Kira Artış Oranları ve Tahliye Davaları

     Türkiye’de kira artış oranları ve tahliye davalarına ilişkin mevzuat, son yıllarda ekonomik koşullar ve toplumsal ihtiyaçlar doğrultusunda çeşitli değişikliklere uğramıştır.Bu makalede, kira artış oranlarına getirilen sınırlamalar ve tahliye davalarındaki güncel düzenlemeler ele alınacaktır. Kira Artış Oranlarına Getirilen Sınırlamalar 2022 yılında, konut kiralarındaki artış oranlarına %25’lik bir üst sınır getirilmiştir. Bu düzenleme, 11 Haziran 2022 tarihli ve 31863 sayılı Resmi Gazete’de yayımlanan kanunla yürürlüğe girmiş ve 1 Temmuz 2023 tarihine kadar geçerli olmuştur. Ancak, 2024 yılında bu sınırlamanın süresi uzatılmış ve kira artış oranlarının %25 ile sınırlandırılması devam etmiştir.Bu düzenlemeye göre, taraflar arasında yapılan kira sözleşmelerinde, kira bedeline ilişkin artış oranı bir önceki kira yılının bedelinin %25’ini geçememektedir. Eğer bir önceki kira yılının Tüketici Fiyat Endeksi’ndeki (TÜFE) on iki aylık ortalamalara göre değişim oranı %25’in altında ise, bu oran geçerli kabul edilmektedir. Bu kural, bir yıldan uzun süreli kira sözleşmelerinde de uygulanmaktadır. Tahliye Davalarına İlişkin Düzenlemeler Tahliye davaları, kiraya verenin belirli sebeplerle kiracının taşınmazı boşaltmasını talep ettiği hukuki süreçlerdir. Türk Borçlar Kanunu’nda belirtilen tahliye sebepleri arasında ihtiyaç nedeniyle tahliye, yeniden inşa veya imar nedeniyle tahliye ve tahliye taahhüdüne dayalı tahliye bulunmaktadır. İhtiyaç nedeniyle tahliye davalarında, kiraya verenin kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu veya kanunen bakmakla yükümlü olduğu diğer kişilerin konut ya da işyeri gereksinimi sebebiyle kullanma zorunluluğu varsa, kira sözleşmesi feshedilebilmektedir. Bu durumda, belirli süreli kira sözleşmelerinde sözleşme süresinin sonunda, belirsiz süreli kira sözleşmelerinde ise fesih dönemi ve bildirim sürelerine uyarak bir ay içerisinde tahliye davası açılabilir. Yeniden inşa veya imar nedeniyle tahliye davalarında ise, kiralanan taşınmazın esaslı onarımı, genişletilmesi ya da değiştirilmesi gerekli ve bu işler sırasında kullanımı imkânsız ise, kira sözleşmesi feshedilebilmektedir. Bu durumda da belirli ve belirsiz süreli kira sözleşmeleri için belirlenen süreler içinde tahliye davası açılması gerekmektedir.  Tahliye taahhüdüne dayalı tahliye davalarında ise, kiracının, kiralanan taşınmazı belirli bir tarihte boşaltmayı taahhüt ettiği yazılı bir belge bulunmalıdır. Bu taahhüdün geçerli kabul edilebilmesi için, kiralanan taşınmazın teslim edildiği tarihten sonra düzenlenmiş olması gerekmektedir. Taahhüt edilen tarihte taşınmaz boşaltılmazsa, kiraya veren, taahhüt edilen tarihten başlayarak bir ay içinde icraya başvurmak veya dava açmak suretiyle sözleşmeyi sona erdirebilir.Sonuç Türkiye’de kira artış oranları ve tahliye davalarına ilişkin mevzuat, ekonomik ve toplumsal dinamiklere bağlı olarak güncellenmektedir. Kira artış oranlarına getirilen %25’lik üst sınır, kiracıların korunmasını amaçlarken, tahliye davalarına ilişkin düzenlemeler hem kiracıların hem de kiraya verenlerin hak ve yükümlülüklerini dengelemeyi hedeflemektedir. Tarafların, bu yasal düzenlemelere uygun hareket etmeleri, olası hukuki uyuşmazlıkların önlenmesi açısından büyük önem taşımaktadır.