TMK Madde 705 – Tescil

TMK Madde 705 metni

Taşınmaz mülkiyetinin kazanılması / Tescil

Madde 705

Taşınmaz mülkiyetinin kazanılması, tescille olur.

Miras, mahkeme kararı, cebrî icra, işgal, kamulaştırma hâlleri ile kanunda öngörülen diğer hâllerde, mülkiyet tescilden önce kazanılır. Ancak, bu hâllerde malikin tasarruf işlemleri yapabilmesi, mülkiyetin tapu kütüğüne tescil edilmiş olmasına bağlıdır.

Güncel metin: mevzuat.gov.tr, son karşılaştırma 29 Ekim 2026.

TMK Madde 705 gerekçesi

Yürürlükteki Kanunun 633 üncü maddesini karşılamaktadır.

Madde konu ve kenar başlıklarıyla birlikte anlaştırılmak suretiyle yeniden kaleme alınmıştır. Birinci fıkra, İsviçre Medenî Kanununun 656 ncı maddesinde olduğu gibi tescil ilkesini, ikinci fıkra ise tescilsiz kazanma hâllerini hükme bağlamaktadır. Yürürlükteki maddenin birinci fıkrasının ikinci cümlesi ile ikinci fıkrası hükümleri kaynak Kanunda olduğu gibi maddeye ikinci fıkra olarak alınmıştır.

Kaynak: Türk Medenî Kanunu Tasarısı ve Adalet Komisyonu Raporu, TBMM 21. Dönem, S. Sayısı 723. Gerekçe, tasarının Meclis’e sunulan metnine aittir; madde sonradan değiştirilmişse güncel metinle farklılık gösterebilir. Gerekçede geçen “yürürlükteki Kanun” 743 sayılı Türk Kanunu Medenîsi, “kaynak Kanun” İsviçre Medenî Kanunudur.

Açıklama

Taşınmaz mülkiyetinin kural olarak tapuya tescille kazanıldığını ve tescilden önce mülkiyetin kazanıldığı istisnai hâlleri düzenler.

Birinci fıkra tescil ilkesini koyar. Bir taşınmazın mülkiyeti, alıcı adına tapu kütüğüne tescil edilmesiyle kazanılır. Satış sözleşmesi yapılmış ve bedel ödenmiş olsa bile, tapuda devir işlemi yapılmadıkça alıcı malik olmaz.

İkinci fıkra bu ilkenin istisnalarını sayar. Aşağıdaki durumlarda mülkiyet tapuya tescilden önce kazanılır:

• Miras: Mirasçılar, mirasbırakanın ölümüyle birlikte taşınmazın maliki olur.
• Mahkeme kararı: Örneğin tapu iptali ve tescil davasında verilen karar.
• Cebrî icra: İcra yoluyla yapılan satışta alıcı, tescilden önce malik olur.
• İşgal: Sahipsiz bir taşınmazın kanuna uygun olarak sahiplenilmesiyle (TMK m. 707).
• Kamulaştırma ve kanunda öngörülen diğer hâller.

Bu durumlarda tescil, mülkiyeti kurmaz; zaten kazanılmış olan mülkiyeti tapuya yansıtır. Ancak malikin taşınmaz üzerinde tasarruf işlemi yapabilmesi, mülkiyetin önce tapuya tescil edilmesine bağlıdır. Örneğin babasından ev kalan mirasçılar, ölüm anından itibaren evin elbirliğiyle malikidir. Fakat evi satmak veya ipotek ettirmek için önce mirasçılık belgesiyle tapuda intikal işlemini yaptırmaları gerekir. Mirasçılık belgesi sulh mahkemesinden veya noterden alınabilir (TMK m. 598). Yurt dışında yaşayan mirasçılar da Türkiye'deki taşınmazı satmadan önce bu intikali yaptırmak zorundadır.

Tescilsiz kazanılan mülkiyetin tapuya nasıl işleneceği TMK m. 716'da düzenlenmiştir. Bu hâllerde hak sahibi tescili doğrudan doğruya isteyebilir.