TMK Madde 712 – Olağan zamanaşımı

TMK Madde 712 metni

Taşınmaz mülkiyetinin kazanılması / Kazanma yolları / Kazandırıcı zamanaşımı / Olağan zamanaşımı

Madde 712

Geçerli bir hukukî sebep olmaksızın tapu kütüğüne malik olarak yazılan kişi, taşınmaz üzerindeki zilyetliğini davasız ve aralıksız olarak on yıl süreyle ve iyiniyetle sürdürürse, onun bu yolla kazanmış olduğu mülkiyet hakkına itiraz edilemez.

Güncel metin: mevzuat.gov.tr, son karşılaştırma 29 Ekim 2026.

TMK Madde 712 gerekçesi

Yürürlükteki Kanunun 638 inci maddesini karşılamaktadır.

Yürürlükteki maddenin "Müruruzaman" şeklindeki kenar başlığı "Kazandırıcı zamanaşımı" şeklinde, "Adî müruruzaman" şeklindeki kenar başlığı "Olağan zamanaşımı" şeklinde değiştirilmiştir. Maddede yer alan "nizasız" olma unsuru yerine "davasız" olma unsuruna yer verilmiştir. Çünkü "nizasız" yani "çekişmesiz" kelimesi de belirsizdir; örneğin noterlik aracılığıyla gönderilen bir protesto veya fiilî bir müdahale ve çatışma da "niza" olarak nitelendirilebilir. Oysa amaç, İsviçre Medenî Kanununu şerh ve tevsii eden bütün hukuk bilginlerinin birleştikleri gibi, zilyede karşı bir istihkak veya müdahalenin önlenmesi davası açılmış olmasının niza (çekişme) sayılacağıdır. 3091 sayılı Taşınmaz Mal Zilyetliğine Yapılan Tecavüzlerin Önlenmesi Hakkında Kanuna idarî makamlar nezdinde zilyetliğe tecavüzün önlenmesinin istenmesi buradaki anlamda "niza" sayılmaz ve zilyetliği kesintiye uğratmaz; zira Medenî Kanun anlaşmazlıkların kesin olarak çözümlenmesini yargı makamlarına bırakmış, yalnız fiilî müdahalelerin geçici bir zaman için önlenmesi gayesi ile 3091 sayılı Kanun çıkarılmıştır. Bütün bu nedenlerle maddedeki "nizasız" sözcüğü yerine "davasız" sözcüğünün kullanılması uygun bulunmuştur. Böylece olağan zamanaşımı süresince taraflar arasındaki her türlü niza değil, ancak dava şeklindeki nizalar kazanmayı engelleyecektir. Dava dışı nizalar kazanacak kişinin iyiniyetini ortadan kaldıramayacaktır.

Kaynak: Türk Medenî Kanunu Tasarısı ve Adalet Komisyonu Raporu, TBMM 21. Dönem, S. Sayısı 723. Gerekçe, tasarının Meclis’e sunulan metnine aittir; madde sonradan değiştirilmişse güncel metinle farklılık gösterebilir. Gerekçede geçen “yürürlükteki Kanun” 743 sayılı Türk Kanunu Medenîsi, “kaynak Kanun” İsviçre Medenî Kanunudur.

Açıklama

Geçerli bir sebep olmadan tapuya malik olarak yazılan iyiniyetli kişinin, taşınmazı on yıl davasız ve aralıksız kullanması sonucu mülkiyetinin kesinleşmesini düzenler.

Bazen bir kişi tapuya malik olarak yazılır ama bu tescilin dayandığı işlem hukuken geçersizdir. Örneğin satış sözleşmesini imzalayan satıcı o sırada ayırt etme gücünden yoksundur ya da devre dayanak yapılan vekâletname geçersizdir. Böyle bir tescil "yolsuz tescil" sayılır ve gerçek hak sahibi kural olarak tapu kaydının düzeltilmesini dava edebilir (TMK m. 1025). Olağan kazandırıcı zamanaşımı bu hakka bir sınır koyar.

Tapuya malik olarak yazılan kişinin mülkiyetine artık itiraz edilemez, eğer şu şartlar birlikte gerçekleşmişse:

• Tapu kütüğünde malik olarak kayıtlı olmalıdır.
• Taşınmaz üzerinde zilyet olmalı, yani taşınmazı fiilen elinde bulundurmalıdır.
• Zilyetlik on yıl sürmelidir.
• Bu süre boyunca zilyetlik aralıksız olmalıdır.
• Zilyetlik davasız olmalıdır.
• Kişi iyiniyetli olmalıdır; yani tescildeki sakatlığı bilmemeli ve bilmesi de gerekmemelidir (TMK m. 3).

Gerekçe "davasız" şartının anlamını ayrıntılı açıklar. Eski Kanundaki "nizasız" sözcüğü yerine bu sözcük bilinçli olarak seçilmiştir. Zamanaşımını yalnızca zilyede karşı açılmış bir istihkak veya elatmanın önlenmesi davası engeller. Noter aracılığıyla gönderilen bir ihtarname, fiilî bir tartışma veya 3091 sayılı Kanuna göre idareye yapılan şikâyet zilyetliği kesintiye uğratmaz.

Bu nedenle tapusu haksız biçimde başkası adına geçmiş bir taşınmazın gerçek sahibi, karşı tarafın iyiniyetli olma ihtimalini de düşünerek on yıl dolmadan dava açmalıdır. Yurt dışında yaşayan ve Türkiye'deki taşınmazını uzun süre denetleyemeyen malikler için bu süre özellikle önemlidir.

Tapuya kayıtlı olmayan taşınmazlar için ise yirmi yıllık olağanüstü zamanaşımı uygulanır (TMK m. 713).