TMK Madde 826 – Konu ve tapu kütüğüne kayıt

TMK Madde 826 metni

Üst hakkı / Konu ve tapu kütüğüne kayıt

Madde 826

Bir taşınmaz maliki, üçüncü kişi lehine arazisinin altında veya üstünde yapı yapmak veya mevcut bir yapıyı muhafaza etmek yetkisi veren bir irtifak hakkı kurabilir.

Aksi kararlaştırılmış olmadıkça bu hak, devredilebilir ve mirasçılara geçer.

Üst hakkı, bağımsız ve sürekli nitelikte ise üst hakkı sahibinin istemi üzerine tapu kütüğüne taşınmaz olarak kaydedilebilir. En az otuz yıl için kurulan üst hakkı, sürekli niteliktedir.

Güncel metin: mevzuat.gov.tr, son karşılaştırma 29 Ekim 2026.

TMK Madde 826 gerekçesi

Yürürlükteki Kanunun 751 inci maddesini karşılamaktadır.

Hüküm değişikliği yoktur. Madde İsviçre Medenî Kanununun 779 uncu maddesi göz önünde bulundurularak, 14.11.1990 tarihli ve 3678 sayılı Kanunla getirilen değişikliğe uygun olarak üç fıkra hâlinde düzenlenmiştir. Konu başlığında, 3678 sayılı Kanunla getirilen değişikliğe de uygun olarak bugüne kadar benimsenmiş olan "üst hakkı" deyimi kullanılmıştır. Ancak bu hakkın sürekli nitelikte olması için, yürürlükteki metinde aranan "en az yirmi yıl" süre koşulu "otuz yıl"a çıkarılmıştır.

Kaynak: Türk Medenî Kanunu Tasarısı ve Adalet Komisyonu Raporu, TBMM 21. Dönem, S. Sayısı 723. Gerekçe, tasarının Meclis’e sunulan metnine aittir; madde sonradan değiştirilmişse güncel metinle farklılık gösterebilir. Gerekçede geçen “yürürlükteki Kanun” 743 sayılı Türk Kanunu Medenîsi, “kaynak Kanun” İsviçre Medenî Kanunudur.

Açıklama

Arazi maliki, başkasına arazinin altında veya üstünde yapı yapma ya da var olan yapıyı koruma yetkisi veren üst hakkı kurabilir; madde bu hakkı ve tapuya kaydını düzenler.

Normalde arazi üzerindeki yapı arazinin bütünleyici parçasıdır ve arazinin malikine aittir (TMK m. 684). Üst hakkı bu kurala bir istisnadır. Hak sahibi, başkasının arazisi üzerinde kendi yapısını yapar ve hak süresince yapının sahibi olur. Arazinin mülkiyeti ise değişmez. Hak arazinin altında da kurulabilir; yer altı otoparkı buna örnektir. Hak yeni bir yapı için kurulabileceği gibi zaten var olan bir yapının korunması için de kurulabilir.

Üst hakkı bir irtifak hakkıdır. Kurulması için resmî şekilde yapılmış bir sözleşme ve tapu kütüğüne tescil gerekir (TMK m. 780, 781). Aksi kararlaştırılmadıkça hak devredilebilir ve mirasçılara geçer. Bu yönüyle kişiye bağlı olan intifa ve oturma haklarından ayrılır.

Üçüncü fıkra, üst hakkının tapuda ayrı bir taşınmaz olarak kaydedilmesini düzenler. Bunun için hakkın iki niteliği taşıması gerekir:

• bağımsız olması, yani belirli bir taşınmaz lehine kurulmamış ve başkasına devredilebilir olması,
• sürekli olması, yani en az otuz yıl için kurulmuş olması.

Bu şartlar varsa hak sahibinin istemi üzerine tapu kütüğünde üst hakkı için ayrı bir sayfa açılır (TMK m. 704, 998). Böylece üst hakkı bir taşınmaz gibi işlem görür; satılabilir ve ipotek edilebilir. Üst hakkı, özellikle kamuya ait arazilerde uzun süreli yatırımlar yapılması için kullanılan bir araçtır.

Gerekçeye göre süreklilik için eski Kanunda aranan en az yirmi yıllık süre otuz yıla çıkarılmıştır. Gerekçede anılan 3678 sayılı Kanun, eski Medenî Kanundaki üst hakkı hükümlerini değiştiren 1990 tarihli kanundur. Üst hakkının en çok kaç yıl için kurulabileceği TMK m. 836'da düzenlenmiştir.