TMK Madde 706 – Hukukî işlem

TMK Madde 706 metni

Taşınmaz mülkiyetinin kazanılması / Kazanma yolları / Hukukî işlem

Madde 706

Taşınmaz mülkiyetinin devrini amaçlayan sözleşmelerin geçerli olması, resmî şekilde düzenlenmiş bulunmalarına bağlıdır.

Ölüme bağlı tasarruflar ve mal rejimi sözleşmeleri, kendilerine özgü şekillere tâbidir.

Güncel metin: mevzuat.gov.tr, son karşılaştırma 29 Ekim 2026.

TMK Madde 706 gerekçesi

Yürürlükteki Kanunun 634 üncü maddesini karşılamaktadır.

Madde konu başlığı ile birlikte anlaştırılmak suretiyle yeniden kaleme alınmış, kaynak Kanunda olduğu gibi yürürlükteki maddenin birinci fıkrası iki fıkra hâline getirilmiştir.

Yürürlükteki maddenin "Mülkiyeti nakleden akitler" şeklindeki kenar başlığı "Hukukî işlem" olarak değiştirilmiştir. Çünkü mülkiyetin hukukî işleme dayalı devri, sadece sözleşme şeklinde değil, tek taraflı bir hukukî işlem, örneğin vasiyetname şeklinde de yapılabilir.

Kaynak: Türk Medenî Kanunu Tasarısı ve Adalet Komisyonu Raporu, TBMM 21. Dönem, S. Sayısı 723. Gerekçe, tasarının Meclis’e sunulan metnine aittir; madde sonradan değiştirilmişse güncel metinle farklılık gösterebilir. Gerekçede geçen “yürürlükteki Kanun” 743 sayılı Türk Kanunu Medenîsi, “kaynak Kanun” İsviçre Medenî Kanunudur.

Açıklama

Taşınmaz mülkiyetini devretmeyi amaçlayan sözleşmelerin geçerli olabilmesi için resmî şekilde yapılması gerektiğini düzenler.

Bir taşınmazın satışı, bağışlanması, trampası veya mülkiyetinin başka bir sözleşmeyle devredilmesi resmî şekle bağlıdır. Resmî şekil, sözleşmenin yetkili bir görevli önünde düzenlenmesidir. Taşınmaz satışı ve bağışı tapu müdürlüğünde tapu memuru önünde yapılır. Taşınmaz satış vaadi sözleşmesi ise noterde düzenleme şeklinde yapılır.

Bu şekle uyulmadan yapılan sözleşme geçersizdir. Uygulamada "harici satış" veya "senetle satış" olarak bilinen, iki tarafın kendi aralarında imzaladığı bir kâğıtla yapılan taşınmaz satışları alıcıya mülkiyet kazandırmaz. Böyle bir durumda alıcı taşınmazın maliki olamaz; ödediği bedeli ise sebepsiz zenginleşme hükümlerine göre geri isteyebilir.

İkinci fıkra, iki işlem türünü bu kuralın dışında tutar. Ölüme bağlı tasarruflar (vasiyetname ve miras sözleşmesi) ile mal rejimi sözleşmeleri kendi özel şekil kurallarına tâbidir. Örneğin bir taşınmaz el yazılı bir vasiyetnameyle de bırakılabilir; bunun için tapuda resmî senet düzenlenmesi gerekmez.

Gerekçe, kenar başlığın "Mülkiyeti nakleden akitler" yerine "Hukukî işlem" olarak değiştirilmesinin sebebini de açıklar: Mülkiyet yalnızca sözleşmeyle değil, vasiyetname gibi tek taraflı işlemlerle de devredilebilir.

Resmî şekilde yapılmış sözleşme, mülkiyeti tek başına geçirmez; mülkiyet tapuya tescille kazanılır (TMK m. 705). Satıcı tescilden kaçınırsa alıcı mahkemeden mülkiyetin kendisine geçirilmesini isteyebilir (TMK m. 716).

Yurt dışında yaşayan malikler, Türkiye'deki taşınmazlarını bizzat gelmeden de satabilir veya satın alabilir. Bunun için Türk konsolosluğunda düzenlenen ya da yabancı ülkede noterde düzenlenip apostil şerhi taşıyan bir vekâletnameyle bir vekil atanabilir. Satış işlemi bu durumda da Türkiye'de tapu müdürlüğünde resmî şekilde yapılır.