TMK Madde 692 – Olağanüstü yönetim işleri ve tasarruflar

TMK Madde 692 metni

Birlikte mülkiyet / Paylı mülkiyet / Yönetim ve tasarruf / Olağanüstü yönetim işleri ve tasarruflar

Madde 692

Paylı malın özgülendiği amacın değiştirilmesi, korumanın veya olağan şekilde kullanmanın gerekli kıldığı ölçüyü aşan yapı işlerine girişilmesi veya paylı malın tamamı üzerinde tasarruf işlemlerinin yapılması, oybirliğiyle aksi kararlaştırılmış olmadıkça, bütün paydaşların kabulüne bağlıdır.

Paylar üzerinde taşınmaz rehni veya taşınmaz yükü kurulmuşsa, paydaşlar malın tamamını benzer haklarla kayıtlayamazlar.

Güncel metin: mevzuat.gov.tr, son karşılaştırma 29 Ekim 2026.

TMK Madde 692 gerekçesi

İsviçre Medenî Kanununun 647c, 647d, 647e maddeleri "İnşaatla ilgili işlerde" üç ayrı madde hâlinde özel olarak hükümler koymuştur. Bizde inşaatla ilgili olarak ayrı üç özel madde konulmasına gerek bulunmadığı kabul edilerek yürürlükteki 625 inci maddenin bu ihtiyacı karşılayabileceği öngörülmüştür.

Madde kısmen yürürlükteki Kanunun 625 inci maddesinin ikinci fıkrasından, kısmen de İsviçre Medenî Kanununun 647 nci ve 648 inci maddelerinden yararlanılarak kaleme alınmıştır.

Maddede, paylı malın özgülendiği amacın değiştirilmesi, korumanın veya olağan şekilde kullanmanın gerekli kıldığı ölçüyü aşan yapı işlerine girişilmesi, olağanüstü yönetim işleri; paylı malın tamamı üzerinde tasarruf işlemleri yapması ise tasarruf işlemi olarak nitelendirilmiştir. Bu gibi olağanüstü yönetim işleriyle tasarruf işlemlerinin yapılması, oybirliği ile aksi kararlaştırılmamış ise, bütün paydaşların kabulüne bağlıdır.

Kaynak: Türk Medenî Kanunu Tasarısı ve Adalet Komisyonu Raporu, TBMM 21. Dönem, S. Sayısı 723. Gerekçe, tasarının Meclis’e sunulan metnine aittir; madde sonradan değiştirilmişse güncel metinle farklılık gösterebilir. Gerekçede geçen “yürürlükteki Kanun” 743 sayılı Türk Kanunu Medenîsi, “kaynak Kanun” İsviçre Medenî Kanunudur.

Açıklama

Paylı malın tamamının satılması, amacının değiştirilmesi veya büyük yapı işleri gibi kararların bütün paydaşların onayını gerektirdiğini düzenler.

Paylı mülkiyette en ağır sonuç doğuran işler için oybirliği aranır. Bunlar iki gruptur.

Olağanüstü yönetim işleri:

• Malın özgülendiği amacın değiştirilmesi; örneğin konut olarak kullanılan binanın otele çevrilmesi,
• Korumanın veya olağan kullanımın gerektirdiğinden daha kapsamlı yapı işleri; örneğin binaya kat çıkılması.

Tasarruf işlemleri: Malın tamamının satılması, bağışlanması veya tamamı üzerinde ipotek ya da irtifak hakkı kurulması gibi işlemler.

Bu işler, bütün paydaşların kabulü olmadan yapılamaz. Paydaşlar oybirliğiyle anlaşarak bu konularda daha hafif bir çoğunluk da öngörebilir. Her paydaşın kendi payını tek başına satma veya rehnetme hakkı ise saklıdır (TMK m. 688).

İkinci fıkra, paylar üzerinde hak sahibi olan kişileri korur. Paydaşların bir kısmının payı üzerinde ipotek veya taşınmaz yükü kurulmuşsa, paydaşlar bundan sonra malın tamamı üzerinde aynı türden bir hak kuramaz. Örneğin bir paydaşın payı bankaya ipotekliyse, paydaşlar birlikte hareket etseler bile taşınmazın tamamını başka bir alacaklıya ipotek ettiremez. Bu kural, önceden pay üzerinde hak kazanmış alacaklının güvencesinin değer kaybetmesini önler.

Paydaşlar malın tamamının satışı konusunda anlaşamazsa, her paydaş ortaklığın giderilmesini isteyebilir (TMK m. 698).