TMK Madde 713 – Olağanüstü zamanaşımı

TMK Madde 713 metni

Taşınmaz mülkiyetinin kazanılması / Kazanma yolları / Kazandırıcı zamanaşımı / Olağanüstü zamanaşımı

Madde 713

Tapu kütüğünde kayıtlı olmayan bir taşınmazı davasız ve aralıksız olarak yirmi yıl süreyle ve malik sıfatıyla zilyetliğinde bulunduran kişi, o taşınmazın tamamı, bir parçası veya bir payı üzerindeki mülkiyet hakkının tapu kütüğüne tesciline karar verilmesini isteyebilir.

Aynı koşullar altında, maliki tapu kütüğünden anlaşılamayan veya yirmi yıl önce (…)³⁸ hakkında gaiplik kararı verilmiş bir kimse adına kayıtlı bulunan taşınmazın tamamının veya bölünmesinde sakınca olmayan bir parçasının zilyedi de, o taşınmazın tamamı, bir parçası veya bir payı üzerindeki mülkiyet hakkının tapu kütüğüne tesciline karar verilmesini isteyebilir.

Tescil davası, Hazineye ve ilgili kamu tüzel kişilerine veya varsa tapuda malik gözüken kişinin mirasçılarına karşı açılır.

Davanın konusu, mahkemece bir gazete ve bir internet haber sitesinde ve ayrıca taşınmazın bulunduğu yerde uygun araç ve aralıklarla en az üç defa ilân olunur.³⁹

Son ilândan başlayarak üç ay içinde yukarıdaki koşulların gerçekleşmediğini ileri sürerek itiraz eden bulunmaz ya da itiraz yerinde görülmez ve davacının iddiası ispatlanmış olursa, hâkim tescile karar verir. Mülkiyet, birinci fıkrada öngörülen koşulların gerçekleştiği anda kazanılmış olur.

Davalılar ve itiraz edenler, aynı davada kendi adlarına tescile karar verilmesini isteyebilirler.

Kararda, tescili istenilen taşınmazın niteliği, yeri, sınırları ve yüzölçümü belirtilir ve karara, uzmanlarca düzenlenen teknik bilgileri içeren krokisi de eklenir.

Özel kanun hükümleri saklıdır.

Değişiklik notları

38. Anayasa Mahkemesi’nin 17/3/2011 tarihli ve E.: 2009/58, K.: 2011/52 sayılı Kararı ile bu fıkrada yer alan “… ölmüş ya da…” ibaresi iptal edilmiştir. ↩
39. 13/10/2022 tarihli ve 7418 sayılı Kanunun 28 inci maddesiyle; bu fıkrada yer alan “gazeteyle bir defa” ibaresi “bir gazete ve bir internet haber sitesinde” şeklinde değiştirilmiştir. ↩

Güncel metin: mevzuat.gov.tr, son karşılaştırma 29 Ekim 2026.

TMK Madde 713 gerekçesi

Yürürlükteki Kanunun 639 uncu maddesini karşılamaktadır.

Anlaştırılmak ve kısmen de hüküm değişikliği yapılmak suretiyle yeniden kaleme alınmıştır.

Maddenin birinci fıkrasında olağanüstü kazandırıcı zamanaşımı ile kazanmanın taşınmazın tamamı, bir parçası ya da bir payı üzerinde de olabileceği kabul edilmiştir.

Maddenin ikinci fıkrasında da birinci fıkrada olduğu gibi, kazanmanın taşınmazın tamamı, bir parçası ya da bir payı üzerinde olabileceği kabul edilmiştir. Bunun sonucu olarak bir taşınmaz paylı mülkiyet konusu olup da paydaşlardan birinin payı için, olağanüstü zamanaşımı ile kazanmanın koşulları mevcut ise, zilyet, taşınmazın tamamını değil, sadece bir payını kazanabilecektir. Olağanüstü zamanaşımı ile kazanmanın taşınmazın tamamı için değil, bir parçası ya da bir payı için de olabileceği hususu öğretide savunulmakta ve yürürlükteki madde bu yönüyle eleştirilmekte idi.

Maddenin üçüncü fıkrasında yapılan değişiklikle, tescil davasında sadece Hazine ve ilgili kamu tüzel kişilerinin değil, varsa tapuda malik görünen kişinin mirasçılarının da davalı gösterilmesi zorunluluğu getirilmiştir.

Yürürlükteki maddenin üçüncü fıkrasında öngörülen gazetede üç kez ilân yerine, maddenin dördüncü fıkrasında bir kez ilân yapılması yeterli görülmüştür. Ülkemizde, gazete ile ilânların amaçlarına hizmet etmediği, bu tür ilânlarla kimsenin ilgilenmediği, ilânların çoğu kez bilinmeyen ve ilgi gösterilmeyen gazetelerde sırf yasadaki bir zorunluluğu şeklen yerine getirmek amacıyla yapıldığı göz önünde tutularak, bir kez ilânın yeterli olduğu kabul edilmiştir. Buna karşılık gazete dışındaki uygun araçlarla ilânda üç kez ilân koşulu değiştirilmemiştir.

Maddenin beşinci fıkrasında, yürürlükteki maddenin dördüncü fıkrasından farklı olarak, mülkiyetin birinci fıkrada öngörülen koşulların gerçekleştiği anda kazanılmış olacağı ifade edilmiştir.

Maddenin yedinci fıkrasına ilgili taşınmazın "uzmanlarca düzenlenen teknik bilgileri içeren krokisi"nin eklenmesi koşulu da getirilmiştir.

