TMK Madde 704 – Taşınmaz mülkiyetinin konusu

TMK Madde 704 metni

Taşınmaz mülkiyetinin konusu

Madde 704

Taşınmaz mülkiyetinin konusu şunlardır:

1. Arazi,

2. Tapu kütüğünde ayrı sayfaya kaydedilen bağımsız ve sürekli haklar,

3. Kat mülkiyeti kütüğüne kayıtlı bağımsız bölümler.

Güncel metin: mevzuat.gov.tr, son karşılaştırma 29 Ekim 2026.

TMK Madde 704 gerekçesi

Yürürlükteki Kanunun 632 nci maddesini karşılamaktadır.

Madde kenar başlığıyla birlikte anlaştırılmak suretiyle yeniden kaleme alınmıştır. (2) numaralı bendine, bağımsız ve sürekli hakların taşınmaz sayılabilmesi için, tapu kütüğünde ayrı sayfaya kaydedilmiş olma unsuru eklenmiştir. Maddenin (3) numaralı bendine 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu ile getirilen yeni bir taşınmaz konusu olan "Kat mülkiyeti kütüğüne kayıtlı bağımsız bölümler" de burada taşınmaz mülkiyetinin konusunu oluşturan varlıklar arasına alınmıştır. Yürürlükteki maddenin (3) numaralı bendinde yer alan "Madenler", ayrı bir kanunla özel bir rejime tâbi tutulmuş olduğundan maddeden çıkarılmıştır.

Kaynak: Türk Medenî Kanunu Tasarısı ve Adalet Komisyonu Raporu, TBMM 21. Dönem, S. Sayısı 723. Gerekçe, tasarının Meclis’e sunulan metnine aittir; madde sonradan değiştirilmişse güncel metinle farklılık gösterebilir. Gerekçede geçen “yürürlükteki Kanun” 743 sayılı Türk Kanunu Medenîsi, “kaynak Kanun” İsviçre Medenî Kanunudur.

Açıklama

Hukuken taşınmaz sayılan ve taşınmaz mülkiyetinin konusu olabilen şeylerin neler olduğunu sayar.

Taşınmaz mülkiyetinin konusu olan üç tür varlık vardır:

• Arazi: Yeryüzünün sınırları belirlenmiş bir parçasıdır. Arazi üzerindeki binalar ve ağaçlar, arazinin bütünleyici parçası olarak onunla birlikte taşınmaz mülkiyetine dahildir (TMK m. 684, 718).
• Bağımsız ve sürekli haklar: Bazı irtifak hakları, tapu kütüğünde ayrı bir sayfaya kaydedildiğinde taşınmaz gibi işlem görür. Üst hakkı ve kaynak hakkı bunun bilinen örnekleridir. Ayrı sayfaya kaydedilen hak, bir arsa gibi satılabilir, ipotek edilebilir ve mirasçılara geçebilir.
• Bağımsız bölümler: Kat mülkiyeti kütüğüne kayıtlı daire, dükkân ve büro gibi bölümlerdir. 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunuyla getirilen bu kurum sayesinde bir binanın her bağımsız bölümü ayrı bir taşınmaz olarak alınıp satılabilir.

Gerekçeye göre bağımsız ve sürekli bir hakkın taşınmaz sayılabilmesi için tapuda ayrı sayfaya kaydedilmesi şarttır. Ayrı sayfaya kaydedilmemiş bir hak, bağlı olduğu taşınmazın kaydında yer alan bir irtifak olarak kalır.

Eski Kanunda taşınmazlar arasında sayılan madenler, ayrı bir kanunla özel bir rejime bağlandığından bu maddeden çıkarılmıştır.

Bu ayrım, taşınmazlarla ilgili işlemlerde uygulanacak kuralları belirlediği için önemlidir. Taşınmazın mülkiyeti tescille kazanılır (TMK m. 705) ve devrine ilişkin sözleşmeler resmî şekle bağlıdır (TMK m. 706).