TMK Madde 726 – Üst hakkı
TMK Madde 726 metni
Taşınmaz mülkiyetinin içeriği / Arazideki yapılar / Üst hakkı
Madde 726
Bir üst irtifakına dayalı olarak başkasına ait bir arazinin altında veya üstünde sürekli kalmak üzere inşa edilen yapıların mülkiyeti, irtifak hakkı sahibine ait olur.
Bir binanın başlı başına kullanılmaya elverişli bağımsız bölümleri üzerinde kat mülkiyeti veya kat irtifakı kurulması, Kat Mülkiyeti Kanununa tâbidir.
Bağımsız bölümler üzerinde ayrıca üst hakkı kurulamaz.
Güncel metin: mevzuat.gov.tr, son karşılaştırma 29 Ekim 2026.
TMK Madde 726 gerekçesi
Yürürlükteki Kanunun 652 nci maddesini karşılamaktadır.
Madde anlaştırılmak ve kısmen değiştirilmek suretiyle yeniden kaleme alınmıştır. Birinci fıkrada "inşaat ve imalât" sözcükleri yerine "yapı" sözcüğü kullanılmıştır. Bu sözcük Borçlar Kanununun 58 inci maddesinde ifade edilen bina veya imal olunan şeyleri de kapsayacak niteliktedir. Maddeye eklenen ikinci fıkra, kat mülkiyeti veya kat irtifakı kurulmasının Kat Mülkiyeti Kanununa tâbi olduğunu belirtmektedir. Yürürlükteki maddenin üçüncü fıkrasını karşılayan son fıkrada, bağımsız bölümler üzerinde ayrıca üst hakkının kurulamayacağı belirtilmiştir.
Kaynak: Türk Medenî Kanunu Tasarısı ve Adalet Komisyonu Raporu, TBMM 21. Dönem, S. Sayısı 723. Gerekçe, tasarının Meclis’e sunulan metnine aittir; madde sonradan değiştirilmişse güncel metinle farklılık gösterebilir. Gerekçede geçen “yürürlükteki Kanun” 743 sayılı Türk Kanunu Medenîsi, “kaynak Kanun” İsviçre Medenî Kanunudur.
Açıklama
Üst hakkına dayanarak başkasının arazisinde sürekli kalmak üzere yapılan yapılar, arazi malikine değil, üst hakkı sahibine ait olur. Bu, yapının arazinin bütünleyici parçası olduğu genel kuralın (TMK m. 684, 722) istisnasıdır.
Üst hakkı, arazi malikinin başkasına kendi arazisinin altında veya üstünde yapı yapma ya da mevcut bir yapıyı koruma yetkisi verdiği bir irtifak hakkıdır. Kurulması ve içeriği TMK m. 826 ve devamında düzenlenmiştir. Üst hakkı kurulduğunda arazinin mülkiyeti malikte kalır, yapının mülkiyeti ise hak sahibine geçer. Kural yalnızca sürekli kalmak üzere yapılan yapılar için geçerlidir; kalıcı olması amaçlanmayan hafif yapılar TMK m. 728'e tâbidir.
İkinci fıkra, binanın daire veya dükkân gibi ayrı kullanılabilen bağımsız bölümleri üzerinde kat mülkiyeti veya kat irtifakı kurulmasının 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanununa tâbi olduğunu belirtir. Kat irtifakı, bina henüz tamamlanmadan arsa payına bağlı olarak kurulan haktır; bina bitince kat mülkiyetine çevrilir.
Üçüncü fıkraya göre bağımsız bölümler üzerinde ayrıca üst hakkı kurulamaz. Bir daire veya dükkân için üst hakkı yoluyla ayrı bir mülkiyet yaratılamaz; bu bölümler Kat Mülkiyeti Kanunundaki kurallara tâbidir.
Gerekçede geçen Borçlar Kanununun 58 inci maddesi, yapı malikinin sorumluluğunu düzenleyen 818 sayılı eski Borçlar Kanununun hükmüdür. Bu konu bugün 6098 sayılı Türk Borçlar Kanununun 69 uncu maddesindedir.