Maddede ayrıca "nizasız" sözcüğü yerine "davasız" sözcüğüne yer verilmiştir. Çünkü "nizasız" yani "çekişmesiz" kelimesi de belirsizdir; örneğin noterlik aracılığıyla gönderilen bir protesto veya fiilî bir müdahale ve çatışma da "niza" olarak nitelendirilebilir. Oysa amaç, İsviçre Medenî Kanununu şerh ve tevsii eden bütün hukuk bilginlerinin birleştikleri gibi, zilyede karşı bir istihkak veya müdahalenin önlenmesi davası açılmış olmasının niza (çekişme) sayılacağıdır. 3091 sayılı Taşınmaz Mal Zilyetliğine Yapılan Tecavüzlerin Önlenmesi Hakkında Kanuna idarî makamlar nezdinde zilyetliğe tecavüzün önlenmesinin istenmesi buradaki manada "niza" sayılmaz ve zilyetliği kesintiye uğratmaz; zira Medenî Kanun anlaşmazlıkların kesin olarak çözümlenmesini yargı makamlarına bırakmış, yalnız fiilî müdahalelerin geçici bir zaman için önlenmesi gayesi ile 3091 sayılı Kanun çıkarılmıştır. Bütün bu nedenlerle maddedeki "nizasız" sözcüğü yerine "davasız" sözcüğünün kullanılması uygun bulunmuştur.

Kaynak: Türk Medenî Kanunu Tasarısı ve Adalet Komisyonu Raporu, TBMM 21. Dönem, S. Sayısı 723. Gerekçe, tasarının Meclis’e sunulan metnine aittir; madde sonradan değiştirilmişse güncel metinle farklılık gösterebilir. Gerekçede geçen “yürürlükteki Kanun” 743 sayılı Türk Kanunu Medenîsi, “kaynak Kanun” İsviçre Medenî Kanunudur.

Açıklama

Tapuda kayıtlı olmayan veya malikinin belli olmadığı bir taşınmazı yirmi yıl boyunca malik gibi kullanan kişinin, mahkeme kararıyla adına tescil isteyebilmesini düzenler.

Uygulamada "zilyetlik yoluyla kazanma" olarak bilinen bu yol, özellikle kırsal kesimde tapusu hiç çıkarılmamış tarlalar için kullanılır. Madde iki durumu kapsar.

Birinci fıkraya göre tapu kütüğünde kayıtlı olmayan bir taşınmazı yirmi yıl boyunca davasız, aralıksız ve malik sıfatıyla zilyetliğinde bulunduran kişi, taşınmazın tamamının, bir parçasının veya bir payının adına tescilini isteyebilir. Malik sıfatıyla zilyetlik, taşınmazı kendi malı gibi kullanmaktır. Kiracı veya emanetçi olarak kullanan kişi bu şartı karşılamaz. "Davasız" şartını yalnızca zilyede karşı açılmış bir dava bozar; ihtarname veya idari şikâyet zilyetliği kesmez.

İkinci fıkraya göre aynı şartlar, tapuda kayıtlı olduğu hâlde maliki tapudan anlaşılamayan taşınmazlarda ve yirmi yıl önce hakkında gaiplik kararı verilmiş bir kişi adına kayıtlı taşınmazlarda da uygulanır. Fıkrada ayrıca yirmi yıl önce ölmüş kişiler adına kayıtlı taşınmazlar da sayılıyordu. Anayasa Mahkemesi 17/3/2011 tarihli ve E.2009/58, K.2011/52 sayılı kararıyla "ölmüş ya da" ibaresini iptal etmiştir. Bu nedenle tapuda ölmüş bir kişi adına kayıtlı taşınmaz, yalnızca bu sebeple zilyetlik yoluyla kazanılamaz.

Usul kuralları şunlardır:

• Dava Hazineye, ilgili kamu tüzel kişilerine ve varsa tapuda malik görünen kişinin mirasçılarına karşı açılır.
• Davanın konusu mahkemece bir gazete ve bir internet haber sitesinde ve taşınmazın bulunduğu yerde uygun araçlarla en az üç kez ilân edilir. Fıkradaki "gazeteyle bir defa" ibaresi 13/10/2022 tarihli ve 7418 sayılı Kanunla "bir gazete ve bir internet haber sitesinde" şeklinde değiştirilmiştir.
• Son ilândan başlayarak üç ay içinde haklı bir itiraz gelmez ve davacı iddiasını ispatlarsa hâkim tescile karar verir.
• Davalılar ve itiraz edenler aynı davada kendi adlarına tescil isteyebilir.
• Kararda taşınmazın niteliği, yeri, sınırları ve yüzölçümü belirtilir ve uzmanlarca hazırlanan kroki eklenir.

Mülkiyet, kararla değil, yirmi yıllık sürenin ve diğer şartların gerçekleştiği anda kazanılmış sayılır. Kadastro mevzuatı gibi özel kanunlardaki kurallar saklıdır. Kayalık ve dağlık yerler gibi tarıma elverişli olmayan yerler ile yararı kamuya ait mallar bu yolla kazanılamaz (TMK m. 715).

Gerekçe maddenin ilk metnine aittir; 2011 tarihli iptal kararını ve 2022 tarihli ilân değişikliğini yansıtmaz.

Yurt dışında yaşayanların Türkiye'de tapusuz arazileri varsa, bu arazileri başkalarının yirmi yıl boyunca malik gibi kullanmasına sessiz kalmaları, mülkiyetin o kişiye geçmesine yol açabilir.