ilişkin olarak resmî senede yazılan kayıtların yalnız tarafları değil, sonradan araziyi veya üst hakkını edinen herkesi bağladığını düzenler.

Üst hakkı kurulurken taraflar genellikle yapının nereye ve hangi büyüklükte yapılacağını, ne amaçla kullanılacağını ve arazinin boş kalan kısmından nasıl yararlanılacağını kararlaştırır. Örneğin arazinin belirli bir bölümüne en fazla üç katlı bir otel yapılacağı veya bahçenin otopark olarak kullanılmayacağı kayıt altına alınabilir.

Bu tür kayıtlar özünde birer sözleşme hükmüdür ve normalde yalnızca sözleşmenin taraflarını bağlar. Arazi satıldığında veya üst hakkı devredildiğinde yeni malik ya da yeni hak sahibi bu kayıtlarla bağlı olmazdı. Gerekçede belirtildiği gibi bu durum, uzun süreli bir ilişki olan üst hakkından beklenen yararı ortadan kaldırırdı.

Madde bu nedenle söz konusu kayıtlara aynî etki tanır; yani bunlar taşınmaza bağlı hâle gelir. Resmî senette yer alan ve özellikle şu konulara ilişkin kayıtlar herkes için bağlayıcıdır:

• yapının konumu, şekli, niteliği ve boyutları,
• yapının özgülenme amacı, yani hangi işe ayrıldığı,
• arazinin üzerinde yapı bulunmayan kısmından yararlanma.

Bağlayıcılığın şartı, kaydın üst hakkının kurulmasına ilişkin resmî senette yer almasıdır. Senette bulunmayan, taraflar arasında ayrıca yapılmış anlaşmalar bu etkiden yararlanmaz. Bu nedenle bir üst hakkını veya üst hakkıyla yüklü bir araziyi satın alacak kişinin, tapudaki resmî senedi incelemesi gerekir; senetteki kayıtlar onu da bağlayacaktır.

Bu kayıtlara ağır şekilde aykırı davranılması, malike üst hakkının süresinden önce kendisine devrini isteme hakkı verebilir (TMK m. 831).